НулевойПервыйВторойТретийЧетвертыйПятыйШестойСедьмойВосьмойДевятыйДесятыйОдиннадцатыйДвеннадцатыйТринадцатый

На кого УКажут жильцы. У недобросовестных управляющих компаний власти будут изымать лицензии по жалобам жителей


Московские власти полностью поддерживают предложение федерального министерства строительства о введении лицензирования для компаний, работающих в сфере управления многоквартирными домами. Как считают в Департаменте жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства, лицензирование для этой сферы подходит намного больше, чем саморегулирование. Если управляющая компания будет работать некачественно, региональные власти смогут изъять у нее лицензию и передать другим, более добросовестным компаниям.


Больше выбора – лучше качество

Как пояснил заместитель министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ Андрей Чибис, с введением закона о лицензировании управляющую компанию могут лишить лицензии за два и более грубых нарушения в течение года. А ее руководитель попадет в федеральный «черный» список и не сможет работать в сфере эксплуатации жилого фонда на протяжении трех лет.

Введение лицензирования наряду с передачей около 60% жилищного фонда столицы ГБУ «Жилищник», создаваемых на базе ДЕЗов, должны способствовать тому, что ситуация в области управления многоквартирными домами станет полностью прозрачной, а возможные конфликтные ситуации будут легко и просто разрешаться. Кстати, руководителей «Жилищника» городские власти смогут легко заменять, если их действия вызовут нарекания жильцов. При этом, по словам Сергея Собянина, окончательное решение о том, будет домом управлять городское бюджетное учреждение, коммерческая управляющая компания или эти функции возьмет на себя объединение собственников квартир – ТСЖ или ЖСК, должны будут принять сами жители. Впрочем, как показывает практика, москвичи больше доверяют городским организациям, чем коммерсантам или структурам самоуправления.

У жильцов и сегодня имеется возможность организовать собрание и избавиться от негодной управляющей компании. А город в лице Департамента жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства всегда готов оказать им содействие.

Каким бы сложным со стороны ни казался этот путь, именно таким образом за последние три года удалось сменить руководство около 30% от общего числа управляющих компаний в городе.

– Мы помогли жителям расторгнуть отношения с теми из них, кто просто был не в состоянии выполнять принятые на себя обязательства, – отметил Мэр.

Помимо этого, у горожан появился еще один рычаг, позволяющий влиять на ситуацию в этой отрасли. На официальном интернет-портале «Наш город» был создан специальный раздел, посвященный ситуации в жилом секторе. Там есть все сведения об управляющих компаниях, об установленных на их услуги тарифах, о перечне работ, которые они обязаны выполнять. На портале регистрируются и принимаются в работу все замечания и жалобы жильцов.

На сегодняшний день в Москве, как и в России в целом, под управлением управляющих компаний находится около 70% многоквартирных домов. Остальные управляются объединениями собственников – ТСЖ, ЖСК и ЖК. Также Жилищным кодексом допускается как один из способов управления домами – непосредственное управление, когда без выборов правления, председателя и бухгалтера собственники напрямую заключают договоры с ресурсоснабжающими и ремонтными организациями. В Москве такой способ управления не используется, а в провинции он применяется для управления малоквартирными домами.

Так или иначе, но в целом по стране на рынке управления жилищным фондом работают свыше 15 тыс. организаций, и лицензирование приведет к существенному изменению правил игры этом секторе.

Законопроект о лицензировании управляющих компаний должен быть принят Государственной Думой до конца первого квартала 2014 года.

Нарушения – в половине договоров

Пока же деятельность по управлению домами не лицензируется, основное наказание, которое может наложить на нерадивую управляющую компанию контрольный орган – Государственная жилищная инспекция Москвы (Мосжилинспекция), – штраф.

В своей деятельности Мосжилинспекция руководствуется требованиями ст. 20 Жилищного кодекса – это государственный и муниципальный жилищный надзор в редакции Федерального закона от 25.06.2012 № 93-ФЗ и Положением о Государственной жилищной инспекции города Москвы, утвержденным постановлением от 26.07.2011 № 336-ПП. Федеральным законодательством четко определено, что под государственным жилищным надзором понимается деятельность уполномоченных органов исполнительной власти субъектов РФ, направленная на предупреждение, выявление и пресечение нарушений органами государственной власти, органами местного самоуправления, а также юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами требований, установленных в соответствии с жилищным законодательством.

Мосжилинспекция проводит проверки двух типов. Во-первых, это плановые проверки. Их годовой план формируется Мосжилинспекцией и согласуется с органами прокуратуры. Другой тип проверок – внеплановые, проводящиеся по обращениям жителей в различные инстанции: в органы исполнительной власти и контрольные органы.

В ходе проведенных проверок Мосжилинспекция выявила нарушения почти в половине всех договоров на управление многоквартирными домами столицы.

В 2007–2008 годах со вступлением в силу Жилищного кодекса все управляющие компании, ГУП ДЕЗ и частные управляющие компании обязаны были заключить соглашения с собственниками жилых помещений на их эксплуатацию.

