Что ожидает инвесторов, застройщиков и дольщиков в этом году.
– Константин Петрович, в первую очередь хотелось бы задать Вам вопрос как главе регионального уполномоченного органа, регулирующего отношения в сфере долевого строительства. Закон о долевом строительстве на всем протяжении своего существования постоянно меняется, в него постоянно вносятся поправки. Вот только что в начале нынешнего года вступил в силу пакет поправок, заменяющий обязательное страхование ответственности застройщиков взносами в Компенсационный фонд и вводящий требования к размеру уставного капитала инвестора, а в Госдуме уже ведутся дебаты о принятии новых изменений. Что предлагается в новом пакете поправок? Что требуется усовершенствовать в нормативных актах, регулирующих деятельность Москомстройинвеста?
– Главная цель Закона о долевом строительстве – защита прав граждан, вкладывающих свои средства в строительство, а также предотвращение появления новых обманутых дольщиков и восстановление прав уже пострадавших. Как показала практика, в прежние годы основные проблемы, с которыми пришлось столкнуться гражданам-соинвесторам строительства, это либо двойные продажи со стороны недобросовестного застройщика, либо отсутствие у него разрешения на строительство возводимого объекта, либо неоформленные права собственности на земельный участок. Регистрация договора же позволяет исключить двойные продажи практически полностью. Регистратор изучает все документы и ставит свою печать лишь после проверки контракта. Вступившие в январе поправки добавили к этому дополнительные требования к финансовой устойчивости, которая позволяет ей успешно завершить начатый проект. Данная информация открыта, публична, и потенциальный соинвестор может оценить по трем нормативам финансовой устойчивости, прописанным в законе, компанию, которой он собирается доверить свои средства. С другой стороны, эти критерии служат источником информации для регионального органа, контролирующего долевое строительство (в Москве это Москомстройинвест), для принятия решений в отношении компании. Если нормативы нарушаются, то выносятся предписания об устранении нарушений. Нормативы рассчитываются по итогам квартальной или годовой финансовой отчетности. И в этом положении ныне действующего варианта закона заложены препятствия для осуществления оперативного контроля за состоянием строительной компании. Если компания допускает нарушение финансовых нормативов, то квартал уходит на то, чтобы это нашло отражение в финансовой отчетности по году, месяц уходит на ее изучение, и предписание выдается на следующий отчетный период, то есть квартал. Таким образом, запаздывание на реагирование составляет семь месяцев, то есть более полугода. В итоге застройщики, которые испытывают серьезные финансовые трудности и не стабильны, могут долгое время показывать полное соответствие нормативам, и, наоборот, те из них, у кого имеется достаточно большое количество собственных активов, не связанных со строительством, могут, наоборот, формально не соответствовать действующим нормативам. Хотя при этом они исполняют обязательства в срок, у них нет нарушений перед дольщиками. Таким образом, действующие нормативы финансовой устойчивости не отражают объективного финансового состояния застройщика. Если прошло два или более таких периода, а нарушение осталось не устраненным, то регулирующий орган имеет возможность через суд ликвидировать это предприятие. Однако застройщики могут умышленно затягивать суды путем обжалования принятых решений и в это время продолжать привлекать денежные средства. Но эти сроки, на наш взгляд, являются слишком длительными, а мера – чересчур радикальной. Разумнее было бы не банкротить компанию, а приостанавливать возможность привлечения средств населения. И в новый пакет поправок, которые Государственная Дума должна принять уже в марте с.г., должны быть включены эти предложения.
Сейчас Москомстройинвест не имеет права оперативно приостанавливать деятельность по привлечению денежных средств застройщиком. В соответствии с изменениями, которые предполагается внести в закон, региональный контролирующий орган должен быть наделен правом приостанавливать деятельность застройщика по привлечению денежных средств граждан самостоятельно, без суда, отзывать заключение о соответствии застройщика и проектной декларации 214-ФЗ. Пока это можно сделать только через суд, что требует продолжительного времени, в течение которого застройщик может заключить значительное число новых договоров с гражданами.
За менее значительные нарушения, такие как сроки сдачи отчетности, форма заполнения проектной декларации, расчет нормативов (не нарушение самих нормативов, а чисто арифметические ошибки, допущенные при их расчете), застройщикам приходится платить штрафы в размере примерно 100–200 тыс. рублей. Такие взыскания обязывают быть более аккуратными, но не заставляют компании заботиться об оптимизации своей деятельности. Сейчас закон по большей части дает возможность регулятору копаться в деталях, следить, нет ли орфографических ошибок в проектной декларации, мы же стремимся к тому, чтобы контролировать, сколько денег застройщик привлек, тратятся ли они на заявленные цели или расходуются нецелевым образом.
Хочу также напомнить, что в минувшем году в закон было внесено положение о необходимости увеличить размер уставного капитала компаний, привлекающих для строительства средства населения. Они обязаны сделать это в период до 1 июля 2017 года, а с 1 января этого года наш комитет получил возможность оценивать соответствие застройщика определенным критериям, необходимым для того, чтобы работать на рынке долевого строительства и выдавать либо не выдавать соответствующий документ. Если заключение о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям 214-ФЗ, не предоставлено в Росреестр, застройщик не может осуществлять продажу квартир. Однако пока, до 1 июля, главный критерий – размер уставного капитала – не работает. А остальные, такие как отсутствие судимости у руководства, отсутствие недоимки по налогам или правильность заполнения проектной декларации, не позволяют в полной мере оценить устойчивость компании. И сейчас с 1 января мы вынуждены выдавать заключения компаниям, которые, как мы уже теперь понимаем, после 1 июля не будут соответствовать требованиям об увеличении уставного капитала. Такой компании мы во второй половине 2017 года выдадим предписание об увеличении капитала.
