В Москве растут объемы строительства. Москомстройинвест предпринимает серьезные меры для защиты участников долевого строительства

Инвестиционное строительство оправилось от кризиса и демонстрирует внушительный рост, который превосходит аналогичные показатели большинства мегаполисов мира. И с этой точки зрения Москва является самым привлекательным городом Европы, а возможно, и мира, по доходности инвестиций.

За первое полугодие 2017 года принято градостроительных решений на 9 млн кв. м, включая 3 млн кв. м жилых объектов. Это на 15% больше, чем за аналогичный период прошлого года, и спада не предвидится. В итоге в 2018 году, по нашим расчетам, объем жилья, представленного к продаже на первичном рынке, может увеличиться с нынешних 19 млн кв. м до 22–23 млн кв. м. Реальность превосходит самые оптимистичные прогнозы.

В начале года мы планировали, что по итогам 2017 года инвесторы начнут в городе реализацию 120 новых проектов, но уже по итогам первого полугодия дан старт 80 проектам. И сейчас очевидно, что итоговый показатель заметно превысит первоначально намеченную цифру.

– Какие меры принимаются для защиты интересов участников долевого строительства? Какие законодательные новации в этой сфере вступили в силу в этом году?

– Практически вся жилая недвижимость в городе сегодня возводится с привлечением средств граждан, подавляющее число – по Федеральному закону о долевом строительстве 214-ФЗ с заключением договора долевого участия (ДДУ). Сегодня в Москве с привлечением средств граждан строятся 529 объектов, в том числе 513 – по ДДУ, 16 – по схеме жилищно-строительных кооперативов. Всего в городе действует более 86 тыс. ДДУ. Средства населения для строительства в рамках 214-ФЗ привлекают 246 застройщиков.

Уже в начале 2017 года вступили в силу поправки, усиливающие контроль за соблюдением прав граждан со стороны застройщиков. Так, с 1 января 2017 года все застройщики обязаны в открытом доступе размещать на своем сайте проектную декларацию, образец ДДУ, фотографии объектов строительства. Также они должны раскрывать акционеров компаний. Для того чтобы иметь возможность привлекать средства граждан, застройщики должны получать заключение о соответствии требованиям 214-ФЗ. Его выдает контролирующий орган, в Москве – Москомстройинвест. Комитет проверяет застройщика, в том числе и по таким критериям, как отсутствие судимости у руководства компании и главного бухгалтера, недоимок по налогам. Компания не должна находиться в процедуре банкротства, деятельность ее не должна быть приостановлена решением Арбитражного суда и др.

Кроме того, с 1 июля 2017 года застройщики обязаны предоставлять в контролирующий орган примерные графики строительных работ на объектах. Вообще, эта законодательная новация в 214-ФЗ вступила в силу с 1 января 2017 года, но не все застройщики ее придерживались, ответственность за ее нарушение не была установлена. С 1 июля подкреплена подзаконным актом – приказом Министерства строительства. Примерные графики реализации проекта, которые включают информацию об этапах и сроках его реализации, предполагаемом сроке получения разрешения на ввод и передачи гражданам жилых помещений, застройщики должны будут сдавать вместе с ежеквартальной отчетностью. За непредоставление такого графика застройщика также ждут штрафы и возможная приостановка продаж на объекте.

Графики проведения работ, за исключением даты передачи жилых помещений, застройщик имеет право корректировать, но он должен делать это вовремя, чтобы не нарушать закон. Как показывает практика, в столице 85% застройщиков укладываются в первоначально установленные сроки, проблемы со своевременной сдачей возникают лишь на 15% объектов.

Еще один важный фактор последнего времени, который непосредственно не касается сектора инвестиционного строительства жилья, но, безусловно, окажет на него сильнейшее воздействие, – это запуск программы реновации. Жилье по программе будет строиться не инвесторами, а подрядчиками в рамках городского заказа, но появление на столичном рынке такого количества качественного современного жилья не может не сказаться и на инвестиционном сегменте.

Девелоперам, работающим в сфере жилого строительства, неизбежно придется в ближайшие два-три года улучшать качество продаваемого жилья.

Благодаря усилению конкуренции на рынке возможно снижение стоимости жилья в столице, и мы надеемся, что цена на квадратные метры в новостройках станет более доступной.

– Наряду с собственно жилищным строительством девелоперы активно работают в столице еще в одном секторе – апартаменты. Существенная разница в цене апартаментов и жилья для них играет значимую роль, а отсутствие прописки, другие нормы инсоляции помещений, мест на парковке, отсутствие двора или, скажем, мест в детском садике по соседству – нет. Предполагается ли как-то урегулировать правовой статус апартаментов, получат ли граждане, приобретающие апартаменты на стадии строительства, полноценную защиту?

