Промзоны уже превратились в важнейший резерв для развития традиционных городских территорий – каждый пятый объект, вводимый сегодня в пределах старых границ Москвы, строится на территории промзон. Но тем не менее процесс их реновации тормозит отсутствие механизма развития промышленно-коммунальных территорий, где отдельные участки или объекты недвижимости принадлежат различным собственникам. Эта проблема должна решиться, после того как Государственная Дума примет закон о статусе производственных зон, который будет регулировать систему правоотношений в сфере их комплексного развития. Об этом глава Комитета города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства (Москомстройинвест) Константин Тимофеев объявил, выступая на III ежегодном бизнес-форуме «Девелопмент-2015: точки изменений».
Освоения промзон хватит на десятилетия
Уже сегодня ведется достаточно интенсивное освоение промышленно-коммунальных территорий города. С начала года на территориях промзон было введено 30 объектов капитального строительства общей площадью свыше 830 тыс. кв. м. Это примерно 20% от общего объема ввода недвижимости в «старой» Москве за первое полугодие – 3,6 млн кв. м. Несмотря на вызванное экономическим кризисом снижение активности инвесторов, это заметно больше, чем в предыдущие годы. Так, в 2013 году на территориях промзон было введено 83 объекта площадью 1,3 млн кв. м, в 2014 году – 92 объекта объемом 1,75 млн кв. м.
На сегодня промзоны – крупнейшие точки роста в границах «старой» Москвы. Они занимают 18,8 тыс. га, из которых 4,7 тыс. га могут быть реорганизованы. Активная работа по развитию территорий промзон началась три года назад и пошла хорошими темпами. Сейчас в разработке находится около 30 проектов планировки реновации промзон.
По мнению Константина Тимофеева, развитие промышленных территорий – это большая комплексная работа, рассчитанная на много лет.
– Мы понимаем, что эта работа может растянуться на десятилетия. Ничего в этом страшного нет. У нас нет цели – застроить все промзоны за ближайшие 3–5 или даже 10 лет, – уточнил председатель Москомстройинвеста.
По его словам, производственно-коммунальные зоны представляют собой значительный резерв, который должен прослужить городу еще многие годы. Однако если при содержании этих территорий допускаются нарушения санитарных норм, то они должны оперативно устраняться.
При этом в ходе освоения промзон осуществляется комплексная застройка – там возводится не только жилье и объекты нежилой коммерческой недвижимости, но также детские сады, школы, спортивные объекты и медицинские учреждения, объекты улично-дорожной сети, разбиваются скверы.
Понуждение к реновации
Но в полной мере реализовать потенциал остающихся заброшенными или использующихся под склады территорий предприятий советского периода должен позволить новый закон «Об особенностях регулирования отдельных правоотношений, возникающих в связи с комплексным развитием промышленных зон…», который Государственная Дума должна принять в осеннюю сессию. (Этот законопроект был рассмотрен на заседании Совета Государственной Думы РФ 8 июня 2015 года. Первое чтение законопроекта в нижней палате планируется в сентябре 2015 года.)
Этот нормативный акт стал плодом совместной законотворческой работы юристов Клуба инвесторов Москвы и специалистов Москомстройинвеста. Он призван регулировать взаимоотношения, возникающие в процессе комплексного развития промышленно-коммунальных зон, состоящих из принадлежащих большому числу собственников участков и объектов недвижимости. Таких промзон в столице большинство.
По мнению председателя Москомстройинвеста Константина Тимофеева, вступление в силу нового закона приведет к революционным изменениям в процессе реновации территорий промзон. Сегодня, если инвестор намерен реконструировать какую-либо промзону, он должен за свой счет заказать концепцию развития и проект планировки территории и согласовать их со всеми правообладателями. После этого инвестор выходит с проектом планировки на Градостроительно-земельную комиссию (ГЗК). Утвержденный на ГЗК проект в обязательном порядке проходит публичные слушания.
– Если жители его поддерживают, выпускается постановление Правительства Москвы об утверждении данного проекта планировки и прописывается план реализации. В плане реализации указываются обязательства инвесторов построить помимо коммерческих инфраструктурные и социальные объекты и обязательства города. Мы сегодня понимаем, что, не потратив деньги Адресной инвестиционной программы, нам промзону не реконструировать, – пояснил Константин Тимофеев.
