Несмотря на случившийся в конце года обвал рубля, рынок инвестиционного строительства показал неплохие результаты, и скорее всего он не просядет и на протяжении 2015 года, считает глава Москомстройинвеста Константин Тимофеев. По его мнению, ощутимого спада в инвестиционном строительстве стоит ожидать лишь к 2017 году. Долларовая цена на недвижимость в обозримом будущем будет снижаться, а рублевая - расти. В этих условиях городские власти предлагают отечественным инвесторам новые возможности по строительству недвижимости в составе ТПУ и участие в процессе реновации промышленных территорий. Еще одним послаблением для инвесторов станет снижение норматива на обеспечение подземными парковками жилья, торговых и офисных центров, а также гостиниц.
По словам Константина Тимофеева, в 2014 году в Москве было введено в эксплуатацию свыше 8 млн кв. м недвижимости различного назначения, из которых 7,5 млн кв. м было построено за счет инвестиционных средств. Одним из наиболее значимых объектов, сданных инвесторами в прошедшем году, стал стадион «Спартак», рассчитанный на 42 тыс. болельщиков. Несмотря на сложную экономическую ситуацию, инвесторы в этом году сроков строительства не срывают, более того, именно в последние дни минувшего года инвестиционная активность увеличилась, отметил Константин Тимофеев. Только в последние две недели декабря на Градостроительно-земельной комиссии было согласовано около 250 инвестиционных проектов. В общей сложности на протяжении 2014 года было согласовано около 2,5 тыс. инвестиционных проектов.
Мэром Москвы Сергеем Собяниным было дано поручение: рассмотреть до 2015 года на Градостроительно-земельной комиссии все спорные проекты. По тем проектам, где найти баланс интересов инвесторов и города не удалось, было принято решение по их расторжению. Всего за время работы ГЗК было отменено строительство 36,5 млн кв. м недвижимости по ранее одобренным проектам. В частности, контракт с инвестором расторгался, если речь шла о точечной застройке, если запланированный объект создавал проблемы для движения транспорта или не соответствовал сложившемуся архитектурному облику района.
За четыре года работы Градостроительно-земельной комиссии инвесторам было выдано градостроительных планов земельных участков (ГПЗУ) на строительство 81,2 млн кв. м различной недвижимости, из них 22,7 млн кв. м предполагает строительство жилья. В 2014 году ГПЗУ выдано на 23,8 млн кв. м.
По данным Москомстройинвеста, 25% проектов, одобренных за четыре года работы, уже реализованы, еще 25% находятся на стадии строительства, 18% - не реализуются. Причин задержек несколько: есть инвесторы, которые получили от города земельный участок исключительно для перепродажи проекта, а другие стремятся изменить функционал первоначально запланированного объекта, например, построить вместо офисного центра жилые апартаменты.
Девелоперы хотят перепрофилировать объекты
Проявляют активность и сами инвесторы. Константин Тимофеев сообщил, что, согласно его оценкам, в 2015 году многие инвесторы будут обращаться в Правительство Москвы для продления сроков реализации проектов или изменения функционального назначения объектов, которые они хотят возвести.
- За последние три месяца 2014 года около 40 инвесторов обратились за изменением функциональных назначений объектов. Если, допустим, ранее они хотели строить офис, то сейчас – апартаменты или объекты торгового назначения. Правительство готово пересмотреть проекты и перепрофилировать те, которые, как кажется инвесторам, не будут востребованы в будущем году, - пообещал глава Москомстройинвеста. По его словам, в 2015 году инвесторами, скорее всего, будет построено примерно столько же, как и в прошедшем году, - около 8 млн кв. м.
Если в прошедшем году инвесторами было введено в строй 4 млн кв. м в 260 жилых зданиях, то по итогам 2015 года в городе должно быть построено 3,7 - 4 млн кв. м жилья.
- Мы согласовали многие промзоны, они уже в следующем году будут сдаваться, - пообещал Константин Тимофеев.
В результате роста ключевой ставки ЦБ и курса доллара и евро деловая активность будет снижаться. «Более 90% жилья строится за счет средств граждан, а это ипотечные кредиты. Если будет сокращение ипотечных программ, то это вызовет спад», - констатировал Константин Тимофеев. Объем вводимого жилья может снизиться в 2017 году. Проблемы могут быть у тех инвесторов, кто привлекал деньги в валюте, конвертировал займы и строил за рубли. Глава Москомстройинвеста, добавил также, что городские власти не планируют снижать объемы строительства возводимого по городскому заказу, тем более что они относительно невелики - всего 15-18% от общего объема ввода. При этом, по его мнению, среди объектов, которые будут сдаваться в 2016-2017 годах, скорее всего, будет сокращаться доля офисов, а строительство торговой недвижимости и жилья сохранится на прежнем уровне.
По прогнозам Константина Тимофеева, для тех, кто имеет накопления в валюте, настало подходящее время для приобретения новостроек на первичном рынке, наиболее благоприятным будет период с января по март, потом и долларовые цены на жилье могут пойти вверх.