– Действительно, рынок апартаментов в столице переживает бурный рост. В 2017 году планируется ввести около 4,6 тыс. апартаментов, это на 12% больше, чем в 2016м. Преимуществом апартаментов перед жильем является их цена – на 15–20% по сравнению с квартирой той же площади. Кроме того, ввиду других СанПиНов, их можно строить там, где невозможно возвести жилье.

Правовой статус апартаментов должен быть определен в ближайшее время – уже в нынешнюю осеннюю сессию федеральные законодатели должны рассмотреть соответствующий проект закона. Это очень важно для защиты интересов граждан. Даже несмотря на то, что ряд застройщиков при продаже апартаментов заключает договоры долевого участия, в случае недостроя или банкротства застройщика права граждан, вложивших средства в строительство апартаментов, не будут защищены так, как при покупке жилья.

– Насколько остро в столице сегодня стоит проблема обманутых дольщиков? Сокращается их число или увеличивается?

– На территории «старой» Москвы эта проблема стоит уже не так остро, объекты остались, но их не так много. Наиболее крупным можно считать ЖК «Царицыно». Город сейчас занимается поисками нового инвестора.

С присоединением к Москве пять лет назад новых территорий мы получили и их проблемы – дополнительно около пяти тысяч обманутых дольщиков. За прошедшие годы их число сокращалось. Например, компания «Мортон» достроила часть домов в Щербинке, в Барышах. В прошлом году застройщик сдал второй и шестой корпуса на 1174 квартиры и автостоянку на 108 машино-мест. В конце мая 2017 года введен в эксплуатацию четвертый корпус на улице Овражной в Щербинке. Третий корпус, который должен был возводиться «Су-155», построит «ПИК».

Но в прошлом году появился новый проблемный объект – «Марьино град» в поселении Филимонковское, где пострадавшими оказались более тысячи человек. Застройщик не только сорвал сроки строительства, но и продавал нежилые помещения с условием, что в дальнейшем они будут переведены в жилые. Сейчас ищем выход из сложившейся ситуации, в частности, уже достигнуты договоренности о финансировании завершения строительства. На объекте появится новый инвестор, который в ближайшее время подпишет соглашение с действующим сегодня застройщиком ОАО «МарьиноСтрой», и строительные работы могут быть возобновлены в октябре текущего года.

Сейчас необходимо привести ту нормативную документацию по стройке, которая была в Московской области, в соответствие с существующими на сегодняшний день градостроительными требованиями Москвы.

Ориентировочный срок окончания строительства на сегодняшний день – III квартал 2018 года.

– В 2015 году был создан информационно-аналитический портал Единый банк проектов, который был призван обеспечить непрерывность инвестиционного процесса в городе, установить прозрачные и понятные взаимоотношения с инвесторами. Каких результатов удалось достичь благодаря работе портала? Много ли инвесторов, которые заинтересованы в проектах, представленных в Едином банке?

– Запуск Единого банка проектов является серьезной мерой поддержки инвестиционного сообщества. Единый банк проектов – виртуальная площадка для правообладателей, которые заинтересованы в продаже этих проектов или в поиске партнеров для их дальнейшей реализации, готовых вложить в них дополнительные средства. Это место, где компания, не справляющаяся с проектом, может от него избавиться, продав начатый задел, либо, наоборот, подыскать себе компаньона для его завершения. Ведет Единый банк проектов по поручению Москомстройинвеста объединение представителей среднего бизнеса в инвестиционно-строительной сфере – Ассоциация инвесторов Москвы. На сегодняшний день на площадке Единого банка проектов столицы размещено 164 проекта общей площадью земельных участков более 600 га. В том числе 49 проектов строительства общей площадью 2,7 млн кв. м, наиболее востребованных у застройщиков. Доля офисов составляет 24 проекта – это 720 тыс. кв. м недвижимости. На площадке Единого банка инвесторам также предлагается 12 проектов по возведению гостиниц общей площадью 530 тыс. кв. м и семь проектов для строительства объектов торговли, на которые приходится 100 тыс. кв. м.

Общий объем недвижимости, который может быть создан при реализации данных проектов, составляет 4,7 млн кв. м. При этом из них более 1 млн кв. м недвижимости планируется возвести на территории бывших промышленных зон. В первом полугодии 2017 года база Единого банка пополнилась еще 32 новыми проектами. От девелоперов в адрес Ассоциации инвесторов Москвы ежемесячно поступает более 30 обращений по проектам, которые размещены в Едином банке проектов. Инвесторы, которые заинтересованы в строительстве, могут оставлять на сайте Единого банка заявку на подбор проекта. В ней необходимо указать приблизительные параметры и функциональное назначение будущего объекта.

