Переход на проектное финансирование жилищного строительства в столице проходит без осложнений
В столице уполномоченным региональным органом по надзору за рынком долевого строительства является Комитет города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства (Москомстройинвест). Его председатель АНАСТАСИЯ ПЯТОВА подвела первые итоги работы в новых условиях и рассказала о сложностях, с которыми сталкивается строительный рынок столицы при переходе на финансирование долевого строительства с использованием механизма эскроу-счетов.
С 1 июля 2019 года в соответствии с изменениями, внесенными в Федеральный закон № 214-ФЗ «О долевом строительстве», вступил в силу новый порядок финансирования строительства жилья, осуществляемого за счет привлечения средств будущих владельцев квартир. Если прежде после регистрации договора долевого участия в Росреестре дольщик вносил средства на счет девелопера, который пользовался ими по своему усмотрению, то теперь средства, внесенные дольщиком, замораживаются до момента сдачи дома на эскроу-счете в аккредитованном для этой деятельности ЦБ коммерческом банке. Девелопер же осуществляет застройку на деньги, выданные ему в виде кредитов. В случае банкротства строительной организации договор долевого участия считается расторгнутым и все деньги возвращаются дольщику.
Такой механизм предусмотрен, чтобы впредь избежать появления обманутых дольщиков. При этом определены критерии, при выполнении которых жилые проекты с договорами долевого участия, заключенными на прежних условиях до 1 июля, могут быть достроены без перехода на новую схему финансирования. Согласно постановлению правительства, степень готовности многоквартирного дома должна составлять не менее 30%, а количество заключенных договоров долевого участия в строительстве объекта должно быть не менее 10% общей площади жилых и нежилых помещений.
Ситуация на рынке инвестиционного жилья
Накануне перехода на новую систему некоторые аналитики делали апокалиптические прогнозы, предрекая хаос на рынке долевого строительства и, как следствие, удорожаниеновостроек. Однако, как показала практика, столичный рынок жилищного строительства не испытал резких потрясений в результате перехода на новый механизм финансирования.
– Системные девелоперы и застройщики заранее подготовились к этому переходу, — отметила Анастасия Пятова.– Вопреки опасениям, скачок цен на жилье в московском регионе в связи с переходом на новую систему финансирования не произошел. Отмечается лишь незначительный рост цен, связанный с объективными причинами, не превышающий уровня инфляции.
Еще одно новшество Закона № 214-ФЗ касается такой категории недвижимости, как апартаменты. Эти помещения, формально считающиеся нежилыми, в части процедур продажи полностью приравняли к жилью. Теперь при продаже апартаментов на стадии строительства застройщик обязан заключать с покупателем договор долевого участия, а уплаченные деньги замораживать на эскроу-счетах.
По словам главы Москомстройинвеста, в настоящее время в Москве по старой схеме строятся 348 объектов общей площадью более 22 млн кв. м жилья. На них Москомстройинвест выдал заключения о соответствии критериям (ЗОСК) для продолжения строительства c непосредственным использованием средств участников долевого строительства. На данный момент в рамках проектного финансирования, то есть с использованием эскроу-счетов, строится 108 объектов на 6,1 млн кв. м.
На сегодняшний день ситуация на рынке инвестиционного жилищного строительства в Москве выглядит так: в столице действуют 552 разрешения на строительство 32 млн кв. м жилой недвижимости; 63% общего числа объектов, получивших от города разрешение на строительство, возводится по старой схеме, а 20% объектов будет построено с применением проектного финансирования и открытием эскроу-счетов.
На новых условиях в городе уже заключено более 13 тыс. договоров долевого участия. Еще на 16 объектов общей площадью 800 тыс. кв. м (3%) разрешения на строительство выданы после 1 июля 2019 года, но продажи еще не начались. Но финансирование их строительства точно будет осуществляться с использованием эскроу-счетов.
Еще 14% объектов находятся вне схем по разным причинам. Это проблемные объекты, жилые комплексы на стадии ввода, объекты с полностью реализованной площадью, а также дома, которые строятся за счет собственных средств строительной компании. К этой категории относятся 80 объектов суммарной площадью 900 тыс. кв. м. По ним заключено почти 16 тыс. договоров долевого участия.
