Комитет города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства (Москомстройинвест) наконец решил проблему двух долгостроев – подземных многофункциональных центров на площадях перед Павелецким и Белорусским вокзалами. В столице за счет средств инвесторов бурно развивается рынок апартаментов и решается проблема нехватки недорогих гостиниц. Ведомству удалось решить проблему плохо продававшихся «народных гаражей» и успешно регулировать рынок долевого строительства.
У предпринимателей спросили о том, что им интересно
Проводимый Москомстройинвестом семинар «Диалог с инвестором» уже заработал себе репутацию основной площадки для обсуждения проблем инвестиционного строительства в городе. Нынешний, пятый по счету «Диалог» прошел 28 мая в конференц-центре гостиницы «Swissotel Красные Холмы». При подготовке нынешнего семинара профильный комитет предложил 10 тем для обсуждения (см. справку), из которых он попросил потенциальных участников мероприятия выбрать наиболее с их точки зрения значимые и проголосовать на сайте.
По итогам голосования наиболее популярными оказались три темы: «Порядок определения и корректировки кадастровой стоимости земельных участков; порядок предоставления рассрочки платежей за изменение вида разрешенного использования земельных участков» (24% поданных голосов), «Механизмы участия инвесторов в реконструкции ветхого жилого и нежилого фонда» (20% голосов) и «Новый порядок разработки проектов планировок территорий» (20% голосов). Эти темы в соответствии с пожеланиями инвесторов были включены в повестку дня предстоящего семинара. Также высокий интерес инвесторов вызвала работа нового инвестиционного портала, который запустили в начале этого года. Презентацию данного ресурса также включили в повестку дня, поскольку за нее отдали 15% голосов.
Промзоны не будут застраивать по кусочкам
Хотя вопрос о реорганизации и развитии московских промзон у основного числа инвесторов не вызвал большого интереса (за него проголосовало лишь 6% участников интернет опроса), тем не менее его решено было включить в перечень тем пред стоящего семинара. И это не случайно, ведь именно промзоны на сегодняшний день являются главным источником земельных участков, на которых можно вести новое строительство в границах «старой» Москвы.
Как было объявлено на прошедшей в Каннах выставке недвижимости MIPIM, московские власти намерены отказаться от «точечного строительства» на территории промзон, при котором предполагается, что строительство ведется в границах принадлежащего одному или нескольким собственникам участков. Реорганизация промзон столицы должна быть системной и осуществляться на всей реформируемой территории. В настоящий момент в границах «старой» Москвы промышленно-коммунальные территории занимают 18,8 тыс. га, 4 тыс. га из них подлежат реорганизации без сохранения промышленной функции, на 7,8 тыс. га город хочет оставить производство, уменьшив занимаемую им территорию.
Как отметил председатель Москомстройинвеста Константин Тимофеев, промзоны сейчас являются «анклавами, порождающими социальные проблемы и препятствующими решению задач гармоничного развития современной городской среды». Год назад московские власти определили в разных округах около десятка масштабных промышленно-коммунальных зон, подлежащих первоочередной реорганизации, площадью от 150 до 600 га. Они были предложены для реализации пилотных проектов Клуба инвесторов Москвы, в который входят три десятка крупнейших столичных инвестиционно-строительных компаний, каждая из которых реализует проекты суммарной площадью не менее 1 млн кв. м. В качестве «пилотов» предполагается реализовать проекты реновации промзон «ЗиЛ», «Тушинский аэродром», «Алтуфьевское шоссе», «Силикатные улицы», «Огородный проезд», «Магистральные улицы», «Северянин», «Грайвороново», «Южный порт», «Павелецкая». Уже утверждены проекты планировок промзон «Соколиная гора», «Нагатинский затон» и др.
