Многие проблемы инвесторов столицы могут быть решены на Единой переговорной площадке городских структур и инвестиционно-строительного сообщества, созданной на базе Ассоциации инвесторов Москвы по решению коллегии Комплекса градостроительной политики и строительства города Москвы от 8 февраля 2012 года. Заместителем Мэра города Маратом Хуснуллиным были утверждены Положение о Рабочей группе инвестиционно-строительного сообщества столицы, ее состав. О задачах и первых результатах деятельности новой Рабочей группы рассказывает президент АИМ Борис Фролов.
– Борис Леонидович, новую инициативу городских властей члены АИМ одобрили безоговорочно, тем более что желание сотрудничать подтверждено принятием конкретного документа, подписанного руководителем строительного комплекса столицы. Но ведь дальше – самое трудное: надо начинать практическую работу…
– Согласен. Тем более что одни столичные комитеты, советы, рабочие группы и т.д. работают успешно, а другие, напротив, оказываются бесполезными. Нам показалось нужным изучить опыт создания Общественного совета по развитию конкуренции в городе Москве. Сделав это, мы поняли, что движемся в правильном направлении.
– Что из опыта вышеназванного совета вы прежде всего взяли «на карандаш»?
– Например, то, что количество рабочих подразделений должно быть умеренным, строго соответствующим задачам. В Общественном совете по развитию конкуренции вначале было создано 22 группы, потом их осталось восемь, а теперь и вовсе три. Сегодня они действуют так: возникает проблема – на Совете создается рабочая группа, которая функционирует по мере необходимости.
Когда вопрос решен, группа, как правило, распускается.
– Однако не будете же вы слепо копировать, пусть даже и весьма удачный, опыт?
– Нет, конечно. Оглядываясь на чужой опыт, мы исходим из своих особенностей. Важнее всего то, что у нас есть прямой контакт с влиятельным руководителем в Правительстве Москвы, высоким профессионалом строительного дела – заместителем Мэра Маратом Хуснуллиным. Именно под его прямым руководством призвана функционировать Единая переговорная площадка инвестиционно-строительного сообщества столицы. Надеемся, в работе также будут участвовать представители других городских департаментов и комитетов, связанных со строительством в столице.
Конечно, нам сейчас непросто. Решение о создании Рабочей группы принято, а всю структуру приходится создавать на ходу – притом что проблем накопилось просто-таки неприличное количество.
– Из-за чего?
– Увы, в городе много лет назад укоренилась система заключения инвестиционных договоров с угодными компаниями, без конкурсов, либо «раздача земель». Появилось огромное количество фирм, которые ничего не умели делать, кроме как подписывать инвестиционные соглашения, а потом распродавать их – с выгодой для себя. Зачастую эти контракты имели многочисленные нарушения. Нынешнее руководство столицы решительно взялось за исправление ситуации. Однако накопленные проблемы одним махом не решишь – необходимо время, а главное, системная кропотливая работа, чтобы пересмотреть те решения, которые без глубокого изучения вопроса были неверно приняты даже на Градостроительно-земельной комиссии. Ведь из-за этого некоторые инвесторы оказались у «разбитого проекта» – и вовсе не по своей вине.
– А по чьей?
– По вине тех, кто готовил материалы для принятия решения.
Либо эти материалы были проработаны недостаточно тщательно, либо подача их была организована с определенным умыслом. Прежде решения принимались вообще без участия инвесторов – на ГЗК «судили» инвесторов без их присутствия. Теперь в заседаниях Градостроительно-земельной комиссии принимает участие «наш человек» – Владимир Иосифович Ресин. Он защищает интересы инвесторов, а члены Рабочей группы готовят для него необходимые материалы.
– Понятно, что надо разбираться с теми решениями, которые уже приняты и видятся несправедливыми. Но теперь уже, вероятно, нужно работать и на упреждение потенциальных проблем?
– И на сегодняшний день это – важнейшая наша задача. Очень нужно привести все наши аргументы и факты к моменту решения вопроса, а не «бежать вслед поезду».
– Но как это сделать? Ведь Владимир Иосифович не может знать все обо всех контрактах…
– Конечно, не может. Поэтому мы сейчас и добиваемся, чтобы графики рассмотрения инвестиционных проектов на рабочих группах при ГЗК и на самой ГЗК вывешивались в Интернете. Тогда инвестор, увидев, что его объект подлежит рассмотрению, насторожился бы, дал дополнительную информацию. Вполне понятно: если, возможно, что-то не так, надо защищаться. Сегодня, когда мы узнаем о тех проектах, которые выносятся на ГЗК для обсуждения, при подозрениях в неблагоприятном для них исходе просим снять рассмотрение вопроса, с тем чтобы на Рабочей группе изучить его со всех сторон и подготовить предложения.
