ПервыйВторойТретийЧетвертыйПятыйШестойСедьмойВосьмойДевятыйДесятый

Главный капитал – это люди. Москомстройинвест прилагает все усилия, чтобы защитить деньги дольщиков


Столичный рынок коммерческой недвижимости оправляется от кризиса. Сектор инвестиционного жилищного строительства даже демонстрирует убедительный рост, при этом в условиях кризиса из-за трудностей с получением банковских кредитов львиная доля нового жилья строится на средства дольщиков. И региональный регулятор рынка долевого строительства – Москомстройинвест – прилагает серьезные усилия к тому, чтобы ситуация на нем оставалась стабильной, а число обманутых частников долевого строительства не увеличивалось. Об этом говорилось на недавно прошедшем в столице международном инвестиционном форуме PROESTATE.

Кризис почти незаметен

– Мнения, что на рынке жилой недвижимости наблюдается спад, опровергают конкретные цифры по количеству заключенных договоров участия в долевом строительстве, – отметил председатель Москомстройинвеста Константин Тимофеев. Если в первом полугодии 2015 г. Росреестром было зарегистрировано 14,5 тыс. договоров долевого участия (ДДУ), то за аналогичный период 2016 г. было заключено уже почти 19 тыс. ДДУ. По итогам первых трех кварталов текущего года эта цифра выросла до 28 тыс. новых договоров, и на данный момент общее число действующих ДДУ в городе составляет около 57 тыс. Для сравнения: в первом полугодии 2013 г. дольщики заключили 12 тыс. договоров, в первом полугодии 2014 г. эта цифра составляла 13,5 тыс. договоров. Объем вовлеченных средств в жилищное строительство, ведущееся по Закону о долевом строительстве № 214-ФЗ, составляет в столице 578 млрд руб. А всего за последние пять лет в долевое строительство вложено 1,5 трлн руб. средств граждан.

По словам председателя Москомстройинвеста Константина Тимофеева, инвестор в первую очередь строит то, что обладает высокой ликвидностью, а в Москве это преимущественно жилье и апартаменты. Он подчеркнул, что из 16 млн кв. м, одобренных на заседаниях Градостроительно-земельной комиссии за три квартала текущего года, на жилье пришлось 7,5 млн кв. м, 2 млн кв. м – на торговые площади и 3,3 млн кв. м – на офисные помещения. В 2015 году на заседаниях ГЗК одобрено строительство 37,3 млн кв. м различной недвижимости, из них примерно половина – около 17 млн кв. м – жилая недвижимость.

Еще одним фактором, подтверждающим тенденцию к стабилизации отрасли инвестиционного строительства в столице, является рост объемов реально ведущегося строительства. Если в прошлом году по ДДУ строилось 416 домов, то сейчас в городе строится 454 дома общей площадью более 20 млн кв. м. По итогам года рост объемов жилого строительства в столичном мегаполисе должен составить 8%. В числе крупных проектов, начатых инвесторами в этом году, многофункциональные жилые комплексы на Дмитровском шоссе, 107, Рязанском проспекте, 6А, Профсоюзной улице, 66 и жилой дом на Боровском шоссе в районе Солнцево.

В 2016 году в городе планируется ввести около 9 млн кв. м недвижимости, 3,5 млн кв. м из которых составит жилье. Лишь 600 тыс кв. м из них возводится за счет городского бюджета. Квартиры легко находят своих покупателей даже в условиях кризиса. Около 20 млн кв. м жилья в завершенных новостройках находится сейчас в Москве на стадии продажи.

– У тех девелоперов, которые имеют правильно запроектированные и нормально подготовленные проекты, которые уверенно чувствуют себя на рынке, нет проблем с востребованностью объектов. Спрос населения на комфортное жилье с нормальными условиями всегда есть, – отметил Константин Петрович.

Заметное оживление наблюдается и в сегменте гостиничного строительства. Если в 2015 году в Москве ввелось в эксплуатацию семь гостиниц, в планах на текущий год – завершение строительства 11 объектов.

– Турпоток в столицу ежегодно растет, гостиницы с каждым годом становятся все более востребованными. Тем более что в 2018 году в Москве пройдет несколько матчей Чемпионата мира по футболу, – уточнил Константин Тимофеев.

