Дальновидная политика

Для инвесторов в Москве созданы максимально комфортные условия.

Уже более семи лет работает Градостроительно-земельная комиссия, представители которой полномочны принимать решения о строительстве всех крупных объектов. До ее создания на инвестиционном рынке Москвы царил настоящий хаос. Как удалось навести порядок в этой нише, какие на сегодняшний день инвестиционные проекты находятся в приоритете и как городские власти выстраивают отношения с инвесторами – обо всем этом в интервью нашему журналу рассказывает председатель Москомстройинвеста Константин Тимофеев.

– Константин Петрович, первый вопрос Вам, как секретарю ГЗК. В свое время Градостроительно-земельная комиссия создавалась для пересмотра неэффективных контрактов, заключенных прежней городской администрацией. Сегодня без обсуждения на ГЗК не обходится ни одно решение о строительстве крупного объекта? Почему этот орган, первоначально задуманный как временный, превратился в постоянно действующий?

– Градостроительно-земельная комиссия города Москвы была создана 7,5 лет назад по инициативе Мэра Москвы. Это было стратегически важным решением, поскольку на тот момент существовал ряд градостроительных перекосов – часть инвестиционных проектов, которые касались строительства в центре офисных и торговых площадей, могла спровоцировать ухудшение транспортной и градостроительной ситуации, а также вызывала протесты жителей. Поэтому в такой ситуации было необходимо проанализировать заключенные ранее инвестиционные контракты, чтобы понять, насколько они отвечают интересам города и граждан, проживающих в Москве.

За время работы комиссии, например, удалось прекратить реализацию инвестиционных проектов, которые были не нужны городу. Объем строительства данных проектов мог составить более чем 23 млн кв. м недвижимости. Таким образом, нам удалось остановить точечную застройку в центре, сохранить здания, представляющие собой историческую и культурную ценность для города. Кроме того, было спасено около 70 объектов, которые позднее были включены в Реестр объектов культурного наследия, сохранено около 200 зданий, определяющих облик центральных улиц города, но планировавшихся к сносу.

На сегодняшний день Комиссия продолжает свою работу – оперативно рассматривает вопросы в области градостроительства, использования земельных участков под строительство или реконструкцию объектов и др. с целью гармоничного и планомерного развития городской среды.

– Какую роль в ее функционировании играют рабочие группы под председательством Марата Хуснуллина и Натальи Сергуниной?

– В 2011 году были созданы две рабочие группы – по вопросам градостроительной деятельности и по вопросам завершения реализации инвестиционных контрактов.

Первую из данных групп возглавляет Марат Хуснуллин, работу второй курирует Наталья Сергунина. На заседаниях рабочих групп, в частности, осуществляется предварительная проработка и подготовка проектов решений комиссии. Также они наделены полномочиями для принятия решений по отдельным группам вопросов, например, в области градостроительной, инвестиционной деятельности, проведения работ по сохранению недвижимых объектов культурного наследия, выявленных объектов культурного наследия и др.

– Какие новации в Закон о долевом строительстве № 214-ФЗ вступили в силу с 1 июля 2018 года?

– С 1 июля 2018 года вступили в силу требования, согласно которым застройщик (или основное общество застройщика, либо любое из дочерних обществ основного общества) должен обладать опытом участия в строительстве многоквартирных домов – работать не менее трех лет и иметь за плечами введенных 10 тыс. кв. м. Требование о наличии у застройщика 10% собственных средств от стоимости проекта дополнено возможностью выполнения альтернативного условия. Это наличие кредитного договора с уполномоченным банком на предоставление целевого кредита для создания объекта недвижимости в размере не менее 40% от проектной стоимости строительства.

Вместе с тем было смягчено условие «один застройщик – одно разрешение на строительство». Застройщику разрешено иметь несколько разрешений на строительство в соответствии с ГПЗУ и утвержденным проектом планировки территории (ППТ). Также застройщик может получить несколько разрешений на строительство в рамках одной компании-застройщика, если он осуществляет строительство на одном или нескольких земельных участках на территории, в отношении которой заключен один из трех видов договоров. Это договор о развитии застроенной территории, о комплексном освоении или о комплексном развитии. Однако осуществлять деятельность одновременно по нескольким договорам о развитии застроенной территории, и (или) договорам о ее комплексном развитии, и (или) договорам о комплексном освоении территории застройщик не вправе.