На протяжении 2013 года были разработаны градостроительные решения для промзон на 13 млн кв. м недвижимости и выданы градостроительные планы земельных участков (ГПЗУ) на 4 млн кв. м, начато строительство почти 1 млн кв. м объектов недвижимости. Сначала город собирался предоставлять инвесторам под застройку фрагменты территорий промзон, находящихся в городской собственности, но сейчас от такого подхода решено отказаться. Власти собираются сначала достичь договоренностей со всеми собственниками земельных участков и подготовить концепции комплексного развития той или иной промзоны. Чтобы заинтересовать город, инвестор должен предложить проект, выходящий за границы его собственного участка. Так, например, было сделано при подготовке проекта планировки промзоны «Южный порт», когда инвестор, которому принадлежит участок в 57 га, разработал проект планировки всей зоны на 500 га.
– Для претворения подобных проектов в жизнь рассматривается возможность развития промзон города через создание паевых фондов, в которых все собственники участков получают паи соразмерно своим активам, а координировать реализацию девелоперского проекта в целом будет управляющая компания, – сообщил Константин Тимофеев.
В результате реализации пилотных проектов в промзонах в ближайшей перспективе в Москве может появиться несколько миллионов квадратных метров новой недвижимости. «Донстрой инвест» планирует построить на территории завода «Серп и молот» 1,8 млн кв. м, а в промзоне на Силикатных улицах –более 600 тыс. кв. м. Группа компаний «Пионер» в районе станции метро «Ботанический сад» возведет 190 тыс. кв. м жилья и еще 100 тыс. кв. м торговой недвижимости. PSN Group в промзоне «Грайвороново» собирается возвести 600 тыс. кв. м, такой же объем площадей девелоперская группа ОПИН построит на участке, относящемся к промзоне «ЗиЛа».
При этом возможность строить в исторической части города привлекает не только крупных отечественных, но и зарубежных инвесторов. По словам Константина Тимофеева, представители китайской строительной компании запросили подробности проектов реорганизации территории «ЗиЛа» и промзоны «Очаково». Также застройка в исторической части города, которая будет осуществляться на месте ликвидируемых промзон, привлекла внимание американских и немецких инвесторов.
– У нас есть что предложить, есть пилотные проекты по комплексному развитию территорий с жильем, социалкой и коммерческой недвижимостью, транспортно-пересадочных узлов, крупных логистических центров на новых территориях, – заверил Константин Тимофеев.
Для успешной реорганизации промзон Москомстройинвест предложил внести поправки в федеральное законодательство, которые позволили бы властям субъектов Федерации принимать решения о реорганизации производственно-коммунальных зон, в том числе обязывать собственников приводить принадлежащие им земельные участки (объекты недвижимости)в соответствие с планами администрации по градостроительному развитию территорий.
Эти предложения были учтены в подготовленных проектах федеральных законов «О градостроительной реорганизации производственно-коммунальных территорий в крупных городах» и «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования механизма развития застроенных территорий» (второй законопроект уже прошел все согласования и готовится к внесению в Госдуму). На сегодняшний день правовой институт развития застроенных территорий может применяться только при наличии разработанных правил землепользования и застройки (ПЗЗ). В Москве такие правила не могут принять уже много лет.
– Поэтому мы предлагаем предоставить Москве особый статус и дать возможность проводить аукционы по развитию застроенных территорий, включая производственно-коммунальные, в отсутствие ПЗЗ и Генплана, – уточнил Константин Тимофеев.
Для того чтобы данная возможность распространялась и на объекты, находящиеся в федеральной собственности, целесообразно принять еще один законопроект федерального уровня –
«О градостроительной реорганизации производственно-коммунальных территорий в крупных городах», разработанный совместно с Клубом инвесторов Москвы. В этом нормативном документе детально регламентирован механизм юридического и экономического влияния на правообладателя, использующего территорию не по целевому назначению, с механизмом стимулирования к требуемым изменениям либо, как крайняя мера, к изъятию земельных участков. В случае если будет принято решение об изъятии участка, собственник получит компенсацию. Глава Москомстройинвеста счел нужным уточнить, что для увеличения инвестиционной привлекательности при редевелопменте промзон инвестору позволят вести застройку с повышенной плотностью строительства – примерно 25 тыс. кв. м/га, в то время средняя величина этого показателя для городских территорий составляет 3–5 тыс. кв. м/га.
