В 2015 году спада на рынке инвестиционного строительства не будет. Но к следующему году, по мнению руководства Москомстройинвеста, кризис неизбежно скажется на отрасли – уже сегодня предвестниками этого являются снижение активности инвесторов на Градостроительно-земельной комиссии и снижение числа квартир, реализуемых по договорам долевого участия.
В этих условиях столичный стройкомплекс рассматривает ряд мер, направленных на то, чтобы поддержать строителей, возводящих в столице новые объекты за внебюджетные деньги. В их числе могут быть возвращение к практике инвестконтрактов, по которым девелопер будет рассчитываться с городом построенными квадратными метрами, возможность сдачи жилых объектов в «черновой отделке» и перевод некоторых апартаментов в категорию жилых строений.
Названные меры потребуют серьезного изменения нормативной базы. Например, для возврата к практике заключения инвестиционных контрактов федеральные законодатели должны внести изменения в действующий вариант Градостроительного кодекса. Пока же оперативно городские власти готовы помочь девелоперам, сокращая число разрешительных процедур и переводя их в электронный вид.
Спад в строительстве неминуем
За последние годы российская столица превратилась в один из самых динамично развивающихся мегаполисов мира. Немногие столицы мира могли бы сравниться с Москвой по темпам и объемам транспортного и дорожного строительства, объемам возведения жилья и коммерческой нежилой недвижимости.
Большинство из того, что намечено ввести в строй в 2015 году, уже находится в высокой степени готовности, и инвесторы постараются напрячься и оперативно завершить эти стройки и получить прибыль. Инвесторам просто невыгодно их бросать. Ради скорейшего завершения таких проектов они готовы брать даже дорогие кредиты под 20%.
А вот за новые проекты они берутся неохотно. И спад в строительстве неминуем даже для Москвы. Правда, по мнению руководителя Москомстройинвеста Константина Тимофеева, ощутит его столица через год-два, в 2016–2017 годах. Проявляется и спад в продажах жилья. Налицо и другие симптомы грядущего кризиса: в январе – феврале заключено вдвое меньше сделок по покупке квартир по договорам долевого участия.
Поэтому сегодня все проекты, которые предусматривают комплексное развитие территории городских районов, рассматриваются на Градостроительно-земельной комиссии в ускоренном порядке. Если же ранее утвержденный проект кому-то оказался сейчасне по карману, он сможет воспользоваться услугами так называемого банка проектов, через который можно будет его легко продать и закрыть свои обязательства перед городом, либо найти соинвестора, чьи средства позволят его благополучно завершить.
Ассоциация инвесторов Москвы при поддержке Москомстройинвеста разрабатывает интернет-ресурс для размещения информации об инвестиционных проектах, которые в нынешних экономических условиях инвесторы не в состоянии реализовать самостоятельно.
Инвестконтракты могут вернуться
Но есть и такие предложения, которые в план не включены, но и не отвергнуты руководством города. Просто их реализация потребует тщательной проработки и серьезного изменения действующей нормативной базы. В первую очередь это касается предложения вернуться к практике заключения инвестиционных контрактов на возведение жилья.
В настоящий момент прорабатываются варианты инвестконтрактов, в которых город сможет выступать соинвестором при реализации проектов комплексного развития городских кварталов. Предполагается, что подчиненное Департаменту строительства казенное предприятие «Управление гражданского строительства» сможет входить в качестве партнера в проекты, которые столкнулись с трудностями, либо выкупать и самостоятельно завершать проблемный недострой.
Еще одной мерой поддержки, не включенной в антикризисный план строительной отрасли, находящийся пока на стадии проработки, может стать разрешение на ввод в строй жилья в «черновой отделке». Это позволит сократить расходы инвесторов на внутренние работы и ускорить сроки сдачи объекта. При этом социальное жилье, возводимое в рамках госзаказа, будет приниматься лишь в «чистовой отделке». Другая подлежащая обсуждению мера – это присвоение статуса жилых зданий объектам, возводившимся как апартаменты.
