Промзоны превратились в важнейший резерв градостроительного развития
Председатель Москомстройинвеста Анастасия Пятова выступила на IX Московском урбанистическом форуме в качестве центрального спикера на двух сессиях. Первая была посвящена взаимодействию банков и застройщиков в связи с переводом с 1 июля долевого строительства жилья на схему финансирования с использованием эскроу-счетов. На второй обсуждался московский опыт редевелопмента промышленных зон.
Москва безболезненно перешла на эскроу-счета
На сессии «Деньги под проект. Как банкам и девелоперам взаимодействовать в условиях проектного финансирования?» участникам напомнили, что 1 июля строительная отрасль страны переживает, может быть, самую серьезную реорганизацию за последние два десятилетия. Застройщикам, привлекающим средства населения (а по схемам долевого строительства в нашем городе строилось 90% жилья), предстоит перейти к проектному финансированию с использованием счетов эскроу.
Изменение механизмов финансирования жилищного строительства призвано обеспечить безопасность и надежность вложений средств граждан в строительство жилья, сделав невозможным появление новых обманутых дольщиков.
С 1 июля 2019 года деньги за покупаемые в новостройках квартиры перестанут напрямую передаваться застройщикам, а будут находиться на специальных счетах эскроу в банках, называемых эскроу-агентами. Новый механизм расчетов выстроен таким образом, что деньги за купленную квартиру вносятся на счет после регистрации договора участия в долевом строительстве и замораживаются на нем до момента регистрации права собственности на первую квартиру в достроенном доме. Вести же строительные работы девелоперы будут на средства, выданные банками под проектное финансирование. Счета эскроу будут открываться в том же банке, который кредитует проект. Поэтому средства на эскроу станут источником дешевого фондирования по кредитам застройщикам, а успешные продажи квартир на этапе строительства позволят девелоперу снизить процент по кредиту.
В случае возникновения у застройщика проблем с завершением строительства дома покупатель всегда может рассчитывать на возврат всей уплаченной суммы или суммы без первоначального взноса, если уже заключенный договор расторгается по желанию покупателя. Новый вариант расчетов делает невозможными ситуации, когда дольщик, уплатив застройщику полную стоимость квартиры, в случае замораживания строительства остается и без денег, и без квартиры. Если покупатель не воспользуется правом на расторжение договора участия в долевом строительстве в случае возникновения у организации, ведущей строительство, проблем, а решит дождаться решения о назначении иного застройщика для завершения строительства проблемного объекта, уплаченная сумма останется на счете эскроу до момента завершения строительства. Как ранее заявил заместитель Мэра столицы по вопросам градостроительной политики и строительства Марат Хуснуллин, московские застройщики безболезненно перешли на новую систему финансирования в жилищном строительстве.
Для тех, кто будет достраивать по-старому, – особый контроль
О том, какая работа была проведена Москомстройинвестом для повышения правовой и организационной грамотности бизнеса в переходный период, рассказала председатель комитета Анастасия Пятова. В рамках столичного Стройкомплекса была создана межведомственная рабочая группа, вышел ряд постановлений, опубликованы методические рекомендации.
В течение двух недель проводилось по два практических семинара в день. Весь процесс перехода сопровождался консультациями столичных чиновников с Минстроем РФ.
Параллельно шло рассмотрение обращений компаний, рассчитывающих довести свои проекты до финала по старой схеме.
По данным Пятовой, из 604 действующих разрешений на их долю приходится 374. В данный момент 80% заявлений уже рассмотрены, остальные находятся в работе. Руководитель комитета предупредила, что компании, которые будут работать по-старому, окажутся на особом контроле.
– Главное для нас – не допустить появления новых обманутых дольщиков, – отметила Пятова.
137 проектов будут достраиваться уже с использованием эскроу-счетов.
Подавляющее большинство компаний, из тех, что намерены достраивать свои объекты по правилам прежнего Закона 214-ФЗ «О долевом строительстве», уже подали в Москомстройинвест заявления на получение заключения о соответствии установленным критериям (ЗОСК), чтобы продолжить работу со средствами дольщиков по 324 объектам. В отношении 280 из них комитетом принято положительное решение. По словам Анастасии Пятовой, в летние месяцы ведется активная работа по загрузке ЗОСК в ЕИСЖС (Единую информационную систему жилищного строительства).
– Большое число поданных заявлений от застройщиков обусловлено в том числе тем, что мы провели огромную разъяснительную работу со всеми девелоперами. Следующий этап – работа с теми застройщиками, кто идет на проектное финансирование, – пояснила Анастасия Николаевна.
Банки к проектному финансированию готовы
В ходе панельной дискуссии Генеральный директор Дом.РФ (до 2018 года – Агентство по ипотечному жилищному кредитованию) Александр Плутник отметил, что «Москва – уникальный пример порядка на строительном рынке. Все субъекты Федерации понимают, что нужно стремиться к такому порядку строительных решений, контролю за строительством, как он организован в Москве».
