Может ли арендатор, осуществляющий закупки по ФЗ-223, у которого истекает срок договора аренды с арендодателем, осуществляющим закупки по ФЗ-44, заключить в рамках ФЗ-44 и ФЗ-135 новый договор аренды без проведения конкурсных процедур?

Между комитетом по управлению имуществом (арендода­тель), государственным учреждением здравоохранения (балан­содержатель) и государственным унитарным предприятием (арендатор) 01.01.2004 был заключен договор аренды нежилого помещения. Срок действия договора истек. Арендодатель руко­водствуется положениями Закона № 44-ФЗ, а арендатор — положениями Закона № 223-ФЗ.

Могут ли в рамках Закона № 44-ФЗ и Закона № 135-ФЗ «О защите конкуренции» арендодатель и арендатор заключить без проведения конкурентных торгов новый договор аренды данного помещения, если в старом договоре указано о преиму­щественном праве арендатора на возобновление договора?

1. Прежде всего отметим, что лица, перечисленные в п. 5 — 7 ст. 3 Закона № 44-ФЗ, обязаны руководствоваться положениями этого закона в случаях, указанных в ч. 1 ст. 1Закона № 44-ФЗ. Применительно к аренде имущества это означает, что в порядке, предусмотренном Законом № 44-ФЗ, государственные органы, казенные учреждения и иные лица, на которых распространяются положения ука­занного закона, должны заключать такие договоры аренды, по которым они являются арендаторами. Договоры же о передаче в аренду имущества таких лиц заключаются без соблюдения положений Закона № 44-ФЗ.

2. Отношения, связанные с арендой государственного или муниципального имущества, регулируются нормами Закона № 135-ФЗ «О защите конкуренции». В силу ч. 1 и ч. 3 ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ договоры аренды государственного или муниципального имущества заключаются в порядке, пред­усмотренном указанной статьей.

По общему правилу, такие договоры заключаются только по итогам проведения конкурсов или аукционов (ч. 1, п. 3 ч. 3 ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ). Исчерпывающий перечень исключений из этого правила предусмотрен п. 1 — 16 ч. 1, ч. 3.1, ч. 3.2 и ч. 9 ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ.

В отсутствие оснований, предусмотренных п. 1 — 16 ч. 1, ч. 3.1, ч. 3.2 ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ, возможность заклю­чения договора аренды на новый срок без проведения торгов предусмотрена лишь ч. 9 ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ. Согласно этой норме, по истечении срока договора аренды, указан­ного в ч. 1 и 3 этой статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнив­шим свои обязанности, осуществляется без проведения кон­курса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством РФ, при одновременном соблюдении указанных в ч. 9 ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ условий.

Буквально из приведенной формулировки следует, что необходимым условием реализации права арендатора, кото­рый надлежащим образом исполнял свои обязанности, на заключение договора аренды на новый срок без проведения торгов является заключение первоначального договора (срок действия которого истек) в соответствии с порядком, пред­усмотренным ч. 1 и 3 ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ, то есть по результатам торгов на право заключения договора, прове­денных после введения Федеральным законом от 30.06.2008 № 108-ФЗ в действие ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ (положения этой статьи действуют со 2 июля 2008 года). Такой подход вытекает из п. 1 и 4.1 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73. Однако поскольку в рассматриваемой ситуа­ции договор аренды от 01.01.2004 был заключен не в соответ­ствии с порядком, предусмотренным ч. 1 и 3 ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ, то положения ч. 9 ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ не могут быть применимы в данном случае. Поэтому само по себе наличие в договоре условия о преимущественном праве арендатора на заключение договора на новый срок не исключает необходимость соблюдения порядка заклю­чения договора, установленного ч. 1 и 3 ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ.

Преимущественное право арендатора на заключение дого­вора аренды на новый срок может быть реализовано лишь по результатам проведения торгов (п. 3 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.12011 № 73, п. 11 письма ФАС России от 26.02.2009 № ИА/4770, п. 12 разъяснений ФАС России от 02.06.2010 «По применению статьи 17.1 Федерального зако­на от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции»).

3. Вместе с тем сказанное не исключает возможности про­должения отношений между арендатором и арендодателем, поскольку указанный в вопросе договор может быть возоб­новлен на неопределенный срок в порядке, предусмотрен­ном п. 2 ст. 621 ГК РФ. Это возможно, если после истечения срока договора арендатор продолжит пользоваться имуще­ством при отсутствии возражений со стороны арендодателя (п. 1 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73). Напомним, что в соответствии с п. 2 ст. 610 ГК РФ каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, пред­упредив об этом другую сторону за три месяца, если иной срок не предусмотрен договором.

4. В заключение отметим, что при определенных обсто­ятельствах указанный в вопросе договор аренды не может быть возобновлен и на неопределенный срок. Как уже отме­чено, при осуществлении закупок товаров, работ, услуг госу­дарственные унитарные предприятия должны руководство­ваться положениями Закона № 223-ФЗ. Понятие «закупка» Законом № 223-ФЗ, к сожалению, четко не определено, и каких-либо официальных разъяснений по данному вопросу на настоящий момент также нет. Однако, исходя из норм Закона № 223-ФЗ, под закупкой понимается процедура выбора контрагента для заключения с ним договора и само заключение договора. При этом заключение договора, в результате которого поставщик (подрядчик, исполнитель) обязан оказать новый объем услуг в новый период времени, является новой закупкой на основании нового договора и должно производиться с соблюдением предусмотренных Законом № 223-ФЗ процедур. Следовательно, заключе­ние такого договора фактически представляет собой новую закупку, которая должна осуществляться в соответствии с Законом № 223-ФЗ и применяемым заказчиком положе­нием о закупке. Если положением о закупке предусмотрена возможность заключения договоров аренды без проведения конкурентных процедур (у единственного контрагента), то возобновление договора аренды на неопределенный срок само по себе, на наш взгляд, нарушением признано быть не может. В ином случае (если положение о закупке предпо­лагает необходимость проведения конкурентных процедур для заключения договора аренды) возобновление договора аренды на неопределенный срок в приведенной ситуации может рассматриваться как осуществление закупки с нару­шением Закона № 223-ФЗ. В последнем случае, как нам представляется, государственное (муниципальное) имуще­ство в принципе не может быть передано в аренду унитар­ному предприятию, поскольку это предполагает необходи­мость одновременного проведения торгов в соответствии с Законом № 135-ФЗ и конкурентной процедуры, пред­усмотренной положением о закупке ГУП, что невозможно в принципе.