Если предписание будет выдано в июле, то до конца третьего квартала у застройщика будет три месяца на его выполнение. Если он не увеличил размер уставного капитала к октябрю, контролеры выдадут ему еще одно предписание, на этот раз уже об устранении нарушения, и у него будет еще три месяца до начала января, до конца еще одного отчетного периода. И лишь к апрелю можно будет вынести окончательное решение о том, что компания не соответствует требованиям закона о размере уставного капитала. И тогда мы будем направлять документы на ликвидацию предприятия, если сохранятся положения действующего варианта закона, или самостоятельно в кратчайшие сроки приостановим возможность привлекать средства населения, если будут приняты новые поправки.
Если заключение о соответствии выдано и на момент его выдачи застройщик полностью соответствовал требованиям Закона о долевом строительстве, это вовсе не означает, что он им будет соответствовать и в дальнейшем. Сейчас у комитета нет никаких рычагов для воздействия на таких, утративших устойчивость, девелоперов, и в поправках, которые должны быть приняты в марте с.г., предусматривается возможность отзыва региональным регулятором заключения о соответствии застройщика и его проектной декларации требованиям Закона 214-ФЗ, после того как документ был выдан.
Что же касается увеличения размера уставного капитала для строительных компаний, занимающихся привлечением средств населения, то, на мой взгляд, никаких критических изменений введение этого норматива не вызовет. На начало года около 40% работающих в столичном регионе застройщиков не соответствовали новым требованиям, однако за полгода им вполне по силам подтянуть показатели, и мы не предвидим сколь-либо заметного сокращения числа столичных застройщиков. Это не принципиальный вопрос, просто до сих пор часть застройщиков имела формальный размер уставного капитала в 100 тыс. рублей. Теперь же застройщику, желающему возвести крупный микрорайон, потребуется иметь уставной капитал в 1,5 млрд рублей. Но для компаний, возводящих десятки тыс. кв. м жилых площадей, выполнить это требование проблемы не составит.
Перед нашим же комитетом как контролирующим органом стоит задача – выстроить систему плановой проверки застройщиков так, чтобы проверками были охвачены все игроки рынка, и внимательно следить за теми, кто допускает нарушения, а также за тем, какова динамика основных показателей в отчетах. Дело в том, что мы несем очень значительную социальную ответственность, речь идет о возможности возникновения острых социальных конфликтов, и поэтому необходимо проверять тех, кто работает со средствами населения. Тут имеется определенная правовая коллизия: 52% столичных застройщиков (114 компаний на февраль 2017 года) подпадают под категорию субъектов малого бизнеса. Дело в том, что до старта продаж у таких компаний, созданных под конкретный проект, нет выручки, а по Закону о поддержке малого бизнеса они являются малыми или даже микропредприятиями, и проверить их в плановом порядке невозможно. Эти компании не попали в реестр плановых проверок на 2017 год, который составляется в сентябре, а затем его утверждает прокуратура. В текущем году мы их проверить не сможем и данные о них получим лишь по истечении одного из кварталов следующего года. Таким образом, мы теряем год. И эта коллизия также требует правового разрешения ради защиты интересов участников долевого строительства.
– С 1 января 2017 года достраивать дома за попавших в сложную ситуацию застройщиков, привлекающих средства населения, предполагается за счет средств Компенсационного фонда, а не за счет страховых выплат по полисам страхования их гражданской ответственности. Но за счет чего будут производиться выплаты, если компания окажется в трудной ситуации прямо сейчас, пока фонд еще не наполнен взносами участников рынка долевого строительства?
– Действительно, было поручение Президента о том, что Компенсационный фонд должен начать работать с 1 января с.г. Однако этого не произошло, и дата начала работы фонда отложена до 1 июля 2017 года. Пока застройщики не отчисляют туда деньги и в первом полугодии продолжат заключать договоры страхования гражданской ответственности перед дольщиками со страховыми компаниями, удовлетворяющими требованиям Центрального банка. Страховой тариф сейчас колеблется в пределах от 0,2 до 0,6%.
Для начала работы фонда потребуется еще внести поправки в законодательство и наладить работу дирекции фонда. Это означает, что при нынешних темпах продаж в первом полугодии будет продано 1,2 млн кв. м, которые будут находиться под защитой страховых полисов, а не под защитой фонда. Однако страховка не слишком надежный способ защиты интересов соинвесторов, если вы внимательно изучите типовой договор страхования, то обнаружите, что страховым случаем является только банкротство компании-застройщика. А банкротство – это долгая и непростая процедура.
Например, компания «СУ-155» до сих пор не признана банкротом. И граждане, заключившие с ней договор долевого участия, не могут обратиться за получением страховых выплат, поскольку в отношении этой компании введена лишь процедура внешнего наблюдения, но не банкротства. За страховой выплатой обратиться нельзя, а срок действия страхового полиса составляет три года, по его же истечении полис превращается в ничего не значащую бумажку. И здесь возникает очередная правовая коллизия. Зачем застройщикам в первой половине 2017 года перечислять страховым компаниям еще около 1,5 млрд рублей, если заключенные с ними договора не обеспечивают надлежащей защиты интересов соинвесторов?