В регионах ситуация осложняется невысокой доходностью девелоперского бизнеса. Отчисления банкам на обслуживание эскроу-счетов и предоставление проектного финансирования там вызывает больше напряжения. По прогнозам Александра Плутника, средняя банковская ставка составит 7%, хотя при наполнении счетов взносами дольщиков она может снижаться до 2,5–3%. Гендиректор ДОМ.РФ счел нужным отметить, что даже при ужесточении условий работы застройщиков этот бизнес нельзя считать проблемным, 98% компаний работают на рынке вполне добросовестно даже по старым схемам. Их усилиями все эти годы создается продукт, высоко востребованный населением.
В целом по стране, как сообщил глава Дом.РФ, жилые проекты общей площадью порядка 14 млн кв. м получили заключения о соответствии критериям для завершения строительства по старым схемам, без эскроу-счетов. Эти документы, как и в Москве, были получены буквально за два дня с момента официального старта реформы. Но уже 6,5 млн кв. м жилья в России строится с использованием эскроу-счетов.
В свою очередь, представители банковского сообщества – Управляющий директор, начальник управления финансирования недвижимости ПАО Сбербанк РФ Светлана Назарова и заместитель руководителя Дирекции недвижимости, строительства и девелопмента Банка ВТБ Роман Антощенков заявили, что кредитные организации, которые они представляют, готовы осуществлять проектное финансирование строительства. На счету Сбербанка, по словам Светланы Назаровой, уже сегодня 250 одобренных сделок по схемам проектного финансирования.
Главными проблемами она считает нехватку средств у застройщиков. В связи с этим Сбербанк предлагает две схемы – выдачу кредитов под будущую прибыль и мезонинное финансирование, то есть с учетом стоимости площадки.
ВТБ уже профинансировал столичных застройщиков в объеме 150 млрд руб. Сложность вызывают проекты смешанного типа – когда часть очередей реализовывается по старой схеме, а новые очереди – по новой, то есть с использованием проектного финансирования. Выходом могли бы стать гарантии государственного агентства ДОМ.РФ. По данным Пятовой, уже есть разрешение на создание фондов, которые смогут получать у банков деньги для застройщиков.
Президент компании «ИНТЕКО» Александр Николаев высоко оценил активную роль Москомстройинвеста в сохранении порядка на рынке в переходный период: «Мы увидели высочайший уровень менеджмента этого непростого проекта со стороны города. Думаю, на это всем надо равняться».
Резонные опасения девелоперов
Из участвующих в дискуссии застройщиков отнюдь не все, включая и лидеров рынка, убеждены, что новые схемы финансирования не вызовут спада в строительстве. С их стороны сильны опасения, что банки через некоторое время просто могут выдавить девелоперов с рынка. Об этом сказал, например, глава Клуба инвесторов Москвы, генеральный директор ГК «Пионер» Андрей Грудин. По его мнению, если вовремя не изменить схему взаимодействия с банками, то через три года дольщикам некуда будет идти за жильем: коммерческие застройщики попросту не выдержат того финансового давления, которое возникает в новых условиях. Низкий уровень прибыли и нехватка капитала уничтожат отрасль. Выход может быть один – переход на поэтапное перечисление средств, замороженных на счетах, так, чтобы застройщик мог получать деньги от банков по мере завершения определенной фазы строительства.
С главой столичного Клуба инвесторов согласилась и генеральный директор компании «РГ-Девелопмент» Татьяна Тихонова, напомнившая, что модели проектного финансирования, использовавшиеся раньше, до вступления в силу изменений в законодательстве, предусматривали поэтапное раскрытие счетов.
Внедряемая же повсеместно сегодня схема подрывает реноме девелоперских компаний и портит их отношения с подрядчиками. В Москве же ситуацию по переходу на новую схему во многом сгладили активная позиция Москомстройинвеста и высокая доходность проектов.
Реорганизация промзон
В ходе панельной дискуссии «Резерв развития. Редевелопмент промзон как путь к компактному городу» Анастасия Пятова поделилась с участниками форума московским опытом застройки и развития депрессивных промышленно-коммунальных территорий.
Мэр Москвы Сергей Собянин, выступая на первом пленарном заседании форума, подчеркивал, что в городе реализуется программа реорганизации промышленных зон, которые вместо рабочих мест начали создавать дискомфорт и представлять собой депрессивные территории. И сегодня большая часть – две трети промышленных территорий – находится в активной стадии реорганизации либо ведется подготовка градостроительной, проектной документации для начала этого процесса.
Глава Москомстройинвеста сообщила, что промзоны на сегодняшний день занимают 17% территории «старой» Москвы – это почти 19 тыс. га. За период с 2011 по 2019 год на Градостроительно-земельной комиссии одобрен 51 проект планировки, затрагивающий 65 промзон. Это территория, которая занимает 2 тыс. га с градостроительным потенциалом 24,5 млн кв. м. Не все они представляют собой депрессивные промзоны, которые предстоит реорганизовать или застроить, на некоторых из них располагаются действующие промышленные предприятия или прикладные научные учреждения науки.
