Нынешняя выставка EXPO REAL была 17-й по счету, на ней были представлены более 1665 экспонентов из 34 стран мира. Москва принимала участие в EXPO REAL с самого начала их проведения. Свои проекты на выставке представили четыре российских региона: Москва, Краснодар, Московская и Ленинградская области. На московском стенде площадью 350 кв. м были представлены проекты на общую сумму 500 млрд руб. Также свои стенды подготовили Минстрой и Фонд содействия развитию жилищного строительства.
В ходе презентации московского стенда на одном из крупнейших мировых форумов для инвесторов – Международной выставке недвижимости EXPO REAL в Мюнхене руководитель Комитета Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства (Москомстройинвеста) Константин Тимофеев сообщил, что за три квартала этого года в Москве построено более 5 млн кв. м недвижимости, из них 3 млн кв. м приходится на жилые объекты. Всего же в 2014 году запланировано ввести более 8 млн кв. м недвижимости, из них за счет инвесторов будет построено более 7 млн кв. м.
В прошлом году за счет частных инвестиций было построено 427 объектов общей площадью около 7,2 млн кв. м, включая 2,5 млн кв. м жилья. Самым крупным инвестиционным проектом в 2013 году стал высотный жилой комплекс, оснащенный подземной автостоянкой, общей площадью 337,2 тыс. кв. м в 3-м микрорайоне Восточного Бирюлева. Инвесторы неплохо справляются с возведением объектов социальной инфраструктуры: за первые девять месяцев текущего года построено и сдано в эксплуатацию 8 детских садов на 1470 мест, школа на 1100 мест в поселке Десна в «новой» Москве, 6 объектов здравоохранения и 5 объектов физкультуры и спорта.
Накануне своего отъезда в Мюнхен глава Москомстройинвеста отмечал, что едет на выставку в Германию с двойственным чувством. Москва подготовила интереснейшую экспозицию: были представлены проекты реорганизации промзон, начинания в сфере государственно-частного партнерства, связанные со строительством дорог и объектов социальной инфраструктуры. Но из-за неопределенности в международной политической и экономической обстановке конкретные проекты с западными партнерами обсудить не удалось.
Как сообщил Константин Тимофеев, прошедшим летом Москву посетили две делегации инвесторов из Китая. Одна из них прорабатывала вопросы, связанные со строительством на условиях концессии линии метро в «новую» Москву, вторая представляла компанию Dalian Wanda Group, которая интересуется покупкой земли и реализацией инвестиционных проектов, прежде всего жилых. Китайским бизнесменам было показано несколько объектов: высотки на Новом Арбате, где город будет продавать 157 тыс. кв. м, Мневниковскую пойму с проектом строительства парка развлечений, офисов и торговли, а также часть территории ВДНХ, где возможно возведение 685 тыс. кв. м, из которых 492 тыс. кв. м составят коммерческую недвижимость. Но ни Новый Арбат, ни Мневники, ни ВДНХ инвесторов из Поднебесной не заинтересовали, поскольку для них первостепенное значение имеет оформление земли в собственность, а также отсутствие обременений в виде прав третьих лиц или статуса природных территорий и объектов культурного наследия. В случае с ВДНХ китайских партнеров также не устроила вероятная продолжительность процесса согласования и подготовки земельного участка. Наиболее интересным для себя предложением они сочли участие в комплексной застройке жильем территории бывшей промзоны «ЗиЛ». Но проект планировки этой территории уже готов и в нынешнем виде не предполагает возведения 500 тыс. кв. м жилья, что предлагали построить китайские бизнесмены. Сейчас готовится техзадание на изменение проекта планировки, чтобы рассмотреть возможность корректировки технико-экономических показателей жилищной застройки в этой зоне.
К следующему году должен быть подготовлен и выставлен на торги участок территории «ЗиЛ» площадью 60 га под строительство инновационного центра, который, по мнению руководства Москомстройинвеста, должен заинтересовать Dalian Wanda Group. На этот участок разработан проект планировки, который пока не утвержден. Функциональное назначение участка – строительство инновационного центра, на нем предусмотрено строительство технополиса и технопарка. Общий объем возводимой на этом участке недвижимости составит 2 млн кв. м.
В целом проект реорганизации промзоны «ЗиЛ» предусматривает строительство недвижимости общей площадью 4,5 млн кв. м. При этом планируется активное освоение подземного пространства – наземная часть возводимых объектов составит лишь 3,8 млн кв. м. Реорганизация этой промзоны даст городу 45 тыс. рабочих мест, а 30 тыс. москвичей – квартиры (предполагается строительство около 900 тыс. кв. м жилья, нескольких школ, детских садов, поликлиник, крупного Ледового дворца с музеем хоккея и первого в России центра синхронного плавания).