Да, в то время, когда Компенсационный фонд начнет работать, отчислений в размере 1% от стоимости строительства, которая указана в проектной декларации, в первые годы не будет хватать на выплаты. Если фонд проработает года два-три, а ситуация будет улучшаться, то проблемных объектов будет немного и средств фонда хватит, чтобы решать проблемы, возникающие на рынке долевого строительства.
– Как сегодня в столице обстоит дело с обманутыми дольщиками? По итогам 2016 года их число выросло или уменьшилось?
– По сравнению с другими регионами число официально признанных пострадавшими дольщиков в Москве невелико и составляет не более 1% от их общего числа. В абсолютных показателях это 2010 человек (на 20.02.2017 г.), согласно официальному реестру. Но реестр формируется на основании обращений самих граждан. Реально же граждан, заключивших различного типа договоры на строительство объектов, столкнувшихся с теми или иными проблемами, например, нарушением сроков сдачи, заметно больше – около 12 тыс. Однако далеко не все обращаются за содействием к государственным органам, так как дома, в которых они купили квартиры, находятся в высокой степени готовности. Они строятся, хотя и с нарушением сроков ввода, и часть граждан, надеясь, что объект все же будет сдан и они получат свои квартиры, откладывают обращение в Москомстройинвест для включения их в реестр.
На основании наших проверок прокуратура в минувшем году неоднократно выносила решение о возбуждении уголовных дел и приостановке привлечения средств дольщиков. В частности, такое решение было вынесено в отношении жилого комплекса «Терлецкий парк» на Новогиреевской улице. У объекта, числившегося как «Спортивный центр дзюдо», был отозван ГПЗУ и прекращено привлечение дольщиков. Проверки показали, что там под видом ФОКа было построено помещение с офисами-апартаментами, при этом застройщик еще и обещал, что эти апартаменты со временем получат статус жилья. Уголовное дело в минувшем году было возбуждено и в отношении ООО «МарьиноСтрой», возводящего жилой комплекс «Марьино град» в Новой Москве. Там было выявлено нецелевое расходование средств дольщиков.
– Один из самых бурно растущих сегментов столичного рынка инвестиционного строительства – это апартаменты. Какие меры будут приняты для наведения порядка в этом секторе. Обяжут ли застройщиков, возводящих апартаменты, заключать договоры долевого участия? Как Вы относитесь к призывам приравнять апартаменты по статусу к жилью?
– Часть тех новаций, которые наш комитет предлагает внести в Закон 214-ФЗ, направлена на то, чтобы обязать застройщиков, привлекающих средства физических лиц на стадии строительства, при возведении таких нежилых объектов, как апартаменты, заключать договоры долевого участия. Еще раз хочу подчеркнуть, что апартаменты по закону – это не «суррогатное», т.е. более дешевое жилье, а место временного пребывания. Т.е. по существу – это гостиничный номер, выкупаемый в собственность. Но если будет заключен договор долевого участия, то они будут подпадать под действие Закона о долевом строительстве, а значит, на них будут распространяться проверки и контроль, в случае же трудностей они будут подпадать под страхование ответственности застройщика, если речь идет о сегодняшнем дне, или под возмещение из Компенсационного фонда, если речь идет о следующем полугодии.
Это предполагается сделать и в отношении гаражей, поскольку гаражи сейчас, как правило, возводятся в составе строящегося жилого дома. И зачастую, если объект сталкивается с проблемами, то санатор не выделяет средства на достройку подземного паркинга. Такая ситуация случилась, например, при достройке объектов «СУ-155», там выделены деньги лишь на завершение строительства домов, а включенные в проект подземные гаражи собственникам квартир придется достраивать за счет собственных средств.
Что касается изменения статуса апартаментов, перевода их в жилье, то на сегодняшний день это можно сделать лишь на стадии проектной документации. Например, если у инвестора имеются ГПЗУ, проект, а иногда и готовое разрешение на строительство апартаментов, но само строительство еще не начато или рабочие уже вышли на площадку, но далеко не продвинулись. При этом у застройщика имеется возможность изменить планировочные решения так, чтобы объект мог соответствовать всем требованиям, предъявляемым законодательством к жилым помещениям, в том числе и по инсоляции, то такие апартаменты могут быть преобразованы в жилье. Это можно сделать только до ввода объекта в эксплуатацию. Если помещения уже введены в строй и получили статус апартаментов, они уже никогда не смогут быть признаны жильем. И прецедентов такого преобразования мы пока не встречали. Поэтому те застройщики, кто предлагает купить апартаменты, а потом после ввода здания в строй обещает перевести их в жилье, сознательно обманывают покупателей.
– Какая ситуация складывается сегодня в таких секторах рынка коммерческой нежилой недвижимости, как офисные и торговые центры? Больше или меньше в 2016 году было введено офисов и объектов розничной торговли, чем годом ранее?
– Объемы ввода торговых центров практически не изменились. Если в 2015 году был введен в строй 41 объект торговли суммарной площадью 599 тыс. кв. м, то в 2016 году – 40 объектов торговли общей площадью 550 тыс. кв. м.
Что же касается офисных центров, то их по итогам минувшего года было введено практически вдвое больше, чем годом ранее, – 475 тыс. кв. м против 250 тыс. в 2015 году. Но следует учитывать, что объекты, которые вводились в 2015–2016 годах, закладывались в 2012–2013 годах, когда ни кризиса, ни международных санкций еще не было. В 2017 же году планируется ввести в строй 725 тыс. кв. м административно-деловых помещений.