В тех же местах, где производится редевелопмент территорий, в большинстве случаев одобренные проекты предполагают строительство жилья и социальных, инфраструктурных объектов в равных долях. В качестве примера Анастасия Пятова привела несколько проектов реорганизации промзон, в частности, Бадаевского пивоваренного завода, завода «Серп и Молот», электродепо «Черкизово» и других.
– Практически везде соотношение жилья и нежилья – 50% на 50%. Для города это важно, чтобы территория развивалась органично, создавался микроклимат для проживания людей, – сказала Пятова.
Создание многопрофильной среды
Ранее, выступая на форуме, заместитель Мэра по вопросам строительства и градостроительной политики Марат Хуснуллин отметил, что при реорганизации зон город следит за тем, чтобы на застраиваемых территориях не только возводилось жилье, но и создавались бы новые места приложения труда. Программа редевелопмента бывших производственно-коммунальных территорий уже дала городу более полумиллиона новых рабочих мест.
– В настоящий момент строительные работы ведутся на территории 50 промзон – «ЗИЛ», «Серп и Молот», «Ленино», «Перово», «Красный строитель» и других, – уточнил глава столичного Стройкомплекса. – Главным результатом программы станет создание на ранее пустующих или некомфортных территориях удобной многопрофильной городской среды!
Принцип благоустройства бывших заводских площадей предусматривает гармоничное сочетание объектов различного функционального назначения.
– Для города важно, чтобы столица развивалась органично, создавался микроклимат для проживания людей, – пояснила Анастасия Пятова.
Она назвала также крупнейшие проекты в сфере жилищного строительства, осуществляемые сегодня в ходе редевелопмента промзон. Это ЖК «Символ» (застройщик «Донстрой»), ЖК «SREDA», ЖК «Гринада», возводимые «Группой ПСН», соответственно на месте завода «Серп и Молот», промзоны «Грайвороново» и бывшей территории НИИ Радиосвязи в Северном Бутове в районе улицы Грина. Эти проекты уже частично реализованы.
Уже началось строительство группой «Инград» ЖСК «RiverSky» в районе Симоновской набережной, ЖК «Семеновский парк», возводимого компанией «РГ-Девелопмент», в промзоне «Кирпичные улицы», ЖК «Сиреневый парк», строящегося ООО «АФИ РУС» в районе Открытого шоссе.
Запланированы к освоению крупные территории в районах Богородское и Преображенское, где девелопером выступит группа «Инград», и в Печатниках, где будет работать группа компаний «МИЦ». При необходимости в новых проектах редевелопмента промзон могут быть предусмотрены стартовые площадки программы реновации.
Застройщики поделились планами
Опытом работы с такими проектами поделились представители компаний Capital Group и «Инград». По словам исполнительного директора компании Capital Group Михаила Хвесько, при разработке концепции переустройства территории бывшего Бадаевского завода учитывались особенности – выгодное положение площадки, близость к «хрестоматийным» видам столицы, соседство с рекой, наличие объектов истории. Для сотрудничества была приглашена команда архитекторов с мировым именем – компания Herzog & de Meuron. Основатель бюро Пьер де Мерон считается специалистом с особым умением создать проект с учетом идентичности места. Подобного рода проектов в его практике было два – создание общественной зоны и музея на территории бывшей тепловой станции в Лондоне и филармонии на участке складских объектов в Гамбурге. В проекте «Бадаевский», как отметил де Мерон, важно было не просто красиво застроить площадку, а оставить видимой ее значимую часть – красные заводские здания пивоварни. Именно поэтому появилась концепция высотных домов на опорах. Жилье будет возвышаться над исторической частью, ее будет хорошо видно со стороны набережной. Подобные проекты, по словам зодчего, полезны тем, что вокруг облагораживается пространство, которое становится привлекательным для людей.
– По своему лондонскому проекту мы убедились: люди не всегда идут в музей, в галерею Tate. А вот само общественное пространство с его разнообразными возможностями становится для них интересным, – отметил глава международного архитектурного бюро.
В свою очередь, Павел Поселёнов, президент ГК «Инград», рассказал о ЖК «RiverSky», реконструкции стадиона «Торпедо» и благоустройстве Симоновской набережной. Запланировано, что прибрежная зона будет полностью освобождена от движения автотранспорта. Там разместятся торговые объекты, перемежаемые озелененными территориями. Планируется также создать у набережной новую городскую площадь – как место притяжения горожан. В итоге территория комплекса «RiverSky» должна стать пространством со своей особенной историей и энергетикой, начиная от внутридомового благоустройства и заканчивая созданием огромной, работающей круглый год инфраструктурой.
Президент «КОРТРОС» Вениамин Голубицкий рассказал о строительстве первой башни проекта Headliner, возводимой на территории «Большого Сити», на месте бывшего мелькомбината № 4 в Шмитовском проезде. В рамках комплексной застройки там появятся не только высотные жилые здания, но и школы, детские сады, пешеходные зоны, коммерческая недвижимость.
Председатель Москомстройинвеста АНАСТАСИЯ ПЯТОВА
Текст: Дмитрий Ильин
Фото: Михаил Колобаев (пресс-служба Комплекса градостроительной политики и строительства г. Москвы); АГН «Москва»
Назад в раздел