В столице есть и другие, более давние реализуемые китайскими инвесторами проекты, например парк «Хуамин». По этому проекту затянулось согласование документов, и, если в ближайшие годы его реализация не начнется, московским властям, по словам Константина Тимофеева, несмотря на все благожелательное отношение к китайскому бизнесу, участок придется изымать.
Константин Тимофеев отметил, что программа реорганизации и развития промзон активно реализуется:
– С начала 2014 года на данных территориях построено и сдано объектов общей площадью 1,334 млн кв. м, что сопоставимо с объемом недвижимости введенных в строй в промзонах за весь прошлый год.
Под застройку офисами и жильем планируется отдать более 60% площади реорганизуемых промзон – их реновация уже включена в Генплан Москвы. На сегодняшний день в столице насчитывается 83 производственно-коммунальные зоны общей площадью более 18,8 тыс. га. Большинство этих территорий заброшено, на некоторых сохранилось производство, требующее серьезной модернизации. Лишь около 52% их площади занято эффективно работающими объектами промышленности и науки. Земли столичных промзон, многие из которых расположены недалеко от центра, вблизи от железнодорожных путей и вокзалов или от крупных автомагистралей, представляют собой чрезвычайно привлекательный для инвесторов ресурс. С другой стороны, за счет реорганизации промзон в периферийной части города городские власти получают возможность создать новые рабочие места в непосредственной близости от «спальных районов», что, в свою очередь, позволит сократить маятниковую миграцию населения с работы и на работу по будням и снизить нагрузку на транспортную систему города.
На сегодняшний день уже разработаны 15 проектов планировки промышленно-коммунальных территорий, предполагающие строительство 1,2 млн кв. м новой недвижимости. Еще для 6–7 промзон проекты планировки должны быть выполнены до конца года. В первую очередь комплекс градостроительной политики планирует заняться развитием территорий «ЗиЛ», а также промзон на Алтуфьевском шоссе, Силикатных улицах, Огородном проезде, в Южном порту и в других районах города. Некоторые зоны, такие как «Бирюлево», «Чертаново», «Калошино», «Коровино», «Вагоноремонт», не будут менять профиль: здесь разместятся новые, более современные технологические мощности. Но некоторые промышленные территории поменяют в процессе реорганизации свое функциональное назначение. Например, на месте Кусковского химического завода в Новогиреево должна открыться новая школа, а на месте Долгопрудненской агрохимической станции в поселке Северный построят квартал с малоэтажной жилой застройкой. Жилые кварталы вместе офисными зданиями появятся и на месте завода «Серп и Молот». Наряду с жильем здесь построят технопарки и офисные центры, в которых предполагается создать до 16 тыс. новых рабочих мест.
Близки к началу реализации в первую очередь те проекты, где инвесторы сумели консолидировать основную часть территории промзоны, например, как группа компаний «Пионер» в промзоне «Ботаническиий сад», группа компаний «ПСН» в «Грайвороново», компания «ОПИН» в промзоне «Торпедо» или «Интеко» в «Очаково».
До конца года федеральные законодатели должны принять изменения в Градостроительный кодекс, которые позволят адаптировать механизм развития застроенных территорий к реорганизации производственных зон. Кроме того, Москомстройинвестом совместно с Клубом инвесторов Москвы подготовлен законопроект о реорганизации производственно-коммунальных территорий в крупных городах. Согласно проекту федерального закона «Об особом статусе промышленных территорий промзон и способах их реорганизации, городские власти могут получить право изымать неэффективно используемые участки у собственников для реализации проектов развития промзон. Кроме того, некоторые изменения в закон сделают невозможной распространенную ныне ситуацию, когда собственники строений, расположенных в промзонах, зарабатывают средства за счет сдачи площадей в аренду и не реагируют на предложения развивать территории.
В соответствии с предлагаемым документом, если на всю территорию промзоны и на отдельные участки площадью более 40 га будет разработан проект планировки и план реализации этого проекта, то собственники земельных участков и объектов недвижимости, расположенных в границах этой территории, будут обязаны его исполнять, причем в определенные сроки. Они могут реализовывать проект планировки либо за свой счет, либо за счет привлечения сторонних инвесторов, либо создав паевой фонд. Если собственник не захочет это делать, то город сможет изъять мешающий реализации проекта объект недвижимости или земельный участок и затем реализовать его на торгах. В этом случае собственнику будет выплачиваться компенсация по кадастровой стоимости объекта. В случае если собственник не согласен с суммой компенсации, он может обратиться в суд.