Что же касается заполняемости и востребованности офисных и торговых центров у арендаторов, то этот показатель зависит в большей степени от расположения объекта, от уровня комфорта, который обеспечивает проект, а не от наличия или отсутствия кризиса.
– Отмечается ли в городе увеличение объема ввода в строй гостиниц в преддверии Чемпионата мира по футболу 2018 года?
– Обычно в год у нас вводится в эксплуатацию около 7–10 новых отелей. За предыдущее пятилетие в городе было построено 40 гостиниц и еще 40 гостиничных объектов находятся сейчас на стадии активного строительства. В 2017 году особого увеличения ввода не произойдет: по итогам нынешнего года запланировано ввести в строй 11 объектов на 2840 номеров. Но многие девелоперы стремятся успеть ввести свои объекты именно к началу мундиаля. Так в I–II квартале 2018 года запланировано сдать уже 12 новых гостиниц. Руководством города поставлена задача на еженедельных штабах отлеживать ход строительства, чтобы все эти объекты были введены в срок. В основном это отели категории 4–5 звезд, но есть среди новостроек и недорогие трехзвездочные гостиницы.
– Как на данном этапе осуществляется диалог городских властей с инвестиционно-строительным сообществом?
– Мы выстраиваем диалог, стараемся выслушать предложения как от представителей крупного бизнеса, объединенных в Клуб инвесторов Москвы, так и от представителей среднего бизнеса, которые представлены Ассоциацией инвесторов Москвы. С последней структурой активное взаимодействие у нас началось два года назад, после того как там сменилось руководство. Удачно строится и работа с Клубом инвесторов Москвы, нам удалось скорректировать подходы к определению кадастровой стоимости земельных участков, подготовлена и оформлена в виде распоряжения Правительства Москвы новая упрощенная процедура оформления строительных площадок. Конечно, иногда приходится сталкиваться и с чистым лоббизмом интересов своего сообщества, например, Клуб инвесторов поднимал вопрос о возможности перевода уже построенных апартаментов в жилье, но получив один раз недвусмысленный отказ, больше речь об этом не заводили. Сейчас в Правительстве Москвы совместно с санитарными службами обсуждается предложенный Клубом инвесторов проект снижения нормативов инсоляции для жилья. Инвесторы помогли внести изменения в федеральное законодательство в части работы с Росреестром, и органы власти субъекта Федерации получили право узаконивать созданные застройщиками машино-места. Инвесторы внесли свой вклад в создание нового закона, в том числе предусматривающего возможность развития промышленно-коммунальных территорий и практический старт процесса их реорганизации. В настоящее время инвесторы берутся уже за проекты их развития в рамках Закона 373-ФЗ, который позволяет изымать земельные участки у собственников, использующих их не по назначению. Сейчас несколько инвесторов взяли на себя проекты по комплексному развитию территорий со сложившейся застройкой. Крупные строительные фирмы, объединенные в неформальный клуб, обладают достаточным капиталом, нанимают хороших юристов и поэтому имеют возможность готовить качественные проекты новых нормативных актов.
– Если уж речь зашла о Законе 373-ФЗ о комплексном развитии территорий промзон, позволяющем проводить реорганизацию промышленно-коммунальных территорий, то скажите, какая из них станет пилотной площадкой для обкатки применений этого нормативного акта в столице?
– Пилотным проектом в столице станет реорганизация промышленной зоны площадью 9 га, расположенной в Северо-Западном округе (СЗАО) по адресу: улица Берзарина, владение 28. Группа «РГ-Девелопмент» планирует построить там 304 тыс. кв. м недвижимости различного функционала, ядром которой станет жилой комплекс «Родной город. Октябрьское поле» общей площадью 77 тыс. кв. м. На ГЗК под председательством Мэра принято решение о разработке за счет средств инвестора проекта планировки этой территории. В дальнейшем инвестор будет этот проект планировки реализовывать. В случае если инвестору не удастся достичь договоренности с собственниками земельных участков, входящих в проект планировки территории, то возможно применение норм 373-ФЗ.
– Город имеет большие планы по строительству капитальных транспортно-пересадочных узлов (ТПУ) у станций метро и платформ электрички. Причем возводить их планируется за счет средств инвесторов, предоставив им возможность строить в составе узлов коммерческую недвижимость. Однако процесс массового строительства ТПУ пока так и не удается запустить. Что тому виной: кризис или недостаточная привлекательность этих проектов для инвесторов?
– В прошлом году было проведено 12 аукционов по ТПУ, все они были реализованы. Это ТПУ «Ботанический сад», «Селигерская», «Рассказовка», «Лефортово», «Фонвизинская», «Павелецкая» и т.д. По итогам этих торгов в бюджет городских предприятий – операторов проекта – поступит порядка двух млрд рублей. На этих ТПУ планируется возвести 1,3 млн кв. м коммерческой недвижимости, 480 тыс. кв. м из которых – жилье. Но инвесторам, прежде чем начать строительство, предстоит еще проделать очень большую работу. На прошедших аукционах они приобрели пока лишь пакеты акций проектных компаний, и теперь им нужно пройти процедуру получения на эту компанию земельных участков, затем – процедуру получения ГПЗУ и лишь после этого приступать к строительству. Все эти процедуры займут не меньше года, поэтому мы ожидаем выхода строителей на площадки лишь в 2018 году. Раньше других должно начаться строительство ТПУ «Ботанический сад», по нему уже ведется активная разработка проектной документации.