Чтобы квартиры стали дешевле, в них будет меньше света
Но все это не простые нововведения, которые быстро, в оперативном порядке внедрить не получится: они потребуют либо изменений в федеральном законодательстве, либо серьезной административной перестройки.
Пока же для строительных организаций сделаны не столь масштабные, но все же ощутимые послабления в нормативах инсоляции возводимого жилья. По словам Константина Тимофеева, речь идет о том, чтобы предоставить покупателю самому решать, нужна ли ему, скажем, квартира, в которой солнце светит три часа в день, как положено сейчас, скажем, в трехкомнатной квартире в соответствии СанПиНами, или ему хватит часа.
Пока город предлагает такой подход лишь в отношении апартаментов. Планируется, что информация по инсоляции каждой квартиры в обязательном порядке будет указываться в проектной декларации на сайте застройщика.
Еще одно нововведение, которое позволит в условиях кризиса уменьшить расходы застройщика, – снижение нормативов на обеспечение коммерческого жилья местами в подземных паркингах. Разрешение инвестору строить жилое здание без паркинга будет согласовываться на ГЗК индивидуально в каждом отдельном случае, исходя из конкретных условий. В первую очередь такие разрешения будут даваться, если речь идет о строительстве внутри сложившейся городской застройки, когда возникают трудности с тем, чтобы подобрать для подземного гаража место. В новых же районах паркинги строились и будут строиться в соответствии с действующими строительными нормами и правилами.
Услугам – электронный вид
Еще один шаг навстречу застройщикам – упрощение административных процедур и перевод госуслуг, оказываемых строительным организациям, в электронный вид. С 1 ноября 2014 года такие государственные услуги, как выдача разрешения на строительство и выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, предоставляются исключительно в электронной форме.
На сегодняшний день в электронном виде строители могут получить 12 услуг, из которых пять предоставляет Москомархитектура, пять – Мосгосстройнадзор, одну Мосгосэкспертиза и одну Москомстройинвест. На портале госуслуг создан сервис «Кабинет застройщика» и канал обратной связи, который позволяет получать информацию о строящемся объекте, заключениях Мосгосэкспертизы, ГПЗУ, разрешениях на строительство и на ввод в эксплуатацию, а также решениях ГЗК.
– Москва пока единственный город в России, который перевел весь пакет разрешительной документации в электронный вид, и второй во всем мире – после Сингапура, – подчеркнул Константин Тимофеев.
В ближайшей перспективе должны быть оптимизированы нормы, связанные с технологическим присоединением новостроек к сетям. Ресурсоснабжающие организации ведут работу над созданием регламентов выдачи документов, подтверждающих соответствие построенного объекта техническим условиям. Два таких регламента уже утверждены.
Также в Москве создана система межведомственного взаимодействия «Базовый регистр информации». Кроме того, в 2014 году постановлением Правительства РФ утвержден исчерпывающий перечень процедур в сфере жилищного строительства, который зафиксировал существующие нормы.
Промзоны меняют облик
Еще одно направление усилий подразделений столичного стройкомплекса – несмотря на кризис, запустить процесс реновации столичных промзон. Это главный ресурс для развития города в традиционных границах. Производственные территории занимают 18,8 тыс. га, или около 17% площади исторической части Москвы. В 2015 году планируется начать процесс реорганизации шести производственно-коммунальных территорий в Северном, Северо-Западном, Западном, Юго-Западном, Юго-Восточном и Восточном округах. Три из них – «Прожектор», «Карачарово» и «Калошино» – расположены на территории ВАО.
Городские власти не намерены останавливать эффективно работающие производства, выводить их за пределы МКАД. Наоборот, ставится задача создать в промзонах современные высокотехнологичные эффективные производства, которые будут обеспечивать москвичей рабочими местами, но при этом занимать меньшую территорию. К примеру, к февралю 2016 года планируется завершить строительство городского технопарка «Нагатино – ЗиЛ» в западной части Нагатинской поймы. На его территории разместятся предприятия малого и среднего бизнеса, которые занимаются разработкой инновационных проектов.
На заседаниях Градостроительно-земельной комиссии продолжают утверждаться градостроительные планы земельных участков не только для комплексной реконструкции промзон, но и для строительства отдельных объектов на них.