– Будущим летом Россия, в том числе и Москва, станет местом проведения игр Чемпионата мира по футболу. В эти дни, как ожидается, в российскую столицу прибудут полмиллиона иностранных и иногородних болельщиков. Хватит ли в городе гостиниц, чтобы их разместить?

– Гостиничное строительство – это тоже бурно развивающийся сектор. В 2011–2016 годах в столице построено 42 гостиницы почти на 7 тыс. номеров, не считая мини-отелей и хостелов. И сейчас гостиничный фонд Москвы состоит из более тысячи средств размещения на 63 тыс. номеров, прошедших классификацию согласно требованиям российского законодательства. На протяжении ближайших трех лет в столице введут 48 гостиниц. При этом 27 отелей на 4343 места откроются в 2018 году. 17 июня с.г. открылась гостиница «Azimut Отель Смоленская» на 474 номера. До конца сентября в городе запланированы к вводу пять новых отелей. Сейчас территории объектов обустраиваются, заканчивается оформление интерьеров. Среди операторов этих отелей – Holiday Inn («Холидэй Ин»), Hayatt («Хаят»), Accor («Аккор»), Ibis («Ибис»). Еще пять гостиниц будут введены в эксплуатацию в IV квартале текущего года. Из 10 гостиниц, которые готовятся к открытию в этом году, три отеля категории «три звезды», два – категории «четыре звезды», один – пятизвездочный отель и три – категории «без звезд». Еще одному отелю только предстоит пройти сертификацию и получить звездность.

Большая часть гостиниц, которые строятся и открываются в
Москве, относится к категории трех и четырехзвездочных. Такие отели ориентированы на постояльцев со средним уровнем дохода, а именно они составляют основную часть гостей Чемпионата мира по футболу и приезжающих в Москву в целом.

– Каков интерес инвесторов к освоению территорий промзон и строительству транспортно-пересадочных узлов? Ведь при реализации этих проектов приходится сталкиваться с интересами многих правообладателей, не все из которых заинтересованы в их успешной реализации? Насколько девелоперы сегодня готовы включиться в реализацию столь сложных проектов?

– Город предлагает инвестиционному сообществу целый ряд масштабных проектов. Это и 47 территорий, подлежащих комплексному развитию в границах 20 промзон, и транспортно-пересадочные узлы (ТПУ), и целый ряд других проектов. Например, территории вокруг Московского центрального кольца (МЦК). Сегодня эти участки используются неэффективно. При этом на них возможно строительство порядка 2 млн кв. м недвижимости, включая 750 тыс. кв. м коммерческой недвижимости.

Такие большие проекты не могут реализовываться без какой-либо городской централизации. Поэтому мы создаем по этим проектам специальные штабы и рабочие группы. Например, такой штаб у нас создан по проекту развития территории «ЗИЛ». В их задачу входит взаимодействие с сетевыми компаниями, помощь в оформлении земельных отношений, решении градостроительных вопросов. В том числе решаются вопросы координации строительства инфраструктурных объектов за счет городских средств из Адресной инвестиционной программы, чтобы параллельно с реализацией инвестиционного проекта шло строительство дорожной сети, метро и объектов социальной инфраструктуры.

Из названного вами для инвесторов более привлекательным является, конечно же, участие в проектах реорганизации промышленно-коммунальных зон на территории «старой» Москвы. Развитие данных земельных участков ведется комплексно: для создания гармоничной городской среды инвесторам предлагается строить разные виды недвижимости – жилье, офисы, торгово-развлекательные центры, которые должны быть обеспечены транспортной и социальной инфраструктурой.

Так, например, на реорганизуемой территории завода им. Лихачева (ЗИЛ), проект планировки которой охватывает 470 га, соотношение жилой и офисной недвижимости составит 50 на 50. Кроме того, здесь инвесторами уже частично возведены и работают для города и страны спортивные объекты «ВТБ Ледовый дворец», Дворец водных видов спорта, планируется открыть филиал Государственного Эрмитажа – музейный центр «Эрмитаж-Москва». Новые жилые районы будут обеспечены школами, детскими садами и другими социальными объектами. В итоге комплексное развитие промзоны «ЗИЛ» позволит москвичам жить, учиться, работать и отдыхать в пределах одной благоустроенной территории.