Помимо частных собственников закон будет распространяться также и на городские и федеральные структуры.
– В Москве много федеральных объектов: промышленных предприятий, логистических центров, железнодорожных тупиков, неиспользуемых нефтехранилищ и агрокластеров. Поэтому важно, чтобы закон затрагивал и городские власти, и инвесторов, а также предприятия и учреждения федерального подчинения, – отметил Константин Тимофеев.
Уже сегодня некоторые из федеральных структур всерьез взялись за комплексную реорганизацию своих территорий и расположенных на них производств. Например, Государственный космический научно-производственный центр им. Хруничева намерен провести реновацию успешно работающих цехов. Кроме того, предприятие планирует сократить размер санитарных зон, для того чтобы на их месте построить для новых сотрудников общежития, жилье, садики, школы и поликлиники.
Еще одно новое направление, к которому в Москомстройинвесте рассчитывают привлечь инвесторов, – это возведение капитальных транспортно-пересадочных узлов. Вложения инвесторов должны окупиться за счет возведения в составе ТПУ торговых и офисных площадей. Градостроительно-земельная комиссия (ГЗК) города Москвы уже согласовала 21 проект планировки транспортно-пересадочных узлов для выставления их на публичные слушания. Как уточнил Константин Тимофеев, одобренные проекты планировок предусматривают строительство 3 млн кв. м недвижимости, включая транспортную инфраструктуру ТПУ, парковки и коммерческие объекты. До конца текущего года Правительство Москвы должно утвердить границы разработки проектов планировок территорий всех 196 капитальных транспортно-пересадочных узлов, которые будут возведены на территории города.
– Анализ представленных и рассмотренных на ГЗК проектов планировок ТПУ позволил сделать вывод, что зачастую строительство ТПУ способствует развитию района, потому что в его составе предусмотрены не только коммерческие объекты, но и досуговые центры, центры обслуживания и даже детские сады. Кроме того, каждый проект направлен на реабилитацию территории и создание благоустроенного общественного пространства, – отметил глава Москомстройинвеста. – ГЗК уже принято 154 решения по разработке проектов планировок пересадочных узлов и 163 проекта границ их размещения. Из них 18 проектов прошли согласование и ожидают проведения общественных слушаний. О своей готовности участвовать в программе возведения ТПУ уже объявили ПИК, ПСН, «Мортон», «Пионер» и «БИН».
Решать проблемы с собственниками участков, расположенных в границах будущих ТПУ, городские власти намерены с помощью принятого в апреле 2013 года ФЗ-43 «Об особенностях регулирования отдельных правоотношений в связи с присоединением к субъекту Российской Федерации – городу федерального значения Москве территорий…». Этот закон позволяет после утверждения проекта планировки территории изымать участок, расположенный в утвержденных границах, независимо от желания собственников. Первоначально этот закон был разработан для строительства новых дорог и социальных объектов на территории «новой» Москвы, но теперь его положение применяют и для обустройства объектов транспортной инфраструктуры на традиционных московских землях.
Еще одна существенная часть работы Москомстройинвеста на протяжении последнего года – взаимодействие с Клубом инвесторов столицы. Результатом сотрудничества ведомства с объединением трех десятков крупнейших столичных девелоперов стал, например, проект постановления Правительства Москвы, позволяющего инвестору относить затраты на строительство улично-дорожной сети на себестоимость после передачи дорожных объектов городу. Новшество позволит сделать налоговое регулирование более привлекательным для компаний в городской части налога на прибыль.
В тесном взаимодействии с клубом готовится проект федерального закона о развитии застроенных территорий, позволяющий реализовывать инвестиционные проекты в районах со сложившейся застройкой. Предполагается, что этот законопроект в следующем году будет внесен на рассмотрение Госдумы в рамках законодательной инициативы Московской городской Думы. Цель принятия этого нормативного акта в том, чтобы позволить проводить аукционы на развитие застроенных территорий в столице до утверждения правил землепользования и застройки, работа над которыми еще далека от завершения.
Кроме того, в содружестве с объединением крупнейших инвесторов разработан механизм предоставления городской земли инвестору для строительства инфраструктуры. Прежде за свой счет необходимые городу объекты инвестор мог строить только на своей земле. В настоящее время разработан проект постановления, которое позволит использовать для этого прилегающие участки, находящиеся в муниципальной собственности. В настоящее время этот документ направлен на согласование в комплексе экономической политики и имущественно-земельных отношений города Москвы, и в случае отсутствия возражений со стороны Департамента земельных ресурсов он будет утвержден до конца нынешнего года.
Текст: Дмитрий Ильин
Назад в раздел
