Столичные власти приглашают зарубежных инвесторов вкладывать деньги в строительство гостиниц, проекты в области транспортной и социальной инфраструктуры
Личный кабинет для инвесторов
До того как грянул кризис 2008 года, инвестиционное строительство жилья было одной из самых быстро развивающихся отраслей столичной экономики. Но потом выяснилось, что бурное возведение коммерческого жилья имело свои перекосы рядом с растущими как грибы кварталами новостроек. Не строилось нужное количество детских садов, школ и поликлиник. Участки под жилые и торговые комплексы выделялись без учета увеличения транспортных потоков и нагрузки на улично-дорожную сеть. Поэтому новой городской администрации, вставшей во главе столицы в конце 2010 года, пришлось в массовом порядке пересматривать ранее заключенные контракты. Однако в Комитете города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства (Москомстройинвесте) не считают, что от этого инвестиционный климат в Первопрестольной ухудшился. Во-первых, для более чем 2 тыс. инвестиционных проектов, вынесенных на рассмотрение градостроительно-земельной комиссии, в 70% случаев выносится решение о продолжении их реализации. В первую очередь продлению подвергаются те контракты, которые уже находятся на стадии строительства и в которые инвестор уже сделал значительные вложения. Отменяются же те из инвестиционных контрактов, реализация которых до сих пор так и не началась или в них были значительно превышены изначально заявленные технико-экономические показатели. В итоге совокупный объем инвестконтрактов, реализуемых в столице, снизился более чем на 8 млн кв. м. В этом году ГЗК предстоит рассмотреть в два раза больше вопросов – 4400. Большая часть из них – не пересмотр контрактов, а новые предложения, поступающие от инвесторов. Еженедельно Москомстройинвест принимает более 120 обращений от инвесторов. Меньше половины требуют рассмотрения на ГЗК, притом что теперь решения по запросам инвесторов принимаются в срок от одного до полутора месяцев. Одним из приоритетов в работе Комитета по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве является ускорение рассмотрения обращений инвесторов. Город идет навстречу пожеланиям инвесторов: процедура согласования градостроительных планов земельных участков, необходимых в соответствии с изменившимся законодательством для начала строительства, небольших инвестиционных проектов, расположенных не в центре города, заметно упростится. Для объектов площадью менее 5 тыс. кв. м, расположенных за пределами Третьего транспортного кольца и природных зон, планы будут утверждаться не градостроительно-земельной комиссией, а рабочей группой. Кроме того, в ускоренном режиме будут выдаваться ГПЗУ по проектам в промзонах. Сами проекты такого объема тоже могут быть согласованы на рабочей группе. Кроме того, подготовкой документации для градостроительно-земельной комиссии, а также контролем за выполнением ее решений будет заниматься Москомстройинвест, который недавно провел первый семинар «Диалог с инвестором», призванный улучшить и ускорить взаимодействие инвесторов с властями города, а следующий подобный семинар пройдет после летних каникул. Москомстройинвест внедряет систему электронного документооборота и начиная с июля 2012 года вводит электронные личные кабинеты для инвесторов. В личном кабинете инвестор сможет наблюдать за ходом рассмотрения своего обращения: когда оно будет рассмотрено на рабочей группе или на градостроительной земельной комиссии, когда по нему будет принято решение и каково это решение.
Все флаги в гости…
И говорить о спаде интереса инвесторов не приходится. По словам главы Москомстройинвеста Константина Тимофеева, на протяжении минувшего года количество обращений к органам власти за получением и разрешений на строительство, и градостроительной документации возросло вдвое. Примерно в 80% случаев интерес инвесторов связан с реализацией проектов строительства на уже имеющихся у застройщиков земельных участках. Это крупные российские банки – ВТБ, Сбербанк и Внешэкономбанк – и ведущие российские девелоперы, такие как группа компаний ПИК, СУ-155 и ДСК-1, которые обзавелись большим количеством участков для реализации инвестпроектов в период кризиса. Увеличилось также число обращений инвесторов, не обладающих пока земельными участками в столице, но предлагающих столичным властям осуществить реализацию того или иного проекта. Это в первую очередь иностранные инвесторы. Число площадок, которые прорабатывают власти Москвы под реализацию новых инвестиционных проектов, составляет 602 участка.