«Взять на карандаш»
Поскольку рынок инвестиционного строительства достаточно инерционный, Москомстройинвест намерен продолжать вести мониторинг и контролировать ситуацию на рынке. С начала года Москомстройинвестом проведено 100 внеплановых проверок застройщиков. Вынесено 689 постановлений о наложении административных наказаний в отношении 132 застройщиков, в том числе 597 штрафов и 92 предупреждения без денежных санкций. Сумма штрафов, наложенных на московских застройщиков за этот период, составила 95 млн руб.
Как пояснила Анастасия Пятова, процедура выдачи заключений о соответствии критериям стала, по сути, еще одной проверкой финансовой документации и поводом «взять на карандаш» потенциально проблемные объекты.
Наибольший прогресс – в достройке ЖК «Царицыно»
Немало усилий приложил Москомстройинвест и для решения проблем обманутых дольщиков. В общей сложности на сегодняшний день в столице насчитывается 34 проблемных жилых объекта, возводящихся по схемам долевого строительства. На квартиры в них претендуют свыше 3 тыс. пострадавших граждан. По словам Анастасии Пятовой, в 2019 году в Москве для обманутых дольщиков было достроено и сдано в эксплуатацию 15 многоквартирных домов в четырех жилых комплексах. В нынешнем году в строй были введены корпус 29Б в районе Нагатино-Садовники (ЮАО), строительство которого начинало обанкротившееся СУ-155, пять домов в ЖК «Борисоглебское» вблизи деревни Зверево на территории ТиНАО, семь корпусов ЖК «Спортивный квартал» в поселении Филимонковское в ТиНАО.
Наибольшего прогресса удалось достичь в достройке проблемного жилого комплекса «Царицыно» по адресу: ул. 6-я Радиальная, вл. 7, в районе Бирюлево Восточное. Его строительство началось в 2006 году, однако застройщик
(АО «Московский комбинат хлебопродуктов») был признан банкротом. Власти столицы приняли решение о достройке комплекса за счет бюджета столицы. Объект был передан АО «Мосотделстрой № 1». По каждому недостроенному корпусу разработана «дорожная карта» (график достройки объекта).
В результате в ноябре 2019 года ввели в эксплуатацию корпуса 5.2 и 12 ЖК «Царицыно». В доме 5.2 уже выдают ключи, а дольщики корпуса 12 записываются на осмотр квартир.
Еще три корпуса проблемного жилого комплекса планируется сдать в эксплуатацию в начале следующего года. По словам Анастасии Пятовой, эти корпуса уже построены и проходят итоговую проверку. Еще в двух корпусах завершаются строительно-монтажные работы и приступают к их отделке. Их планируется ввести в строй до конца первого квартала 2020 года.
Благодаря достройке проблемных зданий в этом году удалось решить проблемы восстановления жилищных прав 1651 обманутого дольщика. В целом с 2011 года и по настоящее время в столице были достроены дома для 16 315 участников долевого строительства, пострадавших от действий недобросовестных застройщиков и обанкротившихся строительных компаний.
Достройка 13 проблемных объектов ведется за счет городского бюджета
Говоря о судьбе оставшихся проблемных объектов, глава Москомстройинвеста заверила, что в ближайшее время должны возобновиться работы на проблемном жилом комплексе Sky House, который начало строить в центре столицы в районе Якиманка по адресу: ул. Мытная, вл. 40–44, в 2008 году ООО «Олтэр». Площадь объекта превышает 146 тыс. кв. м. В ЖК восемь корпусов, четыре из них – жилые дома, остальные здания – это физкультурно-оздоровительный комплекс, спортивная школа, административное здание и паркинг.
Однако сроки завершения строительства и ввода не раз переносились, поэтому Арбитражный суд Московской области вынес решение о признании застройщика жилого комплекса банкротом. Достраивать ЖК Sky House будет компания Capital Group. Специалисты уже завершили обследование постройки и заключили договор в качестве технического заказчика.