Также до 1 сентября 2018 года московские застройщики обязаны открыть новые расчетные счета в уполномоченных банках по каждому разрешению на строительство. Если данное требование не будет выполнено, комитет обязан направить в орган, осуществляющий государственный кадастровый учет, государственную регистрацию прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости, уведомление об отсутствии у застройщика права привлекать денежные средства участников долевого строительства на строительство. Еще одно правило – в случае нарушения застройщиком (и/или его основным/дочерним обществом такого основного общества) сроков ввода в эксплуатацию объекта на три и более месяцев мы вправе отказать застройщику в выдаче заключений о соответствии (ЗОС).

Кроме того, установлен обязательный безналичный порядок расчетов по договорам долевого участия (ДДУ). Также введена норма о добровольных началах по работе со счетами эскроу. Если застройщик открывает счет эскроу в уполномоченном банке, то он освобождается от обязанности перечислять денежные средства в размере 1,2% по каждому ДДУ в Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства.

Вступило в силу и дополнительное требование о раскрытии информации – застройщик обязан раскрывать всю необходимую информацию о себе в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС).

Перечисленные нововведения и есть основные требования, которые вступили в силу с 1 июля этого года.

– Есть ли компании, которые вынуждены отказаться от реализации проектов из-за новых требований к размеру собственных средств застройщика или необходимости открывать отдельный расчетный счет для каждого возводимого объекта?

– Такие критерии, как наличие 10% собственных средств и необходимость открыть отдельный расчетный счет, достаточно легко выполнимы для московских застройщиков. Что такое, например, требование о 10% собственных средств? Это в первую очередь бухгалтерское требование, а по бухгалтерскому балансу показать 10% средств достаточно несложно. Наше мнение основано на анализе финансовой отчетности застройщиков. Открыть расчетные счета в одном банке – не проблема, это одна неделя работы.

Мы видим, что застройщики достаточно гибкие и приспосабливаются к любым требованиям.

– Стал ли рынок долевого строительства стабильнее с началом работы Компенсационного фонда?

– С октября 2017 года на смену страховым компаниям, в которых застройщики обязаны страховать свою ответственность перед дольщиками, пришел Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства. На данный момент в Москве в соответствии с Федеральным законом о долевом строительстве 214-ФЗ реализуется 531 объект, из них по 84 объектам застройщики перечислили средства в Компенсационный фонд.

В случае если застройщик по каким-то причинам не исполняет свои обязательства, Компенсационный фонд может обеспечить соблюдение прав граждан. Поэтому, безусловно, создание такого механизма позитивно отразилось на уровне доверия граждан, вкладывающих средства в строительство жилья, к рынку долевого строительства в Москве.

– Какую работу проводит Москомстройинвест в качестве регионального уполномоченного органа по контролю за рынком долевого строительства?

– На сегодняшний день средства граждан для строительства в Москве привлекают 294 застройщика. Для контроля за их деятельностью Москомстройинвест как государственный орган, контролирующий долевое строительство в Москве, проводит регулярные проверки. В текущем году мы планируем провести более 3000 различных контрольно-надзорных мероприятий, среди которых, например, проверки финансово-хозяйственной деятельности застройщика, ежеквартальной отчетности, раскрытия информации, размещенной в ЕИСЖС в соответствии с Законом о долевом строительстве.

Что касается проверок финансово-хозяйственной деятельности застройщика, то за 6 месяцев 2018 года мы провели 89 таких мероприятий. Вместе с тем в два раза увеличили число так называемых проверок без взаимодействия – бесконтактных проверок. Если мы сравним количество физических проверок с первым полугодием 2017 года, то формально оно снижено, но при этом качество проверок только возросло. Это произошло благодаря увеличению числа бесконтактных проверок. Что мы можем отнести к таким проверкам? Это анализ ежеквартальной отчетности застройщиков о своей деятельности, а также анализ информации, размещенной в ЕИСЖС, компаниями на соответствие тем параметрам, которые установлены Законом о долевом строительстве.