Инвесторов приглашают на пересадку
Готовы в Москомстройинвесте привлечь инвесторов и к масштабной составляющей строительства транспортно-пересадочных узлов, наряду с транспортной составляющей предусмотрено возведение и значительного объема коммерческой недвижимости, в первую очередь торговых площадей. К началу 2015 года городские власти уже утвердили границы зон планируемого размещения объектов для всех транспортно-пересадочных узлов. В соответствии с постановлением Правительства Москвы № 413 от 06.09.2011 в столице должны быть обустроены 273 ТПУ, из которых 192 будут представлять собой капитальные строения.
- Вслед за утверждением границ объектов в пределах ТПУ последует второй этап - утверждение проектов планировок ТПУ, затем публичные слушания, выпуск постановления правительства и план реализации их строительства, - уточнил Константин Тимофеев. - На сегодняшний день ГЗК приняла и вынесла на публичные слушания проекты планировки по 40 ТПУ.
По предварительной оценке властей, для реализации всей программы понадобится примерно 1,5 трлн руб. Городская финансовая система, по словам председателя Москомстройинвеста, не может самостоятельно осуществить строительство всех ТПУ, пэтому для участия в программе планируется привлекать внебюджетные средства.
Инвесторы, заинтересованные принять участие в программе строительства ТПУ, со своими предложениями должны обращаться к одному из трех операторов программы – компаниям «Мосинжпроект», «МКЖД» или «РВ-Метро». Форма участия может быть любой. Если у инвестора имеется земельный участок, расположенный в зоне тяготения, или капитальный объект, он может войти в проект землей или недвижимостью. Если это инвестор, у которого есть деньги или возможность их привлечения, то он входит в проект инвестициями. После этого инвестор заключает строительный меморандум с одним из операторов программы. По итогам реализации проекта инвесторы могут получить часть объекта в собственность и эксплуатировать его либо выйти из проекта с прибылью.
По словам Константина Тимофеева, одним из ближайших таких проектов должно стать строительство транспортно-пересадочных узлов у новых станций на южной оконечности Сокольнической линии «Тропарево» и «Саларьево». В первой половине года по ним должны быть проведены общественные слушания, проектную документацию или концепцию по этим ТПУ подготовит один из городских операторов, и летом инвесторы уже могут выйти на объекты.
Китайцы готовы бороться за «ЗиЛ»
Европейским инвесторам в условиях санкций и падения курса национальной валюты реализация в Москве для европейских инвесторов не слишком интересна. Зато азиатских бизнесменов низкий курс рубля не смущает, наоборот он выгоден и рабочая сила и стройматериалы в нынешних условиях обойдутся дешевле.
На выставке «MIPIM Asia–2014» глава Москомстройинвеста в составе столичной делегации ознакомился с работой городской структуры, которая управляет комплексной застройкой района Западный Коулун (West Kowloon Cultural District) в Гонконге. Там на обширном участке с видом на гавань строится арт-квартал, где с жилыми комплексами будут соседствовать филиалы крупнейших мировых музеев и галерей, там же будет расположен вокзал высокоскоростной железной дороги.
Кроме того, делегация столичного стройкомплекса встретилась с крупным китайским транспортным инвестором – представителями компании MTR Corporation, которая выполняет функции оператора железнодорожной системы Гонконга, включающей метро, пригородные поезда и городской трамвай.
- Мы пригласили их в Москву для участия в программе проектирования и строительства транспортно-пересадочных узлов, – сообщил Константин Тимофеев.
Кроме того, азиатские компании интересуются и крупными проектами, связанными с реновацией промзон. На сегодня интерес к аукциону по второму участку территории «ЗиЛа», который должен пройти в мае 2015 года, проявили две китайские и одна сингапурская компания. Торги на право застройки первого участка - северной части промзоны бывшего «ЗиЛа» от Третьего транспортного кольца и Симоновской набережной до железной дороги прошли в апреле минувшего года. Тогда «ЛСР Недвижимость – М» победило в аукционе по продаже 100% «Промобъект» и благодаря этому получила право на застройку 65 га. Компания предложила за лот 28 млрд руб. при стартовой цене 23,4 млрд руб.
На втором, южном участке в промзоне «ЗиЛа» предусмотрена комплексная застройка общей площадью не менее 500 тыс. кв. м, при этом 60% возведенных площадей должно составить жилье.
В 2014 году на территориях промзон было введено около 1,7 млн кв. м недвижимости. Москва активно развивает и реорганизует промышленные зоны, находящиеся в границах города. С начала 2014 года были одобрены градостроительные планы земельных участков на строительство более 500 тыс. кв. м новых объектов на территориях промзон. По словам Константина Тимофеева, наибольший интерес для инвесторов представляют крупные производственно-коммунальные территории площадью от 30 - 50 га и выше. Но некоторые из уже утвержденных проектов реализации реновации промзон могут быть отложены до 2016 - 2017 годов, отметил глава Москомстройинвеста.