Решилась судьба привокзальных ям
Еще одно существенное направление в работе Москомстройинвеста – борьба с долгостроями. Весной 2014 года удалось сдвинуть с мертвой дочки замороженное строительство подземных строек на площади Тверской Заставы перед Белорусским вокзалом и на площади у Павелецкого вокзала. Напомним, что вскоре после того как Сергей Собянин стал Мэром Москвы, было принято решение о приостановке строительства на площади перед Белорусским вокзалом подземного торгового центра, который согласно первоначальным планам должен уходить вглубь на пять этажей. Теперь вместо него здесь должны быть построены новая дорожная инфраструктура и подземная парковка. Строительство эстакад и развязок должно осуществляться за счет средств городского бюджета, а паркинга – за деньги инвестора. Предусмотренные здесь дорожные работы включают реконструкцию Тверского путепровода через Смоленское направление железной дороги без расширения проезжей части с организацией движения по пяти полосам и строительство обходного путепровода по направлению от 1-й Тверской-Ямскойкой улицы в сторону Ленинградского проспекта шириной четыре полосы. Кроме того, запланировано сооружение четырех эстакад.
Инвестор должен построить не только двухуровневый подземный паркинг на 1130 машино-мест, но и стоянку для такси и площадку для международных автобусов, а также организацию пешеходной зоны, обеспечивающей связь между улицами1-я Тверская-Ямская, Грузинский Вал, 1-я и 2-я Брестские и Бутырский Вал и площадью Тверская Застава. Инвестором, по озвученным Константином Тимофеевым данным, согласилась стать одна из структур Газпромбанка. Кроме того, компании, реализующей проект, в подземной пешеходной зоне позволят создать примерно 10 тыс. кв. м площадей под размещение предприятий торговли и общественного питания.
Что же касается площади у Павелецкого вокзала, то контракт с инвестором будет расторгнут, а участок изъят в связи с неисполнением инвестором своих обязательств перед городом. Первоначально здесь планировалось построить многофункциональный торговый комплекс общей площадью более 80 тыс. кв. м, с подземной автостоянкой площадью 29 тыс. кв. м на 600 машино-мест. Процедуру изъятия участка планируется завершить до конца года. Вместо него на площади появится подземная парковка, связанная с ТПУ, и 11-этажная гостиница, построенная по проекту британского архитектора Джона Сиферта.
Москва станет гостеприимнее
Всего же в городе в 2014 году должно быть введено в строй 18 гостиниц на 3708 мест. Пять из них будут расположены в Центральном округе: на 2-й Брестской улице (вл. 43, стр. 4), на Олимпийском проспекте (д. 1), в деловом центре «МоскваСити», на Большой Якиманке (вл. 15/20, стр. 1), на Тверской улице (вл. 16/2, стр. 2). В Северо-Восточном округе на 94-м км МКАД на пересечении с Ярославским шоссе, вдоль улицы Ротера будет введен в эксплуатацию культурно-деловой многофункциональный центр «Ханой – Москва» с гостиницей на 627 номеров.
В 2013 году в столице было введено в эксплуатацию 13 гостиниц на 4107 мест. Если в 2012 году затраты инвесторов в строительство гостиниц составляли около 90 млн дол., то в 2013-м – уже 224 млн дол. В этом году, по расчетам специалистов Москомстройинвеста, в строительство новых гостиниц предприниматели вложат 320–330 млн дол.
При этом дефицит гостиниц, прежде всего недорогих двух или трехзвездочных отелей, в центральной части города ощущается достаточно остро. Показатель обеспеченности Москвы номерным фондом составляет 2,6 номера на тысячу жителей, а в европейских столицах, таких как Лондон, Париж, Берлин, – 8–12. На начало 2014 года в Москве насчитывалось 22 пятизвездочные гостиницы, 41 – четырехзвездочная и более 70 – трехзвездочных. Средняя загрузка гостиниц в Москве составила по итогам 2013 года около 69%.