– Сколько заключений о соответствии (ЗОС) нормам 214-го закона выдал Москомстройинвест и в каких случаях он отказывает застройщикам?

– С начала 2018 года в комитет поступило 302 заявления на получение ЗОС, по 165 из них выдано положительное заключение, 24 находятся на рассмотрении. Большинство отказов в выдаче ЗОС связано с ошибками в заполнении проектной декларации. Декларация включает в себя информацию о застройщике и о проекте строительства и определяет объем прав застройщика на привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. Ошибки в данном документе недопустимы. Заявки, не получившие одобрения, направляются застройщику на доработку. После внесения необходимых корректировок застройщик вправе снова подать документы на получение ЗОС.

– Сокращается ли или растет в столице число обманутых дольщиков?

– За последние годы в Москве были достроены 37 проблемных объектов, а более 12 170 семей пострадавших граждан-соинвесторов получили свои квартиры. По нашим оценкам, права еще порядка 13 000 человек нарушены недобросовестными застройщиками. Почти 5000 из них включены в Реестр обманутых граждан. За последние месяцы из «Дорожной карты» были исключены девять объектов и восстановлены права 1322 граждан, при этом три объекта, по которым нарушены права 1024 граждан-соинвесторов, были в «Дорожную карту» включены. Получается, что за шаг за шагом число обманутых дольщиков в столице сокращается.

В целом стоит отметить, что на Москву приходится порядка трети вложений россиян в долевое строительство, а так называемая токсичность отрасли, то есть доля пострадавших граждан, одна из самых низких в стране – около 2,5%.

– Каково Ваше отношение к долевому строительству, ведущемуся методом проектного финансирования с использованием эскроу-счетов?

– По сути, банковское сопровождение существует и сегодня.

Порядка 30% средств, вкладываемых в строительство жилого дома, принадлежат банку. Как правило, эти средства застройщик использует для покупки или аренды земельного участка, проектирования и согласования документации. При этом банк оценивает бизнес-модель проекта, уровень менеджмента застройщика, выдает залог, контролирует целевое использование своих денежных средств и продажи. Также застройщик имеет расчетный счет в данном банке. Однако, несмотря на контроль со стороны банка, появляются и проблемные объекты, и обанкротившиеся застройщики, и пострадавшие в результате их действий граждане. При проектном финансировании доля банковских средств вырастет с 30 до 90%. Их обслуживание может обойтись застройщику примерно в 7,2% годовых. Соответственно, по разным оценкам, стоимость жилья вырастет на 3–6%. Не стоит забывать, что банковская система так же, как и другие, подвержена финансовым рискам, способным привести организацию к банкротству. Таким образом, на наш взгляд, гражданину, решившему вложить средства в жилую недвижимость, остается два варианта: приобретать готовое жилье или быть готовым разделить риски соинвестирования строительства с другими его участниками (банком, застройщиком).

– Хотелось бы узнать о ситуации на рынке апартаментов в столице. Распространяются ли на дольщиков, участвующих в возведении апартаментов, нормы Закона о долевом строительстве?

– Давайте называть вещи своими именами. Граждане, вложившие средства в покупку апартаментов на стадии строительства, являются не дольщиками, а соинвесторами этого строительства. Следовательно, разделяют с застройщиком все риски.

В настоящий момент Федеральный закон о долевом строительстве № 214-ФЗ не предполагает защиту прав покупателей апартаментов в случае банкротства застройщика. Да, многие апартаменты продаются с заключением договора долевого участия.

Однако это не более чем маркетинговый ход застройщика, который хочет создать иллюзию защищенности покупателя. На деле 214-ФЗ обеспечивает защиту исключительно прав граждан, вложивших средства в строительство жилых помещений.