Инвесторы продолжат освоение «новой» москвы
«Новая» Москва наряду с промзонами остается наиболее значимой зоной активного инвестиционного строительства. На протяжении текущего года здесь за счет внебюджетных средств планируется построить 1,8 млн кв. м жилья и 19 социальных объектов. В их числе 12 детских садов на 2880 мест, четыре школы на 8150 мест и три поликлиники на 766 посещений в смену. Благодаря активному участию инвесторов, в Троицком и Новомосковском округах возводится свыше 30 социальных объектов.
Освоение территории «новой» Москвы инвесторами ведется активно, поэтому на Градостроительно-земельной комиссии были утверждены проекты планировок территорий развития для более удаленного от Москвы Троицкого административного округа. Подобные проекты для прилегающего к МКАД Новомосковского округа были утверждены двумя годами ранее.
– Проекты планировки будут разработаны, для того чтобы понять, как следует комплексно развивать данную территорию, как эффективно использовать ее потенциал для города, как при этом привлечь инвесторов и увеличить налоговые поступления в бюджет Москвы, – пояснил Константин Тимофеев.
За долгостроями присматривают и помогают решать текущие проблемы
Высказался Константин Петрович и о судьбе крупных инвестиционных долгостроев на территории города, работы на которых были заморожены еще в кризис 2008–2009 годов. По его словам, оперативно завершить строительство подземного паркинга на площади Тверской заставы перед Белорусским вокзалом не получится. Проект увязан с реконструкцией путепровода над Октябрьским направлением железной дороги и строительством новой транспортной развязки с эстакадой, а на это в нынешних условиях в бюджете средств нет. Эти объекты не включены в Адресную инвестиционную программу города. Найденный же новый инвестор готов там построить подземный паркинг, но не готов заниматься объектами дорожной инфраструктуры.
Решение судьбы еще одной привокзальной подземной стройки – на площади у Павелецкого вокзала – затормозилось из-за судебных исков инвестора, с которым контракт был расторгнут. Зато еще один известный столичный долгострой – офисную высотку в Оружейном переулке в центре Москвы – введут в эксплуатацию уже в этом году.
Кооперативам пока доверять не стоит
Еще одно важное направление в работе Москомстройинвеста – контроль за рынком долевого строительства, принятие профилактических мер против роста числа обманутых соинвесторов. Сейчас, на пороге нового кризиса, если утратить контроль за ситуацией в отрасли, их число может снова вырасти. Для того чтобы этого впредь не происходило, многое уже сделано. Например, с прошлого года начали действовать поправки в Закон о долевом строительстве № 214-ФЗ, вводящие обязательное страхование ответственности застройщика.
Закон достаточно надежно защищает интересы участников долевого строительства. Если компания заключает с гражданами ДДУ по ФЗ-214, то деятельность ее жестко контролируется.
Москомстройинвест вышел с законодательной инициативой распространить положения ФЗ-214 на апартаменты и гаражные комплексы, строящиеся с привлечением средств граждан, и, что особенно важно, усилить контроль за строительством, ведущимся жилищно-строительными кооперативами. По итогам прошлого года доля жилья, возводимого кооперативами в столице, составляла около 10%.
Деятельность ЖСК регулирует Закон № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах». Но его нормы весьма условны, так как основным документом для любого кооператива является устав.
– Какие-нибудь ЗАО, ООО или ОАО выступают в роли застройщика, получают землю, ГПЗУ, разрешение на стройку... Потом организуют кооператив, который привлекает деньги граждан. Отследить использование этих денег профильный комитет не может, ведь, по закону, кооператив – не застройщик! За передачу квартир дольщикам ЖСК не отвечает, эти квартиры не регистрируются Росреестром. Поэтому каждую из них могут продать и два, и три раза. Мы подготовили поправки, касающиеся деятельности ЖСК. Надеемся, что в первом квартале текущего года они будут рассмотрены Госдумой, – сообщил Константин Петрович.
Текст: Дмитрий Ильин
Назад в раздел