Но такой механизм работает, если число правообладателей в границах реорганизовываемой территории не превышает двух-трех. В более запутанных ситуациях будет применяться механизм, который прописан в проекте нового закона. Он предполагает, что город сможет в отсутствие утвержденных Правил землепользования и застройки проводить для инвесторов особый тип торгов – аукционы на развитие производственно-коммунальных территорий. Победитель такого аукциона должен разработать концепцию развития выставленной на торги промзоны. А собственники, находящиеся в границах данной территории, должны определиться, хотят они продать свой земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости либо будут участвовать в проекте реновации.
– Если собственник не согласен ни с тем, ни с другим вариантом, то будет задействован механизм принудительного изъятия его собственности, – сообщил Константин Тимофеев.
Кроме того, более энергично заниматься развитием промзон позволит положение проекта закона, разрешающее утверждать разработанные концепции развития территорий без проведения общественных слушаний.
– Предлагая такое нововведение, мы вовсе не собирались ограничивать право москвичей влиять на принятие градостроительных решений, однако мы исходим из того, что сегодня промзона – это территория, где нет местных жителей. Поэтому в данном случае мы будем ориентироваться на мнения специалистов, – пояснил глава Москомстройинвеста. – С другой стороны, отсутствие публичных слушаний позволит сократить время и финансовые затраты инвесторов, привлеченных к реализации проекта.
Константин Петрович также подчеркнул, что город не ставит перед собой задачу «перестроить» все промзоны в течение 5–10 лет.
Для реализации этой задачи Москомстройинвест еще до вступления в силу нового закона провел ревизию почти всех производственных и коммунальных зон в городе общей площадью около 15 тыс. га. Константин Петрович уточнил, что для большинства из них уже разработаны градостроительные планы земельного участка (ГПЗУ), по некоторым – ГЗК еще предстоит принять решения. Кроме того, есть и территории, на которых реновация идет полным ходом. В настоящий момент строительство ведется уже на 10 площадках. Это промзоны «Ленино», «Перово» и «Верхние котлы». Но наиболее значимая из территорий промышленного назначения, где уже начаты работы по реновации, – это земли завода «ЗиЛ».
Так как весь этот обширный участок вместе со строениями находился в городской собственности, трудностей с запуском процесса реорганизации не возникло.
– Мы договорились с инвестором о том, что он в опережающем темпе начнет строительство дорожной сети. Сейчас работа ведется на двух участках. В скором времени будет выставлена на торги дополнительная площадка. Там появится комплексная многофункциональная застройка с офисами, жильем, бизнес-центрами и социальными объектами. Уже в конце этого года будут закончены основные строительные работы по возведению Центра водных видов спорта, – сообщил глава Москомстройинвеста.
Вторая по площади и значимости территория, где также стартовал процесс реновации, – территория металлургического завода «Серп и Молот», чьи производственные мощности еще 10 лет назад были выведены в Смоленскую область. Развитие промышленной территории «Серп и Молот» займет не менее пяти лет.
– Сегодня уже утвержден проект планировки этой промзоны, а инвестор получил ГПЗУ и выходит на стадию активного строительства, – проинформировал Константин Тимофеев.
В ближайшее время столичные власти должны определиться с площадкой под строительство станции метро на этой территории. Появление здесь метро станет мощным драйвером развития для всей промзоны.
На территории бывшего завода «Серп и Молот» будет возведен квартал с многофункциональной общественно-жилой застройкой общей площадью около 1,8 млн кв. м. Реновация промзоны будет вестись в соответствии с концепцией голландского консорциума MVRDV, победившего в 2014 году в конкурсе на лучший архитектурный проект квартала. Помимо жилья там появится общественно-деловой центр площадью 172 тыс. кв. м, детские сады на 1030 детей, школы на 2360 мест, поликлиника для взрослых и детей и автомобильные парковки на 9,5 тыс. машино-мест.
При этом площадь коммерческой застройки составит 44 тыс. кв. м. Здесь будут обустроены внутриквартальные проезды, проведено благоустройство и озеленение территорий. Общее количество населения нового квартала составит 19 тыс. человек. Помимо этого на территории бывшего предприятия будет создано 16,3 тыс. новых рабочих мест, то есть практически все трудоспособные жители нового квартала смогут найти работу рядом с домом.
В числе приоритетных проектов находится также реновация таких промзон, как «Нагатинский затон», «Соколиная гора», «Южный порт» и «Бирюлево».
– Что касается, промышленно-коммунальной территории «Бирюлево», то в настоящий момент ведется градостроительная проработка этой площадки, и в ближайшие несколько месяцев проект ее реновации должен быть утвержден. В ее границах появится крупный транспортно-пересадочный узел Малого кольца Московской железной дороги, – уточнил Константин Петрович.
