Город готовит новые механизмы для освоения территорий промзон. В ноябре Совет инвесторов Москвы на очередной встрече с Мэром должен представить в качестве пилотного проекта предложения по реализации инвестиционных проектов на нескольких столичных территориях производственного назначения. Об этом сообщил руководитель Комитета города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства (Москомстройинвеста) Константин Тимофеев.
Схемы всякие нужны
Три крупные инвестиционно-строительные компании – ЗАО «Промсвязьнедвижимость», ЗАО «Интеко» и группа компаний «Пионер» – через два месяца должны представить свои разработки, направленные на развитие промышленных территорий.
На основе этих предложений предполагается осуществить реорганизацию пяти первых пилотных участков: производственно-коммунальной зоны «Южный порт», промзон в Береговом проезде, в районе Филевского бульвара, в Алтуфьево и Очаково.
По словам Константина Тимофеева, город возьмет на себя подготовку плана реализации, градостроительной документации и выберет механизм предоставления инвесторам права на застройку территории промзоны и реконструкцию имеющихся там строений.
В настоящий момент обсуждаются несколько схем реновации территорий производственного назначения. Самая простая – выкуп участков инвесторами у нынешних хозяев для последующего освоения. Другая предполагает совместное владение территорией городом и предпринимателями, реализующими проект. Эта схема предлагается для случаев, когда в коммунально-производственной зоне наличествуют смешанные права собственности: частью участков зоны владеет город, а другой – инвестор, реализующий проект. Планируется, что столичные власти будут ставить свои участки на кадастровый учет и вносить их в акционерный капитал общества вместе с городскими объектами. Инвесторы также будут участвовать в формировании акционерного капитала путем внесения своих объектов и прав на землю. Затем совет директоров сформирует градостроительное обоснование в виде проекта планировки, на базе которого будет осуществляться реализация инвестиционного проекта.
В случаях, когда участками на территории промзоны и возведенными на ней объектами владеют несколько собственников, осуществлять подготовку проектной документации и развитие территории возможно через формирование паевого инвестиционного фонда. «Это самый сложный механизм, он находится на стадии разработки. Закон это позволяет, но будет очень сложно согласовать все интересы сторон», – отметил Константин Тимофеев.
Четвертый, наиболее радикальный вариант освоения промзоны, будет применяться в случаях, когда земельные участки находятся в запущенном состоянии. В подобных ситуациях предполагается производить их изъятие у собственников с дальнейшей реализацией земельных прав на аукционах. Закон позволяет изымать земли промышленного назначения у собственников, если инвестор не осваивает территорию или имеет задолженности перед бюджетом.
Шаги навстречу
Городские власти намерены привлечь к развитию территорий промзон 25 крупнейших строительно-инвестиционных компаний, каждая из которых располагает планами и правами на строительство недвижимости площадью около 1 млн кв. м. «Следует понимать, что промышленные зоны – это большие участки, работать с которыми под силу только действительно крупным инвесторам или пулу», – подчеркнул Константин Тимофеев. В начале лета компании объединились в пока еще неформальный клуб, получивший наименование Совет инвесторов Москвы.
Несмотря на то что это объединение не имеет юридически оформленного статуса, достигнута договоренность о том, что его члены дважды в год будут встречаться с Мэром для обсуждения насущных проблем отрасли. Первая из таких встреч уже состоялась 30 июня.
Как отметил Константин Тимофеев, развитие подобного взаимодействия выгодно не только бизнесу, но и городу. Предприниматели часто берут на себя решение текущих вопросов, согласований и даже сами нанимают для этого специалистов, что позволяет экономить городские деньги. При этом, по мнению Константина Петровича, важно, чтобы новый орган не превратился в обычный инструмент лоббирования проектов каждой из входящих в него компаний, а служил эффективным средством для развития диалога между властями и сообществом инвесторов.
В свою очередь, столичные власти тоже делают шаги навстречу инвестиционному сообществу. «Сейчас все обращения инвесторов рассматриваются в течение 30 дней, а в 2009–2010 годах приходилось ожидать решения около полугода. Мы не можем позволить, чтобы у нас участки земли простаивали. Нами разработан план работы до конца года, и инвесторы знают, когда будут рассматриваться их вопросы», – подчеркнул Константин Тимофеев. Теперь представители компаний получили возможность, зарегистрировашись на сайте комитета через «личный кабинет», отслеживать, на какой стадии находятся их документы, когда они будут вынесены на рассмотрение ГЗК или одной из рабочих групп.