– Константин Петрович, в первую очередь хотелось бы задать Вам вопрос как главе регионального уполномоченного органа, регулирующего отношения в сфере долевого строительства. Закон о долевом строительстве на всем протяжении своего существования постоянно меняется, в него постоянно вносятся поправки. Вот только что в начале нынешнего года вступил в силу пакет поправок, заменяющий обязательное страхование ответственности застройщиков взносами в Компенсационный фонд и вводящий требования к размеру уставного капитала инвестора, а в Госдуме уже ведутся дебаты о принятии новых изменений. Что предлагается в новом пакете поправок? Что требуется усовершенствовать в нормативных актах, регулирующих деятельность Москомстройинвеста?
– Главная цель Закона о долевом строительстве – защита прав граждан, вкладывающих свои средства в строительство, а также предотвращение появления новых обманутых дольщиков и восстановление прав уже пострадавших. Как показала практика, в прежние годы основные проблемы, с которыми пришлось столкнуться гражданам-соинвесторам строительства, это либо двойные продажи со стороны недобросовестного застройщика, либо отсутствие у него разрешения на строительство возводимого объекта, либо неоформленные права собственности на земельный участок. Регистрация договора же позволяет исключить двойные продажи практически полностью. Регистратор изучает все документы и ставит свою печать лишь после проверки контракта. Вступившие в январе поправки добавили к этому дополнительные требования к финансовой устойчивости, которая позволяет ей успешно завершить начатый проект. Данная информация открыта, публична, и потенциальный соинвестор может оценить по трем нормативам финансовой устойчивости, прописанным в законе, компанию, которой он собирается доверить свои средства. С другой стороны, эти критерии служат источником информации для регионального органа, контролирующего долевое строительство (в Москве это Москомстройинвест), для принятия решений в отношении компании. Если нормативы нарушаются, то выносятся предписания об устранении нарушений. Нормативы рассчитываются по итогам квартальной или годовой финансовой отчетности. И в этом положении ныне действующего варианта закона заложены препятствия для осуществления оперативного контроля за состоянием строительной компании. Если компания допускает нарушение финансовых нормативов, то квартал уходит на то, чтобы это нашло отражение в финансовой отчетности по году, месяц уходит на ее изучение, и предписание выдается на следующий отчетный период, то есть квартал. Таким образом, запаздывание на реагирование составляет семь месяцев, то есть более полугода. В итоге застройщики, которые испытывают серьезные финансовые трудности и не стабильны, могут долгое время показывать полное соответствие нормативам, и, наоборот, те из них, у кого имеется достаточно большое количество собственных активов, не связанных со строительством, могут, наоборот, формально не соответствовать действующим нормативам. Хотя при этом они исполняют обязательства в срок, у них нет нарушений перед дольщиками. Таким образом, действующие нормативы финансовой устойчивости не отражают объективного финансового состояния застройщика. Если прошло два или более таких периода, а нарушение осталось не устраненным, то регулирующий орган имеет возможность через суд ликвидировать это предприятие. Однако застройщики могут умышленно затягивать суды путем обжалования принятых решений и в это время продолжать привлекать денежные средства. Но эти сроки, на наш взгляд, являются слишком длительными, а мера – чересчур радикальной. Разумнее было бы не банкротить компанию, а приостанавливать возможность привлечения средств населения. И в новый пакет поправок, которые Государственная Дума должна принять уже в марте с.г., должны быть включены эти предложения.
Сейчас Москомстройинвест не имеет права оперативно приостанавливать деятельность по привлечению денежных средств застройщиком. В соответствии с изменениями, которые предполагается внести в закон, региональный контролирующий орган должен быть наделен правом приостанавливать деятельность застройщика по привлечению денежных средств граждан самостоятельно, без суда, отзывать заключение о соответствии застройщика и проектной декларации 214-ФЗ. Пока это можно сделать только через суд, что требует продолжительного времени, в течение которого застройщик может заключить значительное число новых договоров с гражданами.
За менее значительные нарушения, такие как сроки сдачи отчетности, форма заполнения проектной декларации, расчет нормативов (не нарушение самих нормативов, а чисто арифметические ошибки, допущенные при их расчете), застройщикам приходится платить штрафы в размере примерно 100–200 тыс. рублей. Такие взыскания обязывают быть более аккуратными, но не заставляют компании заботиться об оптимизации своей деятельности. Сейчас закон по большей части дает возможность регулятору копаться в деталях, следить, нет ли орфографических ошибок в проектной декларации, мы же стремимся к тому, чтобы контролировать, сколько денег застройщик привлек, тратятся ли они на заявленные цели или расходуются нецелевым образом.
Хочу также напомнить, что в минувшем году в закон было внесено положение о необходимости увеличить размер уставного капитала компаний, привлекающих для строительства средства населения. Они обязаны сделать это в период до 1 июля 2017 года, а с 1 января этого года наш комитет получил возможность оценивать соответствие застройщика определенным критериям, необходимым для того, чтобы работать на рынке долевого строительства и выдавать либо не выдавать соответствующий документ. Если заключение о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям 214-ФЗ, не предоставлено в Росреестр, застройщик не может осуществлять продажу квартир. Однако пока, до 1 июля, главный критерий – размер уставного капитала – не работает. А остальные, такие как отсутствие судимости у руководства, отсутствие недоимки по налогам или правильность заполнения проектной декларации, не позволяют в полной мере оценить устойчивость компании. И сейчас с 1 января мы вынуждены выдавать заключения компаниям, которые, как мы уже теперь понимаем, после 1 июля не будут соответствовать требованиям об увеличении уставного капитала. Такой компании мы во второй половине 2017 года выдадим предписание об увеличении капитала.