Председатель Москомстройинвеста также подчеркнул, что сейчас очень много обращений от Финляндии, Швеции, Китая, Германии, Италии и Сингапура. Многие проекты связаны с транспортной инфраструктурой – строительство платных дорог, прокладка линий современного трамвая и развитие системы метро. «Имеются инвесторы, которые готовы участвовать в строительстве метрополитена как подрядчики, а также как кредиторы. Они готовы заходить своими компаниями, поставлять оборудование и строить, понимая, что Москва сейчас заявила амбициозные планы по строительству и метрополитена, и инфраструктур», – пояснил Константин Тимофеев. По его словам, зарубежные инвесторы хорошо понимают приоритеты городского руководства и предлагают проекты, связанные не с жилищным строительством, а с развитием транспортной и социальной инфраструктур, а также со строительством новых гостиниц. Город получил предложение от южнокорейской компании Hyundai о реализации инвестпроекта в сфере метростроения, от французской Alstom – о прокладке и эксплуатации современных трамвайных линий на условиях концессии, немецкий ThyssenKrupp AG предлагает построить в нашем городе предприятие по производству эскалаторов и лифтов. Немецкая же Braun Avitum AG готова построить в Москве станцию переливания крови. Финская Buildercom OY и российские «дочки» финских компаний ООО «Оннинен», ООО «Сол», ООО «Смарт инжиниринг» проявляют интерес к строительству в российской столице капитальных паркингов. Финны готовы строить в Москве подземные и механизированные паркинги, транспортно-пересадочные узлы и сооружать паркинги под эстакадами. Крупнейшим инвестором в проекты, связанные с развитием транспортной инфраструктуры в Москве, может выступить Государственный банк развития Китая. По словам Константина Тимофеева, в ходе его недавней встречи с главой московского представительства банка они обсуждали возможность привлечения инвестиций из КНР в строительство московского метрополитена, Северного и Южного дублеров Кутузовского проспекта, Малого кольца МЖД, эстакадной железной дороги, соединяющей московские аэропорты, в запуск скоростного трамвая, проектирование и строительство ТПУ. А такие давние партнеры московского правительства, как компании METRO, Cash & Carry и IKEA, предложили строительство новых гипермаркетов.
Против перекоса
Достаточно большое число иностранных инвесторов хочет строить гостиницы. Например, Москомархитектуры уже одобрил проекты строительства в районе Ходынского поля крупных отелей, которые будут возводиться с привлечением средств инвесторов из Китая и Сингапура.
Там, в частности, должна появиться гостиница «Ханой» и новая гостиница «Пекин». В этом году планируем ввести в строй 15 гостиниц, причем 12 из них – в центре города. До 2016 года гостиничный фонд города должен увеличиться еще на 50 тыс. номеров. Это достаточно серьезная программа, которая привязана и к чемпионату мира по футболу, и зимней Олимпиаде в Сочи. До 2025 года в программе «Жилище» поставлена задача построить 150 тыс. гостиничных номеров. «Поэтому всех инвесторов мы приглашаем строить именно гостиницы», – подчеркнул руководитель Москомстройинвеста. К этому моменту число столичных отелей должно увеличиться более чем в два раза – с нынешних 193 до 535. Сейчас емкость столичного гостиничного фонда составляет 93 тыс. мест. Строительство гостиниц, в том числе и в центральной части города, является одним из приоритетных направлений градостроительной политики Москвы. НИиПИ Генплана Москвы разработана Отраслевая схема размещения гостиниц в городе Москве на период до 2025 года, которая в ближайшее время будет вынесена на утверждение градостроительно-земельной комиссией. «Город приветствует строительство гостиниц. Но наша задача – строить действительно гостиницы, чтобы под видом гостиниц инвестор не строил жилье, убирал с этой территории социальные объекты, уменьшал площадь парковок. К сожалению, по разным причинам такое происходило ранее. Поэтому такие проекты рассматриваются очень внимательно», – сообщил глава Москомстройинвеста. Во многом из-за этого откладывается реализация программы по строительству доходных домов. «Часто возникает перекос: инвестор заявляет, что будет строить гостиничный объект, потом называют его апартаментами, потом пытаются перевести в жилье, чтобы человек там мог прописаться и получить другие социальные услуги», – посетовал Константин Тимофеев. Целенаправленная подпрограмма подготовки земельных участков для строительства доходных домов в рамках программы «Жилище», по словам главы Москомстойинвеста, в настоящий момент готовится совместно с департаментами градостроительной и жилищной политики. Однако подбор конкретных участков под строительство конкретных зданий пока еще не ведется.