Концепции развития промышленных зон планируется обнародовать в октябре. Они будут создаваться в тесном партнерстве с инвесторами. Бизнес готов на свои деньги провести подготовку проектов планировок. В зависимости от успеха первых пяти «пилотов» будет решена судьба других промзон «старой» Москвы, суммарная площадь которых на сегодняшний день насчитывает 17 тыс. га.
Постановила ГЗК
Говоря об итогах работы городских властей в сфере инвестиционного строительства в первом полугодии нынешнего года, Константин Тимофеев отметил, что Градостроительно-земельная комиссия как особый орган, созданный для рассмотрения проблемных вопросов в сфере градостроительной политики, в основном выполнила возлагавшуюся на нее миссию. За первую половину 2013 года на ГЗК было рассмотрено в общей сложности 1536 вопросов. На комиссию была вынесена судьба 76 инвестконтрактов, по 21 приняты решения об их расторжении. Было продлено 39 договоров аренды земельных участков и 166 расторгнуто. Поводом для расторжения договоров служило, как правило, неисполнение инвесторами своих обязательств. Кроме того, ГЗК утвердила 749 градостроительных планов земельных участков (ГПЗУ).
По долгам ДИПСа
Важным направлением в деятельности Москомстройинвеста является завершение инвестиционных программ, реализовавшихся существовавшим прежде в составе городской администрации Департаментом инвестиционных программ строительства города Москвы. ДИПС заключал с инвестиционно-строительными компаниями особые договоры на строительство объектов недвижимости, в первую очередь жилой, которые предполагали использование в инвестиционном строительстве средств городского бюджета. По завершении проектов вырученные от продажи коммерческих квартир средства шли на строительство бесплатного муниципального жилья. Подобная практика была прекращена еще в 2007 году. На протяжении 2011–2013 годов по программе бывшего ДИПСа в городе было введено в строй более 600 тыс. кв. м площадей недвижимости, в том числе 6279 кв. м объектов социальной инфраструктуры. За счет этого были решены жилищные проблемы 3164 московских семей.
В настоящее время в работе у Москомстройинвеста находится 71 инвестконтракт ДИПСа на возведение 1,5 млн кв. м недвижимости, в том числе те контракты, по которым после изменений земельного законодательства инвесторы не смогли получить участки в Москве как под жилье, так и под другие объекты.
По таким проектам в настоящее время приняты следующие решения: по 7 требуется оформление актов реализации, 15 было расторгнуто, по 27 продлены сроки реализации, 22 находятся в работе или в стадии завершения.
За последние три года комитет также занимался выявлением и возвратом задолженностей инвесторов перед городом по заключенным с ними ранее инвестконтрактам. По инвестиционным взносам и доплатам, связанным с превышением первоначально запланированной в проекте площади, за последние полтора года с инвесторов было взыскано более 850 млн руб.
Приоритет – строительству гостиниц
В свете изменения градостроительных приоритетов городские власти стремятся переориентировать инвесторов с возведения жилья на строительство гостиниц. За первое полугодие в городе было введено в строй 5 гостиниц. Одна – в центре города на Краснопресненской набережной, две – в Северо-Восточном округе на Шереметьевской улице и две – на юго-западе, на Ленинском проспекте. До конца года в городе должны появиться еще 6 гостиниц и гостиничных комплексов, большая часть из которых будет расположена на территории ЦАО.
Это лишь старт масштабной программы строительства новых гостиниц, которую планируется завершить накануне проведения в России чемпионата мира по футболу в 2018 году. До конца 2016 года в городе запланировано построить 86 новых отелей.
В соответствии с городской программой развития туризма и индустрии гостеприимства в следующем году в городе запланировано ввести в строй 16 гостиниц, в 2015-м – 20, в 2016 году – 39.