Если предписание будет выдано в июле, то до конца третьего квартала у застройщика будет три месяца на его выполнение. Если он не увеличил размер уставного капитала к октябрю, контролеры выдадут ему еще одно предписание, на этот раз уже об устранении нарушения, и у него будет еще три месяца до начала января, до конца еще одного отчетного периода. И лишь к апрелю можно будет вынести окончательное решение о том, что компания не соответствует требованиям закона о размере уставного капитала. И тогда мы будем направлять документы на ликвидацию предприятия, если сохранятся положения действующего варианта закона, или самостоятельно в кратчайшие сроки приостановим возможность привлекать средства населения, если будут приняты новые поправки.
Если заключение о соответствии выдано и на момент его выдачи застройщик полностью соответствовал требованиям Закона о долевом строительстве, это вовсе не означает, что он им будет соответствовать и в дальнейшем. Сейчас у комитета нет никаких рычагов для воздействия на таких, утративших устойчивость, девелоперов, и в поправках, которые должны быть приняты в марте с.г., предусматривается возможность отзыва региональным регулятором заключения о соответствии застройщика и его проектной декларации требованиям Закона 214-ФЗ, после того как документ был выдан.
Что же касается увеличения размера уставного капитала для строительных компаний, занимающихся привлечением средств населения, то, на мой взгляд, никаких критических изменений введение этого норматива не вызовет. На начало года около 40% работающих в столичном регионе застройщиков не соответствовали новым требованиям, однако за полгода им вполне по силам подтянуть показатели, и мы не предвидим сколь-либо заметного сокращения числа столичных застройщиков. Это не принципиальный вопрос, просто до сих пор часть застройщиков имела формальный размер уставного капитала в 100 тыс. рублей. Теперь же застройщику, желающему возвести крупный микрорайон, потребуется иметь уставной капитал в 1,5 млрд рублей. Но для компаний, возводящих десятки тыс. кв. м жилых площадей, выполнить это требование проблемы не составит.
Перед нашим же комитетом как контролирующим органом стоит задача – выстроить систему плановой проверки застройщиков так, чтобы проверками были охвачены все игроки рынка, и внимательно следить за теми, кто допускает нарушения, а также за тем, какова динамика основных показателей в отчетах. Дело в том, что мы несем очень значительную социальную ответственность, речь идет о возможности возникновения острых социальных конфликтов, и поэтому необходимо проверять тех, кто работает со средствами населения. Тут имеется определенная правовая коллизия: 52% столичных застройщиков (114 компаний на февраль 2017 года) подпадают под категорию субъектов малого бизнеса. Дело в том, что до старта продаж у таких компаний, созданных под конкретный проект, нет выручки, а по Закону о поддержке малого бизнеса они являются малыми или даже микропредприятиями, и проверить их в плановом порядке невозможно. Эти компании не попали в реестр плановых проверок на 2017 год, который составляется в сентябре, а затем его утверждает прокуратура. В текущем году мы их проверить не сможем и данные о них получим лишь по истечении одного из кварталов следующего года. Таким образом, мы теряем год. И эта коллизия также требует правового разрешения ради защиты интересов участников долевого строительства.
– С 1 января 2017 года достраивать дома за попавших в сложную ситуацию застройщиков, привлекающих средства населения, предполагается за счет средств Компенсационного фонда, а не за счет страховых выплат по полисам страхования их гражданской ответственности. Но за счет чего будут производиться выплаты, если компания окажется в трудной ситуации прямо сейчас, пока фонд еще не наполнен взносами участников рынка долевого строительства?
– Действительно, было поручение Президента о том, что Компенсационный фонд должен начать работать с 1 января с.г. Однако этого не произошло, и дата начала работы фонда отложена до 1 июля 2017 года. Пока застройщики не отчисляют туда деньги и в первом полугодии продолжат заключать договоры страхования гражданской ответственности перед дольщиками со страховыми компаниями, удовлетворяющими требованиям Центрального банка. Страховой тариф сейчас колеблется в пределах от 0,2 до 0,6%.
Для начала работы фонда потребуется еще внести поправки в законодательство и наладить работу дирекции фонда. Это означает, что при нынешних темпах продаж в первом полугодии будет продано 1,2 млн кв. м, которые будут находиться под защитой страховых полисов, а не под защитой фонда. Однако страховка не слишком надежный способ защиты интересов соинвесторов, если вы внимательно изучите типовой договор страхования, то обнаружите, что страховым случаем является только банкротство компании-застройщика. А банкротство – это долгая и непростая процедура.
Например, компания «СУ-155» до сих пор не признана банкротом. И граждане, заключившие с ней договор долевого участия, не могут обратиться за получением страховых выплат, поскольку в отношении этой компании введена лишь процедура внешнего наблюдения, но не банкротства. За страховой выплатой обратиться нельзя, а срок действия страхового полиса составляет три года, по его же истечении полис превращается в ничего не значащую бумажку. И здесь возникает очередная правовая коллизия. Зачем застройщикам в первой половине 2017 года перечислять страховым компаниям еще около 1,5 млрд рублей, если заключенные с ними договора не обеспечивают надлежащей защиты интересов соинвесторов?