Без аукционов?
Согласно изменениям, внесенным в Земельный кодекс, теперь выделение участков под жилищное строительство возможно лишь по итогам аукциона. Это стало еще одной причиной, которая затормозила реализацию прежде намеченных программ в области инвестиционного строительства. Например, после завершения программы сноса и реконструкции ветхого и пятиэтажного жилого фонда планировалось начать программу комплексной реконструкции кварталов, которая коснулась бы жилья послевоенной постройки и «хрущевок» несносимых серий. Реализовать эту программу предполагали за счет инвесторов, и они уже успели проделать достаточно большую подготовительную работу: проекты планировок предназначенных под реконструкцию кварталов. Инвестор должен был отселить, построить новое жилье, продать и получить какую-то прибыль. «Расходы на отселение – обременение, которое составляло примерно 30% затрат инвесторов», – отметил Константин Тимофеев. Но возникла правовая коллизия – после внесения в 2008 году изменений в Земельный кодекс город просто не имел права отдать те кварталы, на реконструкцию которых строительные компании разрабатывали проектную документацию, без проведения земельного аукциона. А на нем могут победить совсем другие компании. Более того, земельный аукцион может проводиться только свободного от застройки участка. Если территория застроена, то аукцион в принципе невозможен. Впрочем, из этой юридической западни выход нашелся. Земельный кодекс предусматривает возможность проведения аукциона на право развития застроенной территории. Возможно, эта процедура будет использована, для того чтобы выбрать инвестора для реконструкции квартала «Камушки», примыкающего к ММДЦ «Москва-Сити», и еще нескольких проектов. На некоторых площадках, где должна была проводиться комплексная реконструкция, объекты снесены. В принципе, если бы не требование закона о предоставлении участков только через процедуру аукциона, то эти проекты были бы реализованы теми компаниями, которые разработали проекты. Однако сейчас, по словам Константина Тимофеева, 23 уже разработанных проекта комплексной реконструкции находятся в подвешенном состоянии из-за отсутствия возможности предоставить земельные участки, минуя процедуру аукциона. Со всеми инвесторами, которые готовили проекты и рассчитывали на участие в их реализации, была проведена работа Департаментом экономической политики. Часть контрактов была расторгнута – как из-за невозможности предоставления земельных участков, так и из-за превышения первоначально заявленных объемов строительства. По части контрактов ведется судебное разбирательство между городом и инвестором. По некоторым уже заключенным контрактам удалось найти приемлемое решение. Например, градостроительно-земельная комиссия приняла положительное решение в отношении реализации проекта реконструкции 5-го и 6-го микрорайонов в Раменках, который оставался незавершенным на протяжении последних четырех лет. В результате городу удалось достичь взаимопонимания с инвесторами, среди которых такие крупные и известные строительные компании, как Главмосстрой и группа «ПИК». Похожая ситуация сложилась в 1-м и 2-м микрорайонах в районе Левобережный (СВАО), в кварталах района Мичуринский (ЗАО), в Черемушках (ЮЗАО), Хорошево-Мневниках (СЗАО). Следует сказать, что до сих пор ни обычные земельные аукционы на строительство инвестиционного жилья, ни аукционы на право развития застроенной территории в столице с момента внесения изменений в законодательство еще не проводились. Отвечая на вопрос корреспондента «МТ» о перспективе проведения подобных аукционов, Константин Тимофеев заявил: «Проведение аукционов на жилищное строительство в ближайшее время не планируется.
Перед городом стоит задача обеспечения строительства жилья по госпрограммам. Нам нужно обеспечить и очередников, и другие социально незащищенные категории граждан: для этого будут выделяться новые площадки. Инвестиционное жилье будет строиться лишь на тех площадках, которые уже имеются у инвесторов».