– Кстати, ведь не всегда инвестор прав, даже если он сам уверен в этом?
– Разумеется, нет. При рассмотрении может быть и его вина, но чаще всего это результат недостаточной подготовки вопроса.
А значит, нужно проделать определенную работу, сделать все так, как должно быть, справедливо. Конкретный инвестор лучше других знает свои «слабые звенья», но зачастую самостоятельно не способен их обосновать. А бывает, что инвестор обращается к нам, и мы, изучив его вопрос на Рабочей группе, видим, что он явно не прав. Тогда говорим ему: надо переделывать то-то и тото, а не настаивать на своем. Будешь настаивать – только потеряешь время, а главное, лицо.
– А есть уже случаи пересмотра решений ГЗК в пользу инвестора?
– Такие случаи есть. Приведу весьма красноречивый, на мой взгляд, пример. Известно, что временной отрезок от принятия решения о создании объекта до выхода на строительную площадку достаточно значительный. И в это время может произойти многое. Меняются, скажем, подходы к градостроительной политике, хотя это, как говорится, вещь объективная. Но порой в дело вмешиваются и субъективные, неожиданные факторы. Так случилось и на объекте по адресу: Переведеновский пер., вл. 2. В центре города инвестору по постановлению правительства был отведен земельный участок под строительство жилья. Потом решение было пересмотрено: инвестору предложили вместо жилья построить деловой центр. Инвестор вынужден был согласиться с этим. Прошло еще время, и кто-то из городских властей опять спохватился: деловых центров в центре города и так в избытке. Что в дефиците? А вот гостиниц не хватает. Инвестор развел руками, но – куда деваться! – опять-таки согласился строить иной объект. Спроектировал трехзвездочную гостиницу, уже должен был получить ордер на строительство… Все это время процесс был подконтролен префектуре, другим надзорным органам – никаких претензий инвестору не предъявлялось. Сроки переносились, но это понятно, раз цели строительства менялись на ходу. И вот в один «прекрасный» день на ГЗК принимается решение о… прекращении контракта. Кто-то, как видно, решил отобрать у инвестора объект – и отобрали. Что самое интересное: безо всяких обоснований. Дело это далеко не вчерашнего дня. Мы вопрос разобрали на Рабочей группе, вынесли его на ГЗК повторно. И что вы думаете? Прежнее решение ГЗК отменено, инвестору разрешено вернуться к проекту.
– Конечно, за инвестора можно порадоваться. Вот только он и деньги, наверное, немалые напрасно потратил, а главное, не понятно: как могло быть принято отрицательное решение?
– К счастью, инвестор еще ничего не начал строить. Но какие-то средства – в ходе получения разрешения на строительство, на те же перепроектировки – потратил. Да и моральный ущерб, без сомнения. Урок на будущее для нас таков: если изменяются условия контракта или даже ставится вопрос о его прекращении, то все это требует серьезных обоснований, должны быть четко выявлены и прописаны все нарушения: каким образом и в чем было допущено нарушение действующих на дату оформления контракта норм и правил, что привело к его пересмотру или отмене. Кстати, совершенно неправильно, когда говорят: решение принято неправильно, а его «авторов» не называют – дескать, «иных уж нет, а те далече». Как правило, эти чиновники трудятся в этих же организациях и зачастую на более высоких должностях. И если мы хотим исправить ошибки и не допускать их впредь, эту работу надо делать. Есть протоколы принятых решений, адреса организаций и лиц, повлиявших на исход дела. И нет нужды закрывать глаза на то, что иные решения принимались из-за корыстных побуждений.
– И в любом случае усилия Рабочей группы в этом направлении – даже если и только с прицелом на будущее – можно назвать одним из способов борьбы с коррупцией?
– Вне всякого сомнения.
– Какие еще проблемы могут быть решены на Единой переговорной площадке инвесторов и городских властей?
– Их немало. Это вопросы, касающиеся взаимоотношений с надзорными органами, проблемы, возникающие в ходе проектных, изыскательских, строительных работ, в период сдачи объекта, и проч. Поэтому нами создан комитет во главе с Ресиным, в нем четыре секции: правовая, инвестиционно-строительная (именно при ней функционирует Рабочая группа), секция по проблемам, возникающим в ходе строительных, проектных работ, и секция по вопросам саморегулирования.
