В нынешних нелегких финансовых условиях, когда рубль упал, а заемные средства становятся все менее доступными, компаниям, занимающимся инвестиционным строительством, зачастую приходится отказываться от реализации новых проектов. В такой ситуации городские власти всерьез задумались о том, что могут предпринять столичные власти, для того чтобы помочь отрасли, которая еще недавно была локомотивом столичной экономики.
Пути взаимодействия города и инвесторов в новых, не слишком благоприятных условиях обсуждались на IV Российском инвестиционно-строительном форуме в ходе круглого стола «Город и бизнес-сообщество: результаты взаимодействия и планы работы городских властей с Клубом инвесторов Москвы». Организаторами мероприятия выступили Москомстройинвест и Ассоциация профессионалов рынка недвижимости – Real Estate Professionals' Associaton (REPA). Как сообщил руководитель Москомстройинвеста Константин Тимофеев, городские власти, понимая все трудности сложившейся ситуации, уже пошли на ряд мер, которые должны облегчить работу инвесторов в городе. Начала работать «горячая линия» по проблемным вопросам, связанным с реализацией в городе инвестиционных проектов. Позвонив на нее, любой инвестор может обратиться со своими проблемами непосредственно к руководству Комитета города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства. Помимо этого инвесторы могут обратиться за консультацией по возникшим проблемам в службу «Одного окна» комитета.
Константин Тимофеев отметил, что с каждой инвестиционной компанией Москомстройинвест занимается решением проблем в «ручном режиме», независимо от того, большая она, средняя или мелкая. Глава комитета также счел нужным отметить, что с началом кризиса Клуб инвесторов, объединяющий крупнейших игроков столичного рынка, превратился в еще один коммуникационный канал между бизнес-сообществом и городскими властями. Сейчас совещания с Клубом инвесторов в Москомстройинвесте проводятся еженедельно.
Крупные системные инвесторы обращаются в Правительство Москвы через клуб для решения ключевых проблемных вопросов, таких как внесение изменений в законодательные акты, нормативы, Генеральный план. Частные вопросы доводятся до сведения властей тоже через клуб, который обобщает все предложения, поступающие от девелоперов.
Уже сделаны серьезные практические шаги навстречу инвесторам. Город готов пересматривать виды разрешенного использования земельных участков по обращениям инвесторов, если у тех возникают трудности при реализации проектов или если они считают, что первоначальное назначение возводимых объектов окажется в новых условиях убыточным.
В первую очередь это касается возможности перепрофилирования деловых центров в условиях, когда спрос на офисную недвижимость резко упал. Такое послабление инвесторам было сделано по поручению Мэра Москвы Сергея Собянина в дополнение к основным антикризисным мерам.
– Если вы получили градостроительный план земельного участка на офисы, которые сейчас будут неликвидны, то мы разрешим поменять вид «земельные участки, предназначенные для размещения гостиниц» на «земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания», – пояснил Константин Тимофеев. – До сих пор такая практика в столице не применялась. На протяжении декабря 2014 года – января 2015 года по просьбам инвесторов было уже пересмотрено функциональное назначение земельных участков для 50 проектов.
Кроме того, чтобы избежать большого количества долгостроев и замороженных объектов, Москомстройинвестом совместно с Клубом инвесторов и Ассоциацией инвесторов Москвы создается база данных проблемных инвестиционных проектов, от которых девелоперы, реализующие их в настоящий момент, стремятся избавиться.
По словам Константина Тимофеева, сегодня на рынке инвестиционного строительства сталкиваются две противоположные тенденции. С одной стороны, столичный рынок остается достаточно привлекательным: многие обращаются в Правительство Москвы, желая вложить деньги в строительство новых объектов, и просят подыскать участки для реализации проектов. Но подготовленных участков немного, они реализуются на земельных аукционах. С другой стороны, многие инвесторы, которые прежде вели строительство за счет заемных средств, теперь начинают испытывать финансовые трудности. В таких компаниях понимают, что в нынешних условиях большие кредиты они привлечь не смогут и проект не вытянут. Сейчас же благодаря банку проектов, который формируется Москомстройинвестом при помощи общественных объединений инвесторов, оказавшийся в сложной ситуации девелопер сможет подобрать себе нового партнера, располагающего свободными средствами для завершения начатого строительства, либо просто продать его и закрыть свои обязательства перед городом. При этом Константин Тимофеев счел нужным уточнить, что база будет содержать только проекты, связанные с возведением нежилой коммерческой недвижимости, жилые объекты в ней не будут представлены.
Сами инвесторы просят Правительство Москвы рассмотреть возможность вернуться к практике заключения инвестиционных контрактов, которая существовала до 2010 года. Тогда город предоставлял инвесторам участки для реализации проектов, а взамен получал долю города в виде определенного количества площадей в завершенном объекте или их стоимость в денежном эквиваленте. Вместо инвестконтрактов город теперь заключает договоры аренды земельных участков и выдает разрешения на строительство собственникам земли. Вопрос о возможности возврата инвестконтрактов на круглом столе поднял генеральный директор инвестиционно-девелоперской группы ОПИН Артемий Крылов. По его мнению, проблема девелоперов в том, что получить проектное финансирование от банков сейчас практически невозможно.