Помимо того что Москомстройинвест в структуре Правительства Москвы отвечает за привлечение инвестиций в проекты комплексного развития городских территорий, в том числе промзон, он выполняет еще целый ряд функций. Так, на комитет возложена обязанность взаимодействия с инвестиционным сообществом, в частности с Клубом инвесторов Москвы, объединяющим четыре десятка крупнейших инвестиционно-строительных компаний столицы. Он несет ответственность за организацию заседаний ГЗК, а председатель Москомстройинвеста Константин Тимофеев является ответственным секретарем ГЗК. Кроме того, Москомстройинвест выступает организатором ежегодных практических семинаров «Диалог с инвестором» и Всероссийского форума по долевому строительству.
Контроль за рынком долевого строительства, регулируемого Законом № 14-ФЗ, – еще одна важная функция Москомстройинвеста. В период экономического кризиса, когда граждане пытаются спасти свои сбережения от инфляции, они активно вкладывают их в приобретение недвижимости. Согласно данным Москомстройинвеста, в настоящее время в строительство привлечены средства от свыше 55 тыс. граждан, заключивших договоры долевого участия на строительство жилья. Это ни много ни мало – 565 млрд руб.
Ситуация во многом аналогична той, что складывалась в период кризиса 2008–2010 годов. Люди активно несут деньги девелоперам, но строительные компании из-за кризиса сами попали в непростую ситуацию. И хорошо, если люди отнесут свои средства честным девелоперам. Такие компании, как показал опыт предшествующего кризиса, пусть и с задержкой и с помощью, полученной от города, но выполняют свои обещания перед соинвесторами. Сложнее, когда дольщики отдают свои средства явным мошенникам.
Например, руководство компании «Энергостройкомплект-М» оставило без жилья дольщиков, вложивших свои деньги в строительство домов в Южном Тушино и на улице Народного Ополчения. В итоге в прошлый кризис в городе появилось более 1,5 тыс. обманутых дольщиков, и городским властям пришлось приложить серьезные усилия, для того чтобы решить их проблемы, – обманутые соинвесторы получили от города 1771 квартиру. Однако с присоединением летом 2012 года новых территорий город получил вместе с новыми землями еще 3 тыс. обманутых дольщиков «новой» Москвы. Сейчас ситуация по каждой проблемной стройке на новых территориях находится на контроле у Москомстройинвеста, дома для дольщиков там уже достраиваются.
Новые гостиницы и отели
Еще одно направление в работе департамента касается программы строительства новых гостиниц. По словам Константина Тимофеева, городские власти не привязывают ее исполнение непосредственно к чемпионату мира по футболу 2018 года, она рассчитана на долгосрочную перспективу и на развитие массового въездного туризма. Несмотря на это, строительство ряда объектов было форсировано с учетом значимости предстоящего мундиаля.
В итоге к 2018 году в столице должно быть введено в строй 60 новых гостиниц категорий 3, 4 и 5 звезд с общим объемом номерного фонда 13 тыс. мест.
Ряд гостиниц будет возведен в составе капитальных транспортно-пересадочных узлов (ТПУ). Под размещение мест временного пребывания гостей столицы в составе строящихся ТПУ будет выделено около 500 тыс. кв. м. По итогам нынешнего года в Москве планируется ввести в эксплуатацию 13 гостиничных комплексов на 4,2 тыс. мест.
Вопреки сложной международной обстановке и непростому положению в отечественной экономике профильный комитет не оставляет усилий по привлечению в столицу иностранных инвесторов. Ради этого Москомстройинвест принял решение оказать поддержку проведению в Москве IX Международного инвестиционного форума по недвижимости PROESTATE. Он пройдет с 7 по 9 сентября в конгресс-парке Radisson Royal Hotel Moscow. Организаторами являются Ассоциация инвесторов Москвы, Российская гильдия управляющих и девелоперов и Учебный центр Academy of Real Estate (ARE). Также это мероприятие получило поддержку Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации.
Деловая программа форума будет посвящена оценке существующих инвестиционных возможностей российского рынка недвижимости, консолидации экспертных мнений и выработке ключевых механизмов развития отрасли. В обсуждении положения в этом секторе строительного рынка примут участие первые лица ведущих инвестиционных и девелоперских компаний России. В минувшем году форум собрал 4,3 тыс. участников – профессионалов в сфере недвижимости и инвестиций, представлявших 21 страну мира и 70 городов России.
Текст: Дмитрий Ильин
Назад в раздел