В помощь начинающим инвесторам
О деятельности Рабочей группы инвестиционно-строительного сообщества г. Москвы также рассказывает ее руководитель, член правления Ассоциации инвесторов Москвы, председатель правления ГК «Дирекция заказчика», доктор экономических наук, профессор Владимир Матковский.
Рабочая группа инвестиционно-строительного сообщества Москвы уже начала работу, в ее адрес поступают десятки обращений от инвесторов, прежде всего от правообладателей земельных участков и собственников зданий и сооружений, предполагающих проведение строительства и реконструкцию своих объектов. Большинство обращений касается неправомерных, на их взгляд, решений Градостроительно-земельной комиссии г. Москвы (ГЗК). Члены Рабочей группы и привлеченные представители АИМ проводят правовой и градостроительный анализ всех поступивших заявлений. Во многих случаях потенциальные инвесторы, подавая документы на получение Градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ), не могут, а часто и не хотят оценить реальную возможность строительства и реконструкции на конкретном земельном участке. Существуют общедоступные методы предварительного градостроительного анализа по любому объекту – это, прежде всего, информация действующего Генплана г. Москвы с соответствующим зонированием и предельной плотностью застройки для всех районов города и проект правил землепользования и застройки г. Москвы, по которым можно прикинуть возможный функционал, площадь и высотность будущего объекта. Если предмет инвестирования располагается в центральной части города, то надо посмотреть, разработаны ли на данную территорию режимы использования земель и градостроительные регламенты. Обязательно требуется учесть, в зоне стабилизации или развития находится земельный участок предполагаемого строительства, и иметь в виду, что в зоне стабилизации возможно размещение лишь социально ориентированных объектов: магазин шаговой доступности, медицинский или спортивный центр. При этом надо помнить, что для размещения любого объекта в зоне стабилизации требуется проведение публичных слушаний жителей района, что не всегда дает желаемый результат. Ответы на все перечисленные вопросы лучше получить до официального обращения в администрацию города. Специалисты нашей Рабочей группы дают исчерпывающие консультации начинающим инвесторам в случае их обращения в Ассоциацию инвесторов Москвы. Кроме того, на сайте компании ГК «Дирекция заказчика» (www.dzgroup.ru) открыта страничка бесплатной градостроительной консультации по вопросам получения ГПЗУ, возможности внесения корректировок в ПЗЗ, по вопросу целесообразности обращения инвесторов в ГЗК. На заседаниях Рабочей группы рассматриваются вопросы, когда, по нашему мнению, ошибается и администрация города. Например, на Котельнической набережной уже более пяти лет тому назад начато строительство федерального объекта. Вырыт котлован, вынесены сети, подготовлена фундаментная плита, построена электроподстанция, подтвержденные затраты инвестора составили около полумиллиарда рублей. Решением ГЗК строительство остановлено и инвестору предложено построить объект в габаритах ранее существовавшего небольшого строения. По нашей просьбе специалисты Москомархитектуры предложили вариант уменьшения строящегося здания на три этажа, но с сохранением 70% запроектированных площадей. С этим компромиссным проектом решения мы выходим на согласование к руководству Комплекса градостроительной политики и на ГЗК. Рассматриваем вопросы и исполнительской дисциплины. Например, к нам обратился инвестор по улице Бориса Галушкина, который еще в 2011 году получил ГПЗУ на строительство медицинского центра, а в январе 2012 года на заседании ГЗК было принято решение, обязывающее Департамент земельных ресурсов в полуторамесячный срок «произвести перерасчет стоимости заключения договора аренды земли», после чего должен быть оформлен соответствующий правовой акт Правительства Москвы. До настоящего времени департамент не выполняет решения ГЗК, и срок начала строительства откладывается по непонятным причинам на неопределенный срок. Мы обратились в Москомстройинвест как к контролеру за выполнением решений ГЗК и надеемся, что в ближайшее время вопрос будет решен. В завершение еще раз обращаюсь к потенциальным инвесторам, владельцам земельных участков и объектов недвижимости: перед обращением в Москомархитектуру и в Градостроительно-земельную комиссию за ГПЗУ давайте вместе посмотрим реальный градостроительный потенциал вашего объекта и расставим правильные ориентиры для дальнейшего развития.
Текст: Александр Губанов
Назад в раздел