Как построить гаражи
Нашли в Москомстойинвесте и механизм для завершения забуксовавшей программы «Народный гараж». На тех участках, где уже начато строительство, возведение объектов будет завершено. Соинвесторы получат свои машино-места по первоначально заявленной цене 350 тыс. руб., оставшиеся же непроданными на этапе строительства боксы будут реализовываться по коммерческой цене с использованием механизма конкурентных торгов. К тому же граждане получат возможность арендовать парковочное место в гаражном комплексе. Полтора года назад город выделил 8,5 млрд руб., чтобы все, кто заключил договоры, получили свои гаражи. На сегодняшний момент эти обязательства полностью выполнены, и в дальнейшем государственные средства на возведение многоуровневых гаражных комплексов по программе выделяться не будут. Завершить ее планируется за счет средств инвесторов.
Для того чтобы сделать строительство «народных гаражей» инвестиционно привлекательным, часть площадей в них – от 15 до 30% – позволят отводить под коммерческие объекты. На первых этажах комплексов можно будет размещать автомастерские, шиномонтажи, автомойки. Константин Тимофеев отметил еще одно перспективное направление в программе по строительству гаражей-стоянок – участие гаражно-строительных кооперативов (ГСК) в сооружении многоэтажных паркингов. Теперь москвичи, которые паркуют свои автомобили в старых плоскостных металлических гаражах, могут объединяться в ГСК. Таким образом, на территории металлических боксов, на которые у автовладельцев зачастую отсутствуют документы, по желанию граждан будут появляться капитальные объекты гаражного назначения. Техническим заказчиком выступит городской ГУП «Дирекция гаражного строительства».
По словам Константина Тимофеева, это позволит хозяевам машин приобрести новые места по себестоимости, дополнительно оплатив только затраты на работу технического заказчика. Положительные примеры строительства многоуровневых паркингов по инициативе ГСК уже есть. Например, недавно было принято решение о создании подземно-наземного гаража на ул. Новый Арбат, вл.17.
Против недобросовестных застройщиков и… заявителей
Еще одно направление в работе Москомстройинвеста – решение проблем обманутых участников долевого строительства.
В последние годы соинвесторы получили достаточно надежную законодательную защиту от недобросовестных застройщиков.
Сегодня городу приходится разбираться в основном с наследием прошлых лет. На начало 2011 года в Москве было 5410 пострадавших соинвесторов, сейчас же их 2246, уже получили жилье 3164 семьи. Однако после вхождения в состав столицы новых территорий общее число пострадавших от действий инвесторов дольщиков вновь увеличилось. На территории ТиНАО числится еще 2073 обманутых соинвестора. На присоединенных землях выявлено семь проблемных объектов – в основном на территории городских поселений Щербинка и Троицк.
Сегодня город защищает участников долевого строительства не только от мошенничества, но и от долгостроя и недостроя.
«Работу мы ведем системно – проверки проводятся по каждому объекту, оперативно применяем санкции, уже выписано на 33 млн руб. штрафов. Если есть опасения, что объект будет проблемным, мы проводим проверки совместно с прокуратурой, стараемся возбуждать уголовные дела, чтобы не допустить появления обманутых горожан», – пояснил Константин Тимофеев.
Впрочем, к аферам склонны не только инвесторы, но и представители пострадавшей стороны. В последнее время участились случаи обращения заявителей с целью признания их обманутыми дольщиками с подложными документами. Так, оказалось, что среди обманутых дольщиков в районе Южное Тушино от 20 до 30% заявителей не смогли представить подлинные документы.
«Приносят либо фальшивые договоры купли-продажи, либо векселя, либо непонятные копии документов», – посетовал Константин Тимофеев. Число заявителей резко увеличилось, после того как столичные власти гарантировали предоставление жилья всем соинвесторам. Вся информация по фактам мошенничества передается сотрудниками комитета правоохранительным органам, и против них возбуждают уголовные дела.
Для дольщиков 11 микрорайона Южного Тушина 28 июня был введен новый дом на улице Вяземской. В нем смогли получить новое жилье 146 семей. Всего там строится три дома на 618 квартир. Также на завершающей стадии находится строительство дома на 187 квартир по улице Народного Ополчения, вл. 33, корп. 4, где квартиры также достанутся гражданам, пострадавшим от действий застройщика «Энергостройкомплект-М».
Текст: Дмитрий Ильин
Назад в раздел