Да, в то время, когда Компенсационный фонд начнет работать, отчислений в размере 1% от стоимости строительства, которая указана в проектной декларации, в первые годы не будет хватать на выплаты. Если фонд проработает года два-три, а ситуация будет улучшаться, то проблемных объектов будет немного и средств фонда хватит, чтобы решать проблемы, возникающие на рынке долевого строительства.
– Как сегодня в столице обстоит дело с обманутыми дольщиками? По итогам 2016 года их число выросло или уменьшилось?
– По сравнению с другими регионами число официально признанных пострадавшими дольщиков в Москве невелико и составляет не более 1% от их общего числа. В абсолютных показателях это 2010 человек (на 20.02.2017 г.), согласно официальному реестру. Но реестр формируется на основании обращений самих граждан. Реально же граждан, заключивших различного типа договоры на строительство объектов, столкнувшихся с теми или иными проблемами, например, нарушением сроков сдачи, заметно больше – около 12 тыс. Однако далеко не все обращаются за содействием к государственным органам, так как дома, в которых они купили квартиры, находятся в высокой степени готовности. Они строятся, хотя и с нарушением сроков ввода, и часть граждан, надеясь, что объект все же будет сдан и они получат свои квартиры, откладывают обращение в Москомстройинвест для включения их в реестр.
На основании наших проверок прокуратура в минувшем году неоднократно выносила решение о возбуждении уголовных дел и приостановке привлечения средств дольщиков. В частности, такое решение было вынесено в отношении жилого комплекса «Терлецкий парк» на Новогиреевской улице. У объекта, числившегося как «Спортивный центр дзюдо», был отозван ГПЗУ и прекращено привлечение дольщиков. Проверки показали, что там под видом ФОКа было построено помещение с офисами-апартаментами, при этом застройщик еще и обещал, что эти апартаменты со временем получат статус жилья. Уголовное дело в минувшем году было возбуждено и в отношении ООО «МарьиноСтрой», возводящего жилой комплекс «Марьино град» в Новой Москве. Там было выявлено нецелевое расходование средств дольщиков.
– Один из самых бурно растущих сегментов столичного рынка инвестиционного строительства – это апартаменты. Какие меры будут приняты для наведения порядка в этом секторе. Обяжут ли застройщиков, возводящих апартаменты, заключать договоры долевого участия? Как Вы относитесь к призывам приравнять апартаменты по статусу к жилью?
– Часть тех новаций, которые наш комитет предлагает внести в Закон 214-ФЗ, направлена на то, чтобы обязать застройщиков, привлекающих средства физических лиц на стадии строительства, при возведении таких нежилых объектов, как апартаменты, заключать договоры долевого участия. Еще раз хочу подчеркнуть, что апартаменты по закону – это не «суррогатное», т.е. более дешевое жилье, а место временного пребывания. Т.е. по существу – это гостиничный номер, выкупаемый в собственность. Но если будет заключен договор долевого участия, то они будут подпадать под действие Закона о долевом строительстве, а значит, на них будут распространяться проверки и контроль, в случае же трудностей они будут подпадать под страхование ответственности застройщика, если речь идет о сегодняшнем дне, или под возмещение из Компенсационного фонда, если речь идет о следующем полугодии.
Это предполагается сделать и в отношении гаражей, поскольку гаражи сейчас, как правило, возводятся в составе строящегося жилого дома. И зачастую, если объект сталкивается с проблемами, то санатор не выделяет средства на достройку подземного паркинга. Такая ситуация случилась, например, при достройке объектов «СУ-155», там выделены деньги лишь на завершение строительства домов, а включенные в проект подземные гаражи собственникам квартир придется достраивать за счет собственных средств.
Что касается изменения статуса апартаментов, перевода их в жилье, то на сегодняшний день это можно сделать лишь на стадии проектной документации. Например, если у инвестора имеются ГПЗУ, проект, а иногда и готовое разрешение на строительство апартаментов, но само строительство еще не начато или рабочие уже вышли на площадку, но далеко не продвинулись. При этом у застройщика имеется возможность изменить планировочные решения так, чтобы объект мог соответствовать всем требованиям, предъявляемым законодательством к жилым помещениям, в том числе и по инсоляции, то такие апартаменты могут быть преобразованы в жилье. Это можно сделать только до ввода объекта в эксплуатацию. Если помещения уже введены в строй и получили статус апартаментов, они уже никогда не смогут быть признаны жильем. И прецедентов такого преобразования мы пока не встречали. Поэтому те застройщики, кто предлагает купить апартаменты, а потом после ввода здания в строй обещает перевести их в жилье, сознательно обманывают покупателей.
– Какая ситуация складывается сегодня в таких секторах рынка коммерческой нежилой недвижимости, как офисные и торговые центры? Больше или меньше в 2016 году было введено офисов и объектов розничной торговли, чем годом ранее?
– Объемы ввода торговых центров практически не изменились. Если в 2015 году был введен в строй 41 объект торговли суммарной площадью 599 тыс. кв. м, то в 2016 году – 40 объектов торговли общей площадью 550 тыс. кв. м.
Что же касается офисных центров, то их по итогам минувшего года было введено практически вдвое больше, чем годом ранее, – 475 тыс. кв. м против 250 тыс. в 2015 году. Но следует учитывать, что объекты, которые вводились в 2015–2016 годах, закладывались в 2012–2013 годах, когда ни кризиса, ни международных санкций еще не было. В 2017 же году планируется ввести в строй 725 тыс. кв. м административно-деловых помещений.