«Новая» Москва не сразу строится
Город постарается также не раздувать объемы жилищного строительства и на территориях «новой» Москвы; чтобы не возникало проблем с их транспортной доступностью, социальной и инженерной инфраструктурой и нашлось место для промышленных предприятий, там будут созданы новые рабочие места для населения и для природных зон. В отношении инвестпроектов на присоединяемых землях готовится такая же масштабная ревизия заключенных инвестиционных контрактов, какую уже пережила «старая» Москва. Предполагается, что на градостроительно-земельной комиссии будет рассмотрена целесообразность реализации инвестконтрактов на возведение в общей сложности 7 млн кв. м жилой недвижимости, в основном жилья. На сегодняшний день больше всего инвестпроектов реализуется на территории Ленинского района – 16 проектов на 5,5 млн кв. м, в Щербинке – 15 проектов на 535 тыс. кв. м, в Наро-Фоминском районе – 12 проектов на 491 тыс. кв. м, в Подольском районе – 4 проекта на 300 тыс. кв. м, в Троицке – 10 проектов на 87 тыс. кв. м. Основная часть строек расположена в радиусе 15 – 20 км от МКАД. Именно они будут пересматриваться в первую очередь, поскольку такое скопление новостроек вблизи от сложившейся городской черты может полностью парализовать движение транспорта на прилегающих магистралях. Другая проблема развития присоединяемых территорий – дополнительная нагрузка, которую создаст ввод запланированных к строительству объемов инвестиционного жилья, на городские системы электро-, газо-, тепло- и водоснабжения. «У многих объектов на сегодняшний день даже нет сетей. Квартальные сети есть, мелкие сети есть, а городских нет. Нагрузка ляжет на Москву, но мы хотим, чтобы все они были достроены. Вероятно, будет снижение объемов строительства по этим объектам», – пояснил Константин Тимофеев. Он также добавил, что на присоединенных территориях уже началось возведение социального жилья за счет средств городского бюджета. Несколько крупных объектов включены в Адресную инвестиционную программу и строятся в новой территории за счет бюджета Москвы. При этом потенциал присоединяемых территорий, с градостроительной точки зрения, огромен. «По нашим оценкам, там будет более 100 миллионов квадратных метров недвижимости», – сообщил Константин Тимофеев. Однако речь идет не о сплошной застройке присоединенных территорий, а об их комплексном развитии. Поэтому все проекты будут тщательно рассматриваться и оцениваться, чтобы учесть всю необходимую для их реализации инфраструктуру. «У нас не стоит задача освоить эту территорию за 2–5 лет. Это невозможно, это долгий период – это десятилетие, задача комплексного развития», – отметил председатель Москомстройинвеста. Пока еще рано говорить о том, что и где в «новой» Москве будет строить город, а что – инвесторы. Это прояснится, когда завершится многоэтапный творческий конкурс на развитие новых территорий, организованный Москомархитектуры, в котором принимают участие 10 интернациональных коллективов архитекторов и урбанистов.
«Народный гараж» будет завершен
Кроме крупных инвесторов город будет рад и малым – участникам долевого строительства гаражей. В настоящее время завершается реализация программы «Народный гараж», а в дальнейшем город будет поощрять объединение граждан в гаражно-строительные кооперативы. Начатая в 2009 году многострадальная программа «Народный гараж», несмотря на все сложности, возникавшие при ее реализации, будет завершена. Хотя по ходу ее реализации, возможно, изменятся некоторые параметры вводимых в строй многоуровневых паркингов – с точки зрения повышения их комфортности. В них теперь будут располагаться не только сами боксы, но и объекты сопутствующей инфраструктуры – автомойки, автосервисы, шиномонтаж, торговые предприятия шаговой доступности. Они будут занимать около 15–30% площади гаражных комплексов. При этом подбор участков для завершения программы осуществляется так, чтобы они находились в шаговой и велосипедной доступности от жилых кварталов или, по крайней мере, на расстоянии нескольких остановок на наземном транспорте. Константин Тимофеев отметил, что решение о начале реализации этой программы было абсолютно правильным, однако темпы ее были чрезвычайно высокими: строители зашли одновременно практически на все объекты, и в итоге денег на ее завершение не хватило. Председатель комитета напомнил, что заказчик строительства «народных гаражей» в Москве – городской ГУП «Дирекция гаражного строительства» – на средства бюджетного кредита нанимал компанию-подрядчика, а затем распродавал машино-места в строящихся гаражах населению. По некоторым адресам продажи шли хорошо, а по некоторым покупательский спрос был крайне низким. Поэтому из-за недостаточного финансирования программа была приостановлена на полтора года. «В 2011 году Правительство Москвы приняло решение о выделении городскому проекту «Дирекция гаражного строительства» на завершение начатого строительства двух субсидий: в размере 3 и 8 млрд руб. Сейчас все гаражи находятся в работе. Капитальные объекты, по которым были продажи, обязательно будут достроены, а граждане, заключившие с «Дирекцией» договоры долевого участия, получат свои машино-места», – пообещал Константин Тимофеев.
Текст: Дмитрий Ильин
Назад в раздел