Параллельно со строительством идет процесс реконструкции старых советских гостиниц. Так, недавно были одобрены реконструкции гостиниц «Молодежная» на 250 мест – на Дмитровском шоссе, «Тифлис» на 100 мест – на Остоженке, «Пекин» на 1100 мест – у станции метро «Маяковская». Реконструкция «Пекина», в частности, будет сопровождаться увеличением этажности и созданием парковки.
Апартаменты стали суррогатом квартир
И все же гостиничный сектор является не очень привлекательным для инвесторов из-за длительного срока окупаемости (в среднем 7–10 лет).
– Как правило, гостиничный бизнес – это проекты с длительным сроком окупаемости, и инвесторы стараются построить их в составе офисных комплексов, в виде апартаментов, – рассказал Константин Тимофеев. – В прошлом году был отмечен бурный рост в секторе апартаментов. На протяжении года Градостроительно-земельная комиссия согласовала строительство 1,5 млн кв. м проектов с апартаментами, а с начала 2014 года уже одобрено 150 тыс. кв. м. При этом апартаменты продавались застройщиками массово, как постоянное жилье. Доля апартаментов, продающихся как квартиры, на первичном рынке Москвы превысила 30%. Многие инвесторы, проекты которых по возведению жилой недвижимости, офисных или торговых центров попадали на рассмотрение ГЗК, предпочитали переформатировать их в апартаменты.
Городские власти намерены этот бурный рост слегка притормозить. Иначе, по словам Сергея Собянина, город рискует получить целые районы без соцкультбыта. Мэр отметил, что строительство не сопровождается сооружением школ и детсадов, поликлиник и объектов культуры. Поэтому летом 2014 года Москомстройинвест и Москомархитектура должны подготовить документ, прописывающий нормативы обеспеченности апартаментов объектами инфраструктуры.
Популярность «народных гаражей» подстегнула платная парковка
Еще один сектор, подведомственный Москомстройинвесту, где в последнее время наметилось заметное улучшение ситуации, – это реализация программы «Народный гараж». Все машино-места, что продавались по базовой цене программы 350 тыс. руб., уже раскупили, и сейчас места в «народных гаражах» продаются уже по рыночной цене. Самые дешевые из оставшихся на продажу машино-мест находятся в Солнцево и продаются по 370 тыс. руб. А цены на «народные гаражи», расположенные в бойких местах, уже превышают 1 млн руб. за машино-место. Из 42 тыс. машино-мест в 124 гаражных комплексах, строительство которых было начато, 23 тыс. уже раскуплено. При этом около 8 тыс. машино-мест в них купили предприниматели под автосалоны на первых этажах, автомойки и автомастерские и другие предприятия, предоставляющие сопутствующие услуги. Причины того, что не пользовавшиеся прежде спросом «народные гаражи» идут теперь на ура, предельно просты: в центре была введена зона платной парковки, и постепенно она будет разрастаться и вскоре дойдет до окраин.
Сейчас на смену программе «Народный гараж» приходит новый проект «Инвестиционный гараж». В ходе него многоэтажные парковки за счет внебюджетных источников будут строиться на землях, выделенных прежде под «народные гаражи». В 2014 году инвесторы построят в столице не меньше 20 подобных паркингов.
Столичные власти всерьез озаботились тем, чтобы москвичи, приобретающие места в гаражах и жилплощадь в апартаментах, получили защиту от мошенников. Для этого Москомстройинвест выступил с еще одной законодательной инициативой. Ведомство предлагает депутатам Госдумы включить строительство гаражей и апартаментов в поле действия Федерального закона № 214 о долевом строительстве. Если поправки в документ будут приняты, застройщиков обяжут заключать с будущими владельцами гаражей договоры долевого участия и страховать ответственность застройщика перед соинвесторами. Руководство города также предлагает штрафовать девелоперов и гаражные кооперативы за работу с московскими автомобилистами по предварительным договорам или векселям. Московские власти рассчитывают, что проект поправок в закон о долевом строительстве может быть рассмотрен Госдумой уже в весеннюю сессию.