Что же касается заполняемости и востребованности офисных и торговых центров у арендаторов, то этот показатель зависит в большей степени от расположения объекта, от уровня комфорта, который обеспечивает проект, а не от наличия или отсутствия кризиса.
– Отмечается ли в городе увеличение объема ввода в строй гостиниц в преддверии Чемпионата мира по футболу 2018 года?
– Обычно в год у нас вводится в эксплуатацию около 7–10 новых отелей. За предыдущее пятилетие в городе было построено 40 гостиниц и еще 40 гостиничных объектов находятся сейчас на стадии активного строительства. В 2017 году особого увеличения ввода не произойдет: по итогам нынешнего года запланировано ввести в строй 11 объектов на 2840 номеров. Но многие девелоперы стремятся успеть ввести свои объекты именно к началу мундиаля. Так в I–II квартале 2018 года запланировано сдать уже 12 новых гостиниц. Руководством города поставлена задача на еженедельных штабах отлеживать ход строительства, чтобы все эти объекты были введены в срок. В основном это отели категории 4–5 звезд, но есть среди новостроек и недорогие трехзвездочные гостиницы.
– Как на данном этапе осуществляется диалог городских властей с инвестиционно-строительным сообществом?
– Мы выстраиваем диалог, стараемся выслушать предложения как от представителей крупного бизнеса, объединенных в Клуб инвесторов Москвы, так и от представителей среднего бизнеса, которые представлены Ассоциацией инвесторов Москвы. С последней структурой активное взаимодействие у нас началось два года назад, после того как там сменилось руководство. Удачно строится и работа с Клубом инвесторов Москвы, нам удалось скорректировать подходы к определению кадастровой стоимости земельных участков, подготовлена и оформлена в виде распоряжения Правительства Москвы новая упрощенная процедура оформления строительных площадок. Конечно, иногда приходится сталкиваться и с чистым лоббизмом интересов своего сообщества, например, Клуб инвесторов поднимал вопрос о возможности перевода уже построенных апартаментов в жилье, но получив один раз недвусмысленный отказ, больше речь об этом не заводили. Сейчас в Правительстве Москвы совместно с санитарными службами обсуждается предложенный Клубом инвесторов проект снижения нормативов инсоляции для жилья. Инвесторы помогли внести изменения в федеральное законодательство в части работы с Росреестром, и органы власти субъекта Федерации получили право узаконивать созданные застройщиками машино-места. Инвесторы внесли свой вклад в создание нового закона, в том числе предусматривающего возможность развития промышленно-коммунальных территорий и практический старт процесса их реорганизации. В настоящее время инвесторы берутся уже за проекты их развития в рамках Закона 373-ФЗ, который позволяет изымать земельные участки у собственников, использующих их не по назначению. Сейчас несколько инвесторов взяли на себя проекты по комплексному развитию территорий со сложившейся застройкой. Крупные строительные фирмы, объединенные в неформальный клуб, обладают достаточным капиталом, нанимают хороших юристов и поэтому имеют возможность готовить качественные проекты новых нормативных актов.
– Если уж речь зашла о Законе 373-ФЗ о комплексном развитии территорий промзон, позволяющем проводить реорганизацию промышленно-коммунальных территорий, то скажите, какая из них станет пилотной площадкой для обкатки применений этого нормативного акта в столице?
– Пилотным проектом в столице станет реорганизация промышленной зоны площадью 9 га, расположенной в Северо-Западном округе (СЗАО) по адресу: улица Берзарина, владение 28. Группа «РГ-Девелопмент» планирует построить там 304 тыс. кв. м недвижимости различного функционала, ядром которой станет жилой комплекс «Родной город. Октябрьское поле» общей площадью 77 тыс. кв. м. На ГЗК под председательством Мэра принято решение о разработке за счет средств инвестора проекта планировки этой территории. В дальнейшем инвестор будет этот проект планировки реализовывать. В случае если инвестору не удастся достичь договоренности с собственниками земельных участков, входящих в проект планировки территории, то возможно применение норм 373-ФЗ.
– Город имеет большие планы по строительству капитальных транспортно-пересадочных узлов (ТПУ) у станций метро и платформ электрички. Причем возводить их планируется за счет средств инвесторов, предоставив им возможность строить в составе узлов коммерческую недвижимость. Однако процесс массового строительства ТПУ пока так и не удается запустить. Что тому виной: кризис или недостаточная привлекательность этих проектов для инвесторов?
– В прошлом году было проведено 12 аукционов по ТПУ, все они были реализованы. Это ТПУ «Ботанический сад», «Селигерская», «Рассказовка», «Лефортово», «Фонвизинская», «Павелецкая» и т.д. По итогам этих торгов в бюджет городских предприятий – операторов проекта – поступит порядка двух млрд рублей. На этих ТПУ планируется возвести 1,3 млн кв. м коммерческой недвижимости, 480 тыс. кв. м из которых – жилье. Но инвесторам, прежде чем начать строительство, предстоит еще проделать очень большую работу. На прошедших аукционах они приобрели пока лишь пакеты акций проектных компаний, и теперь им нужно пройти процедуру получения на эту компанию земельных участков, затем – процедуру получения ГПЗУ и лишь после этого приступать к строительству. Все эти процедуры займут не меньше года, поэтому мы ожидаем выхода строителей на площадки лишь в 2018 году. Раньше других должно начаться строительство ТПУ «Ботанический сад», по нему уже ведется активная разработка проектной документации.
Назад в раздел