С ним согласился и генеральный директор группы компаний «Пионер» Андрей Грудин:
– Девелоперы оказались в замкнутом круге: деньги на строительство новых объектов взять фактически неоткуда.
Константин Тимофеев подтвердил, что предложение о возврате к системе инвестконтрактов городу действительно поступило и в настоящий момент рассматривается Департаментом экономической политики. Однако для возврата к прежней системе потребуются законодательные изменения на федеральном уровне. В свою очередь, руководитель Департамента городского имущества города Москвы Владимир Ефимов сообщил, что его ведомство в качестве антикризисной меры поддержки инвесторов готово распространить право на предоставление платы за изменение вида разрешенного использования земельных участков не только на арендаторов, но и на собственников земельных участков. Взимание платы за изменение вида разрешенного использования земельных участков, которое позволяет начать на них строительство, является одной из основных статей пополнения городского бюджета от использования земельных ресурсов, она берется в процентах от кадастровой стоимости.
До сих пор возможность вносить этот платеж в рассрочку предоставлялась лишь арендаторам земельных участков, ее можно получить только в том случае, если сумма платежа превышает 500 млн руб., при этом ежеквартальный платеж должен быть не менее 250 млн. Недавно в адрес Департамента имущества поступило обращение от Клуба инвесторов о том, чтобы такую возможность получили и собственники участков, которые вплоть до настоящего момента обязаны были вносить всю сумму единовременно до начала строительства. В условиях кризиса и проблем с кредитованием существующий порядок взимания платы стал сильным сдерживающим фактором для старта новых проектов. Владимир Ефимов счел нужным уточнить, что рассрочка не может предоставляться на период, превышающий срок строительства.
Минимальный размер платежа, при котором распорядитель участка может рассчитывать на рассрочку, планируется снизить. Впредь, если платеж составляет менее 100 млн руб., то собственник или арендатор может погашать его в течение года, а если платеж больше – будет предоставляться на три года.
Впрочем, Владимир Ефимов отметил, что новый порядок взимания платежей будет введен только после того как Департамент экономического развития проанализирует, как введение рассрочки отразится на размере бюджетных доходов и сроках их поступления.
– Нам необходимо эти платежи синхронизировать с доходами бюджета, поскольку определенный прогноз их поступлений уже заложен в бюджет и этого года, и следующего, – пояснил Владимир Ефимов. – Предложение о введении рассрочки платежа за изменение вида разрешенного использования земельного участка вместе с результатами анализа изменения размеров поступлений от них будут вынесены на рассмотрение на городскую антикризисную комиссию, а затем ее итоговое решение передадут на утверждение Мэру Москвы.
В общей сложности за декабрь минувшего года и январь нынешнего в Правительство Москвы от Клуба инвесторов, Ассоциации инвесторов Москвы, Московской промышленной палаты и иных общественных организаций предпринимателей поступило более 100 инициатив, предлагающих меры, которые помогли бы облегчить бремя кризиса.
Помимо льгот и снижения количества бюрократических формальностей Москомстройинвест намерен увеличить число проверок компаний, занимающихся строительством коммерческого жилья, и контроль за их работой. Дело в том, что в условиях нехватки кредитных средств компании все чаще начинают использовать альтернативные схемы привлечения денег, и в первую очередь механизмы долевого строительства. При этом в условиях кризиса увеличивается риск банкротства застройщика и заморозки проекта.
В нынешней сложной экономической ситуации банки предпочитают не рисковать, выдавая застройщикам гарантии, а страховые организации повышают ставки до 5% от стоимости квартиры. Строительные компании не могут спрогнозировать рост цен на строительные материалы на протяжении 2–2,5 лет строительства.
Застройщики не понимают, по каким ценам нужно продавать квартиры дольщикам сегодня, чтобы компенсировать свои будущие затраты.
Поэтому застройщики зачастую стремятся не заключать с владельцами будущих квартир договоры, составленные в соответствии с положениями Закона о долевом строительстве, а использовать разного рода серые схемы. К ним относятся многие схемы, оставившие о себе дурную память в начале 2000-х годов, которые привели к образованию большого числа обманутых соинвесторов. Речь идет о привлечении средств на строительство дома путем приобретения векселя, которым впоследствии можно расплатиться за квартиру, заключения предварительного договора купли-продажи или через схемы совместного финансирования. При вексельной сделке компания-застройщик выпускает долговые обязательства (векселя) на определенную сумму и продает их участнику строительства. Затем заключается предварительный договор купли-продажи, где векселя служат залогом.
А предметом предварительных договоров купли-продажи служит не квартира, а право ее получения, так что принудить.
Текст: Дмитрий Ильин
Назад в раздел