В этом году судом назначен новый застройщик ЖК «Рависсант» в поселке Каменка под Троицком. Это поселок из полусотни двухэтажных таун-хаусов. Стройка началась в 2012 году и приостановлена в 2015-м. Вскоре после этого комплекс был признан проблемным, и в реестр пострадавших были включены 75 дольщиков. В мае 2019 года Арбитражный суд Москвы удовлетворил заявление ООО «Атлант» о передаче ему права аренды на земельный участок. Новый правообладатель планирует возобновить строительные работы весной наступающего года. Девять из 29 домов ЖК «Рависсант» находятся в высокой степени готовности, еще по 17 начаты строительные работы. Возведение трех корпусов не началось.
За счет городского бюджета достраиваются 13 проблемных объектов в городе. Достройкой части из них занимается городская структура КП «Управление гражданского строительства» (КП «УГС»), в том числе один дом на присоединенных территориях и один в Зеленограде. Три крупных проблемных объекта переданы на завершение строительства другой городской структуре – АО «Мосотделстрой № 1». Это уже упоминавшийся ЖК «Царицыно», ЖК «Марушкино» и ЖК «Терлецкий парк».
В отношении жилого комплекса «Марушкино» осенью завершена процедура по передаче этого объекта в уставной капитал и оформление земельных правовых отношений, в декабре будет завершена разработка проектной документации. Строители уже вышли на площадку и начали подготовительные работы.
ЖК «Терлецкий парк» – один из самых сложных объектов. Там пришлось столкнуться не просто с застройщиком, который не смог завершить начатый объект, но с двойными и тройными продажами одних и тех же квартир. Затем возникли проблемы с передачей реестров дольщиков от конкурсного управляющего. И по первому, и по второму вопросам пришлось обращаться в суд, и из-за этого начало работ на объекте затянулось.
Учрежден московский фонд защиты прав дольщиков
Для решения проблем еще семи жилых комплексов Москомстройинвест учредил Московский фонд защиты прав дольщиков. Такую возможность предоставили субъектам Федерации поправки в Закон «О долевом строительстве».
Теперь субъекты РФ могут создать свой фонд защиты прав дольщиков и предусмотреть для него определенные механизмы работы. В октябре была утверждена нормативно-правовая база, необходимая для функционирования фонда, а 6 декабря юристы Москомстройинвеста подали документы на его регистрацию в Минюст. Фонд будет выступать непосредственно в качестве застройщика и финансироваться исключительно за счет средств городского бюджета, не прибегая к привлечению средств Федерального фонда защиты прав дольщиков, как это делают другие региональные фонды. Московский фонд дольщиков может получить из бюджета города в 2020 году 5,5– 6 млрд руб. Эти средства пойдут на обследование объектов, работу с проектно-сметной документацией и подготовительные работы. Оценочно это 10% необходимых для завершения объектов средств.
– Создание Московского фонда защиты прав граждан– участников долевого строительства позволит сделать механизм достройки проблемных объектов более прозрачным, – считает Анастасия Пятова.
В фонд будут переданы ЖК «Малыгина, 12» (СВАО), жилой дом в пос. Кокошкино (ул. Труда, позиция 8, ТиНАО), ЖК «Воскресенское» (пос. Воскресенское, корп. 1–4, ТиНАО), ЖК «Легенда» (Троицк, 42-й км Калужского шоссе, ТиНАО), ЖК «Троицк Е-39» (Троицк, ул. Текстильщиков, ТиНАО), ЖК «Академ-Палас» (пр-т Вернадского, вл. 78, ЗАО), ЖК «Остров Эрин».
Председатель Москомстройинвеста также выполняет функцию секретаря Градостроительно-земельной комиссии под председательством Мэра Москвы. Подводя итоги работы ГЗК, Анастасия Пятова отметила, что с начала 2019 года на заседаниях ГЗК были рассмотрены проекты строительства около 100 млн кв. м различной недвижимости. Из них около половины приходится на жилье, значительная часть (почти 40 млн кв. м) которого относится к программе реновации, 30% — на коммерческие площади и 20% — на социальные и бытовые объекты.
Председатель Комитета города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства (Москомстройинвест) АНАСТАСИЯ ПЯТОВА
Фото: Пресс-служба Комплекса градостроительной политики и строительства г. Москвы
Текст: Дмитрий Симонов
Назад в раздел