Сегодня в Москве строится около 2,6 млн кв. м апартаментов. Многие покупают такую недвижимость для проживания, однако апартаменты не являются жильем. Наш комитет неоднократно выступал с инициативой распространить действие 214-ФЗ на те объекты, для строительства которых привлекаются средства граждан, включая апартаменты и машино-места.

– Можно ли будет в конце концов зарегистрироваться в апартаментах?

– Сейчас в Госдуме РФ обсуждается законопроект по апартаментам («О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях регулирования правового статуса многофункциональных домов и жилых апартаментов»), в котором рассматриваются два варианта трактовки апартаментов – как жилых или нежилых помещений. Речь идет не о строительстве, а о готовых объектах, поэтому такое определение влияет не на защиту по 214-ФЗ, а на возможность прописки в апартаментах и размеры коммунальных платежей.

– Насколько интересно для инвесторов строительство транспортно-пересадочных узлов? Сколько ТПУ с коммерческой составляющей на данный момент строится в столице и сколько площадок под их строительство будет выставлено на торги в течение этого года?

– За последние два года московские власти реализовали на торгах проекты 14 транспортно-пересадочных узлов (ТПУ). По итогам торгов бюджет пополнила сумма в размере 1,7 млрд руб. Торги проведены по таким ТПУ, как «Ботанический сад», «Лефортово», «Селигерская», «Рассказовка», «Дмитровская», «Павелецкая», «Парк Победы», «Пятницкое шоссе» (уч. 1), «Технопарк», «Тропарево», «Фонвизинская», «Ховрино», «Люблино», «Хорошевская». При реализации указанных проектов ТПУ инвесторы смогут построить 1,35 млн кв. м коммерческих объектов.

До конца текущего года и в следующем году планируется реализовать на торгах девять ТПУ, которые характеризуют большой транспортный и пассажирский поток (более 100 тыс.человек в сутки), возможность строительства торговой недвижимости. В ближайшие месяцы на торги предполагается выставить ТПУ «Некрасовка», «Новокосино» и «Алма-Атинская».

Помимо указанных ТПУ для реализации на торгах в 2018 году планируется выставить проекты ТПУ – «Пятницкое шоссе», «Савеловская», «Лухмановская», в 2019 году – «Петровско-Разумовская», «Рязанская», «Лермонтовский проспект».

– Что делается для того, чтобы привлечь дополнительные инвестиции в этот сектор транспортного строительства?

– Все ТПУ, планируемые к реализации за счет внебюджетных источников финансирования, продаются через процедуру торгов. Так, АО «Мосинжпроект» (один из операторов программы= по проектированию и строительству объектов ТПУ) оформляет земельно-имущественные отношения, разрабатывает градостроительную документацию в части проектов планировки территорий, изменений в правила землепользования и застройки (ПЗЗ) города Москвы. После утверждения эти проекты в виде лотов выставляются на торги. То есть вся градостроительная документация у инвестора уже оформлена. Также город помогает инвесторам со строительством технологических объектов ТПУ, обустройством прилегающей улично-дорожной сети, благоустройством.

Однако нужно понимать, что сам по себе ТПУ обладает высокой инвестиционной привлекательностью, поскольку на данной территории с учетом идеальной транспортной доступности можно организовывать городские пространства с любой необходимой функциональной нагрузкой – деловой, торговой, рекреационной и развлекательной, жилой (гостиницы и апартаменты) и т.д.

– К чемпионату мира по футболу 2018 года город активно поощрял гостиничное строительство, ГЗК охотно согласовывала перепрофилирование объектов нежилой недвижимости в гостиницы? Каковы итоги этой работы, насколько вырос номерной фонд отелей столицы? Сохранятся ли темпы гостиничного строительства после завершения мундиаля?

– Действительно, Москва активно готовилась к принятию участников и болельщиков чемпионата мира по футболу 2018 года. Одной из ключевых задач стало обеспечение для них комфортных условий проживания. Мэром Москвы Сергеем Собяниным была поставлена задача – нарастить объемы строительства гостиниц. Поэтому начиная с 2011 года город совместно с инвесторами провел масштабную работу по возведению и реконструкции гостиниц и отелей разных категорий звездности и вместимости.