Клубу пошли навстречу
Для того чтобы предотвратить спад на рынке строительства, Москомстройинвест совместно с Клубом инвесторов готовит целый ряд мер, в том числе законодательных инициатив и нормативных актов городского уровня, которые могли бы оживить ситуацию в области инвестиционного строительства и устранить имеющиеся препоны на пути деятельности инвесторов. Клуб инвесторов объединяет в своих рядах около четырех десятков крупнейших строительных компаний, у каждой из которых имеется более миллиона кв. м строящейся или находящейся в управлении недвижимости. Созданный более полутора лет назад, клуб ведет постоянный диалог с Правительством Москвы, в рамках которого обсуждает системные вопросы, связанные с инвестиционными процессами в городе. За прошедший год прошло около десятка круглых столов с участием членов столичного правительства. По итогам этих встреч эксперты Клуба инвесторов Москвы подготовили и передали столичному правительству ряд инициатив, направленных на совершенствование системы кадастровой оценки в отношении офисных и торговых помещений и конкурсной документации.
В конце минувшего года результатом совместной работы Комитета города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства и Клуба инвесторов Москвы стало принятие целого ряда документов, облегчивших деятельность компаний, работающих в городе в сфере инвестиционного строительства.
В частности, было принято постановление Правительства Москвы № 671 от 18.11.2014, которое позволило отнести к себестоимости основного объекта затраты на строительство объектов социальной инфраструктуры и дорог возводимых в их составе за счет средств инвестора. Ранее при определении налога на прибыль с девелопера, занимающегося комплексной застройкой территорий, учитывались только его расходы на строительство жилых домов, а затраты на детские сады, школы и дороги в расчет не принимались. В результате прибыль застройщика, облагаемая 20%-ным налогом, на бумаге получалась больше, чем в действительности.
По просьбе инвесторов была упрощена процедура принятия решений на ГЗК. Было принято постановление Правительства Москвы № 751 от 09.12.2014, в соответствии с которым инвесторы смогут получать градостроительные планы земельных участков для строительства социальных, инфраструктурных и промышленных объектов в предельно короткий срок - не долее 15 суток. Новое постановление потребовалось, поскольку в столице до сих пор не утверждены правила землепользования и застройки. Из-за этого заявитель после подачи заявления на градостроительный план земельного участка не мог получить его в установленный законодательством 30-дневный срок. А для того чтобы получить ГПЗУ, сейчас необходимо собрать имеющуюся градостроительную документацию, распорядительные документы Мэрии, предпроектные проработки для Москомархитектуры и Москомстройинвеста и возможные технико-экономические показатели планируемого объекта.
Парковки не всякие важны и не везде нужны
Также по просьбе Клуба инвесторов городское руководство готовится снизить нормативы обеспечения местами в подземных паркингах для жилья, офисов, гостиниц и торговых центров. В Правительстве Москвы согласны с тем, что нынешние недифференцированные нормативы чрезмерны. В Москве насчитывается 100 - 150 тыс. парковочных объектов, которые почти не заполнены.
- По нормативам их надо строить рядом с жилыми кварталами. Но мы считаем, что это нужно не везде, - считает глава Москомстройинвеста. - Нужны новые нормативы обеспеченности, учитывающие востребованность парковок в той или иной части города. А она может различаться даже в соседних кварталах. Примером тому могут служить паркинги в историческом центре Москвы: так, парковка в бизнес-центре «Романов двор» постоянно заполнена, а под расположенным неподалеку «Военторгом» - вечно пустует. Сегодня часто получается так, что инвесторы строят дорогие парковки под своими объектами, которые остаются невостребованными, и потом эти площади вынуждены приспосабливать под склады и офисы.
До сих пор обеспеченность подземными паркингами новостроек определялась городскими строительными нормами, принятыми в 2005 году. Офисы и деловые центры должны быть обеспечены паркингами из расчета одно машино-место на 70 - 80 кв. м площади здания, для торговых центров, универмагов, магазинов с площадью торговых залов более 200 кв. м должно быть предусмотрено пять - семь машино-мест на 100 кв. м торговой площади. Для кварталов жилой застройки обеспеченность парковочными местами должна составлять не менее 320 машино-мест на тысячу жителей.
При этом, как отметил глава Москомстройинвеста, инвесторы неохотно берутся за строительство подземных паркингов под городскими площадями. Аукционы по выбору инвестора на строительство подземных паркингов под площадями так ни разу не состоялись.
Константин Тимофеев сообщил, что Москомстройинвест согласовал с Клубом инвесторов Москвы повестку работы на 2015 - 2016 годы. В первую очередь речь идет о законодательных новациях. Инвесторы вместе со специалистами Москомстройинвеста должны будут в наступившем году разработать нормативные документы для закона об особом статусе промзон, который вскоре должна утвердить Госдума. Этот нормативный акт установит порядок реновации производственно-коммунальных территорий, в состав которых входят объекты и участки, принадлежащие разным собственникам. Предстоит определить механизм градостроительного развития и возможности проведения земельных аукционов по выбору оператора проекта. За основу будет взят порядок развития застроенных территорий. Клуб инвесторов Москвы продолжит обсуждение оптимизации налоговых платежей, в том числе рассрочки платы за изменение разрешенного использования земельного участка.
Текст: Дмитрий Ильин
Назад в раздел