Город встает на защиту интересов дольщиков

Учитывая, что средства дольщиков сейчас являются главным источником средств финансирования жилищного строительства в городе, Москомстройинвест всерьез озаботился их защитой и проверкой надежности застройщиков, привлекающих деньги соинвесторов.

В городе ведется реестр добросовестных застройщиков, с которым можно ознакомиться на портале Стройкомплекса. Также на сайте Москомстройинвеста размещена информация о компаниях, в отношении которых запущена процедура банкротства или внешнего наблюдения. В августе при поддержке Москомстройинвеста был запущен еще один интернет-ресурс – сайт «Мосдольщик». Проект был создан для того, чтобы простым и понятным языком, в доступной форме отвечать на сложные вопросы, которые неизменно возникают у всех участников долевого строительства относительно Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…». На сайте будут публиковаться информация по теме долевого строительства, актуальная информация о градостроительном развитии столицы и народный рейтинг застройщиков.

Одновременно происходит переход от существовавшей с 2014 года системы обязательного страхования гражданской ответственности застройщиков, привлекающих средства дольщиков, к обязательным взносам в компенсационный фонд долевого строительства. Система страхования во многих случаях оказалось неэффективной, на этом рынке работали лишь небольшие страховые компании, выплаты которых в случае наступления страхового случая были недостаточными для того, чтобы попавший в сложное финансовое положение застройщик мог продолжить свою работу.

Согласно поручению Президента РФ Владимира Путина был проработан вопрос о создании государственного компенсационного фонда долевого строительства. Создание такого фонда позволит эффективно решать проблему обманутых дольщиков. В дальнейшем фонд может стать финансовым инструментом проектного финансирования в жилищном строительстве через уполномоченный банк. Фонд будет работать по тем же принципам, как и Агентство страхования вкладов на банковском рынке, – из него предполагается возвращать средства участникам долевого строительства в случае банкротства застройщика.

– Механизм компенсационного фонда не увеличит нагрузку на девелоперов, но повысит надежность вложений населения в новостройки, – считает Константин Тимофеев. Размер отчислений будет таким же, что и при обязательном страховании ответственности застройщика – 1% от суммы договора долевого участия, только перечислять эту сумму застройщики будут не в страховые компании, а в госфонд. Предполагается, что объем фонда может составить 30–35 млрд руб.

Фонд начнет функционировать с 1 января 2017 года, но механизм страхования ответственности застройщика в долевом строительстве будет действовать еще около трех лет. На протяжении этого периода будут действовать ранее приобретенные полисы страхования ответственности застройщика.

По мнению Константина Тимофеева, несмотря на кризис, из 211 застройщиков, работающих в столице со средствами дольщиков строительных компаний, лишь 12–14 можно отнести к проблемным. При этом число игроков на рынке долевого строительства в последние годы заметно выросло, в 2012 году со средствами соинвесторов в столице работали лишь 62 строительные компании.

Кто проверит малых сих?

Затруднения, которые возникают у строительных компаний с представлением ежеквартальной отчетности (а по итогам второго квартала ее не представили лишь 11 организаций), подтолкнули Москомстройинвест к разработке и внедрению автоматизированной системы «Контроль инвестиционной деятельности в строительстве».

Как сообщил начальник управления по контролю и надзору в области долевого строительства Москомстройинвеста Олег Безус, до последнего времени застройщики приносили в контрольный орган свои ежеквартальные отчетности о финансовой деятельности в виде огромных кип бумажных документов. Поэтому ведомство приняло решение о переходе на электронную форму подачи застройщиком отчетности через портал государственных услуг и к автоматизированному анализу этой отчетности.

Это позволит существенно экономить время и застройщику, и контролеру, занимающемуся проверкой представленных данных. Первому нет необходимости приезжать в Москомстройинвест, второй же избавлен от необходимости тратить дополнительно по 2–3 часа на составление протоколов и постановлений. Теперь требуется затратить всего 15–20 минут на одну административную процедуру.

Специалистами Москомстройинвеста была проведена серия семинаров по обучению должностных лиц компаний-застройщиков, составлению отчетности в электронном виде. В итоге, если в конце 2015 года 80% застройщиков сдавали отчетность в электронном виде, то по итогам второго квартала 2016 года уже 98% отчетов ведомство получило в электронной форме.