Так, с 2011 года по сегодняшний день в Москве введена в эксплуатацию 51 гостиница с общим номерным фондом 9198 номеров. Всего же сейчас в Москве числится около 1 200 отелей с номерным фондом более 67 000 номеров. В первом полугодии 2018 года введены в эксплуатацию три гостиницы на 798 номеров.

Несомненно, Москва успешно справилась с поставленной задачей и смогла с достоинством провести столь значимое для всех любителей футбола мероприятие. За месяц мундиаля Москву посетили 3,8 млн болельщиков.

Вместе с тем окончание чемпионата мира по футболу не повод снижать темпы гостиничного строительства. Последние семь лет популярность Москвы как туристического центра набирает обороты. Судите сами, город преображается на глазах: благоустраиваются парки, реставрируются исторические здания, появляются новые пешеходные зоны, зоны отдыха и многое другое.

Всесезонные фестивали и ярмарки, которые стали традиционными и разворачиваются не только на площадках центра, но и всего города, также привлекают гостей. Ко всему прочему, в Москве проходят крупные соревнования в самых разнообразных видах спорта. Благодаря этому только в 2017 году столицу России посетило более 21,6 млн туристов.

Так, до конца года в городе планируется открыть еще 16 гостиниц на 3057 номеров.

В 2019 году планируется построить и ввести в эксплуатацию 17 объектов гостиничного назначения на 3047 номеров. На 2020 год намечен ввод 16 гостиниц на 4691 номер. По данным объектам в настоящее время ведется оформление земельно-правовых отношений и разрешительной документации.

Строительство гостиниц в городе осуществляется за счет средств инвесторов, поэтому Правительством Москвы созданы максимально комфортные условия для инвесторов, которые заинтересованы в гостиничном бизнесе. Так, Градостроительно-земельная комиссия города Москвы (ГЗК) одобрила перепрофилирование некоторых проектов под гостиницы, если это соответствовало необходимым нормам и регламентам.

В частности, ГЗК согласилась с изменением цели предоставления земельного участка на улице Краснопрудная, вл. 12, стр. 1. Изначально инвестор планировал реконструировать существующее здание и разместить там магазин. Но затем обратился к ГЗК с намерением разместить там еще и гостиницу.

– Москомстройинвест совместно с Ассоциацией инвесторов Москвы ведет Единый банк проектов города Москвы с базой объектов, от которых их нынешний правообладатель хотел бы избавиться или привлечь к реализации проекта дополнительные инвестиции. Сколько проектов сейчас в банке? Насколько эффективно этот инструмент помогает решать проблему долгостроев? Что делается для защиты прав участников долевого строительства?

– Сейчас в Единый банк проектов Москвы включены почти три сотни объектов, а именно 270. Из них в первом полугодии 2018 года в базу внесено 88 проектов.

Как правильно отметили, эта база ведется нами совместно с Ассоциацией инвесторов Москвы. Эксперты ассоциации модерируют информацию о каждом объекте. И эта информация является достоверной, поскольку получена в результате сотрудничества с Правительством Москвы.

Это важный инструмент, позволяющий подобрать наиболее перспективный и соответствующий инвестиционным приоритетам девелоперов проект.

При этом Единый банк проектов не создан для решения проблем долгостроев. Он основан для выполнения принципиально иных задач. Инвестор, размещая здесь свой проект, зачастую изначально понимает, что не сможет его реализовать лишь собственными силами – ему необходимы дополнительные источники финансирования. Однако бывает, когда инвестор уже в ходе реализации конкретного инвестиционного проекта ищет для его реализации соинвесторов.

Также в Едином банке есть проекты, когда девелопер уже на первых этапах знает, что он будет этот проект продавать, есть проекты, когда инвестору необходимо лишь провести анализ градостроительного потенциала участка и т.д. Однако указанные проекты не связаны с долевым строительством.

В Едином банке проектов долгостроев и объектов, по которым имеются обманутые граждане, нет. Все проекты там юридически чистые.

Председатель Москомстроительства 

КОНСТАНТИН ТИМОФЕЕВ

Текст: Дмитрий Ильин