Сейчас ФЗ-214 обязателен к применению только при привлечении денег граждан на строительство жилья в многоквартирных домах. Во всех иных случаях использование договора участия в долевом строительстве является правом застройщика. Внесение поправки позволит установить единые нормы и требования законодательства, которые должны соблюдаться всеми застройщиками без исключения, будь то строительство объектов жилого назначения либо гаражных комплексов.
Договор долевого участия также исключит возможность «двойных продаж». В случае если застройщик не соблюдает сроки строительства и передачи объекта недвижимости, дольщик может потребовать выплату неустойки. Участник долевого строительства вправе также расторгнуть договор, если застройщик не сдал объект в течение двух месяцев после окончания срока. Все спорные вопросы по договорам долевого участия можно решить в суде.
Помимо этого многие строительные компании заключают с дольщиками предварительные соглашения, продают векселя. Эта схема избавляет застройщика от применения штрафных санкций, которые есть в случае заключения договора по Закону о долевом строительстве. Строятся гаражи в столице и по известной с советских времен схеме гаражных кооперативов. На них закон ФЗ-214 также не распространяется. Его участники самостоятельно решают, за какие деньги будут строить и по каким документам работать. Они могут построить гараж самостоятельно, а могут привлечь строительную компанию на своих условиях. В данный момент в Москве ведется строительство 163 гаражей, более 50% из них возводится по договорам, заключенным в соответствии с ФЗ-214, а 6% – по схеме гаражно-строительных кооперативов.
Квартиры для дольщиков без обмана
С 1 января вступили в силу поправки в Федеральный закон о долевом строительстве, сделавшие обязательным страхование ответственности застройщика при заключении договоров долевого участия, но в Москомстройинвесте считают, что этого недостаточно. Юристы ведомства подготовили ряд поправок в Закон о долевом строительстве, а также в Градостроительный, Гражданский и Административный кодексы. В них говорится и об увеличении числа проверок застройщиков, а также о регулировании коэффициента их финансовой устойчивости, пояснил Константин Тимофеев.
Проблема обманутых дольщиков для Москвы стояла очень серьезно: в 2011 году, когда был создан Москомстройинвест, их насчитывалось 2,5 тыс. На сегодня 800 москвичей в границах «старой» Москвы и 2,8 тыс. – на присоединенных территориях пока еще остаются в списках обманутых дольщиков. На сайте Москомстройинвеста опубликован также список застройщиков, которые привлекали деньги граждан к финансированию строительства домов, а теперь находятся в процессе банкротства. В него входит 14 компаний: «Энергостройкомплект-М», «МАГГ», «Фарн-трейд», ПСФ «Норд», «АИС-проект», ТСК «Евро-Старт», «Финансовая корпорация», КТ «Социальная инициатива», «Инвестиционная корпорация «ВНЛ», «Военинвестстрой», «РойсРуд», «СК «ОТО», «Аванта» и «Глобинвестстрой».
Есть на сайте Москомстройинвеста и список добросовестных застройщиков, работающих в сфере долевого строительства жилья, куда по итогам первого квартала 2014 года вошли 139 компаний. Остальные девелоперы фактически нарушают ФЗ-214 – их штрафуют каждые три месяца, однако пока эти меры не слишком действенны. Правительство Москвы обещает решить проблемы обманутых дольщиков столицы к 2015 году. В этом году жильем обеспечат 200 пострадавших соинвесторов – им предоставят квартиры в 24-этажном доме на северо-западе города.
Согласно данным территориального управления Росреестра города Москвы, в первом квартале 2014 года застройщиками, работающими в столице и привлекающими денежные средства граждан, было заключено 6664 договора. В апреле было зарегистрировано еще 2404 договора доверительного управления (для сравнения: в первом квартале 2013 года данный показатель составил 5803). Всего в Москве, с учетом присоединенных территорий, ведется строительство 459 инвестиционных жилых домов, из них в 353 объектах квартиры реализуются с заключением договора долевого участия, по правилам жилищно-строительных кооперативов продажи квартир ведутся в 24 объектах.
Текст: Дмитрий Ильин
Назад в раздел