Помимо того, одним из важнейших нововведений автоматизированной системы «Контроль инвестиционной деятельности в строительстве» стала возможность межведомственного взаимодействия. Теперь специалисты комитета могут оперативно обмениваться данными, запрашивать и получать информацию как из других подразделений Стройкомплекса Москвы, так и обмениваться данными с Центральным банком России, Росреестром, Федеральной налоговой службой и Службой судебных приставов.

Оперативное межведомственное взаимодействие приобретает особое значение, если учесть, что с 1 января 2017 года в соответствии поправками, внесенными в Закон о долевом строительстве, Москомстройинвест наделяется полномочиями выдавать заключение о соответствии застройщика требованиям Закона 214-ФЗ. Чтобы подготовить подобное заключение о соответствии, Москомстройинвесту необходимо будет оперативно запросить информацию о соответствии уставного капитала у Федеральной налоговой службы, данные об отсутствии судимости у руководства компании – в МВД и т.д.

В рамках усиления взаимодействия и обмена информацией с территориальными подразделениями органов федеральной исполнительной власти в октябре-ноябре Москомстройинвест предполагает заключить соглашение с Управлением Федеральной налоговой службы по городу Москве, которое позволит властям более тщательно проверять информацию о финансовом состоянии застройщиков.

– Подготовленный документ позволит получать доступ к проверкам налоговой инспекции и при подозрении в предоставлении застройщиками недостоверных данных в отчетности выходить вместе с налоговой инспекцией и прокуратурой на дополнительную внеплановую проверку, – пообещал глава Москомстройинвеста. Проект соглашения уже разработан и в ноябре после окончательного согласования должен вступить в силу.

По итогам анализа отчетности застройщика за IV квартал 2015 г. и I квартал 2016 г. Около 30% застройщиков были выданы предписания об устранении выявленных нарушений экономических нормативов.

– По итогам первого полугодия 2016 года практически все застройщики, если верить отчетности, выполнили эти нормативы. Как экономист, могу сказать, что сделать это за один квартал невозможно. Получается, что эта отчетность недостоверна, – подчеркнул Константин Тимофеев. По его словам, проверить, действительно ли отчетность недостоверна, можно только путем проведения аудита либо при совместной налоговой проверке с силовыми структурами, а также после сдачи годовой бухгалтерской отчетности в УФНС.

Однако в процессе взаимодействия между контрольными органами порой возникают и трудноразрешимые коллизии. Например, прокуратура отказала Москомстройинвесту в согласовании перечня плановых проверок на 2017 год, запретив проверять примерно половину московских девелоперов, привлекающих деньги дольщиков. Дело в том, что из-за изменений, внесенных законодательство, они подпадают под категорию предприятий малого и среднего бизнеса, несмотря на серьезные масштабы бизнеса с миллиардными доходами.

– После того, как выйдет срок, мы их обязательно проверим, но неизвестно, что они успеют напродавать за этот год, – посетовал глава Москомстройинвеста.

Поэтому Москомстройинвест намерен выступить с законодательной инициативой, которая позволит в обязательном порядке каждый год проверять строительные организации независимо от того, идет ли речь о малом, среднем или микробизнесе, если они работают с привлеченными средствами населения.

Кварталы на месте заводских корпусов

Коснулся Константин Тимофеев и вопроса о развитии главного ресурса для нового строительства в границах «старой» Москвы – территорий промзон. На сегодняшний день территории промышленно-коммунального назначения занимают 18,8 тыс. га, или около 17% площади города в пределах МКАД. По результатам предварительного анализа, около 20% этих территорий используются не по своему функциональному назначению. В соответствии с Генпланом Москвы предусматривается изменение функционального использования на 4,3 тыс. га (23% площади существующих промзон). Уже определены около 270 площадок на территории промышленных зон, которые имеют потенциал для будущей застройки. В настоящее время в рамках программы реновации промышленных и коммунальных зон ведется работа по разработке проектов планировок более 40 городских территорий. За прошедшие несколько лет с момента старта программы по реновации промзон утверждено 53 проекта планировки территорий, а 15 из них уже в стадии строительства.


Назад в раздел