– Мэр поставил задачу провести системную ревизию всех этих договоров – проверить, насколько они легитимны и как они исполняются. На протяжении прошлого года было проверено примерно 29 тыс. соглашений. И, к сожалению, опасения руководства города подтвердились. Мы выявили нарушения почти в половине документов – в 12,5 тыс. договоров, – сообщил глава Мосжилинспекции Олег Кичиков. – Как выяснилось, эти соглашения зачастую заключались некорректно, без согласия жителей, с нарушениями при проведении собраний собственников жилья. Есть определенный порядок, утвержденный законодательством, как эти собрания должны проводиться, начиная от формы оповещения собственников жилых помещений и заканчивая соответствием между повесткой дня и протоколом. По многим из этих параметров были выявлены нарушения.

За первое полугодие 2013 года Мосжилинспекция выписала 12,5 тыс. предписаний главам управ на исправление обнаруженных ошибок и проведение новых собраний. Все управляющие компании, которые не исполняют наши предписания, наказываются материально. Тех глав управ, которые игнорируют наши предписания, мы привлекаем к ответственности.

Есть прецеденты, когда несколько глав управ Москвы были привлечены через суды к административной ответственности и на них наложены штрафные санкции.

На протяжении минувшего года Государственная инспекция жилищного надзора оштрафовала управляющие компании и их руководителей на сумму более 400 млн руб. В нее входят как штрафы за нарушения при содержании и эксплуатации жилых домов в Москве, так и штрафы за нераскрытие информации о работе компании. В отношении юридических лиц вынесено более 5,3 тыс. постановлений о назначении административного наказания на общую сумму 365,92 млн руб. В отношении должностных лиц вынесено 1,3 тыс. постановлений об административных наказаниях на 35,89 млн руб.

В Мосжилинспекции все же советуют борьбу за порядок в доме начинать с низшей инстанции, то есть обращаться для начала в саму управляющую компанию.

Если в доме грязно, не горят лампы, течет крыша, следует сперва обратиться в диспетчерскую. Заявку должны зарегистрировать, присвоив ей номер. Его лучше записать и сохранить. Если придется обращаться в инспекцию, это станет доказательством бездействия УК.

За нерадивость достается в равной степени и коммерческим управлющим, и городским структурам. В частности, ГУП «Дирекция единого заказчика района Северное Медведково» была оштрафована на сумму 100 тыс. руб. Как показала проверка, жильцы многоквартирного дома по Заревому проезду неоднократно и обоснованно жаловались на грязь в подъездах и отсутствие какой-либо уборки.

Управляющая компания при этом не предпринимала ничего, чтобы исправить ситуацию. В итоге против ГУП «ДЕЗ района Северное Медведково» было возбуждено административное дело по ст. 9.1 КоАП Москвы «Нарушение нормативов по эксплуатации жилищного фонда».

На территории Восточного округа при численности населения 1,5 млн человек-и количестве многоквартирных домов, превышающем 4,5 тыс., в которых расположено около полумиллиона квартир, в окружное управление Мосжилинспекции за год на работу управляющих компаний было подано около 8 тыс. жалоб от населения. Большинство из них связано с неудовлетворительной работой управляющих компаний: люди указывают на регулярные протечки, плохое состояние подъездов, захламленные подвалы.

В последние месяцы лидером по количеству жалоб стала частная компания, которая обслуживает несколько десятков домов в Вешняках. Весной из-за многочисленных претензий вынуждено было приостановить свою работу ОАО «РЭУ-18» в Восточном Измайлове. В результате потока жалоб и штрафов компания прекратила деятельность, передав свои дома на баланс районной ДЕЗ.

Еще одно важное направление, которое контролирует Мосжилинспекция, – своевременное и полное раскрытие управляющими компаниями и органами жилищного самоуправления информации о своей деятельности. По итогам проведенной в 2013 году проверки раскрытия информации о деятельности жилищно-строительных кооперативов и товариществ собственников жилья инспекция жилищного надзора по ВАО выявила, что 50 ЖСК и 15 ТСЖ не раскрыли информацию о деятельности на портале «Дома Москвы». По результатам проверок Мосжилинспекция направила в ГКУ «Дирекция ЖКХиБ ВАО» письмо о приостановлении выплат субсидий из бюджета Москвы на содержание 69 жилых домов. Выплата субсидий приостановлена до устранения нарушений.

В сфере управления жилыми домами в Москве контролерам приходится сталкиваться не только с неурядицами, вызванными ошибками и некомпетентностью, но и с прямым злым умыслом. Известно, что в отрасли крутятся немалые деньги. Бюджет Департамента ЖКХ и благоустройства города Москвы в 2013 году составил свыше 6,3 млрд руб. Кроме того, у ряда руководителей ТСЖ и управляющих компаний возникает соблазн наложить руку на средства, собранные у жителей. По данным столичного управления по борьбе с экономическими преступлениями, несмотря на десятки новых уголовных дел и арестов, взятки и откаты в сфере жилищно-коммунального хозяйства до сих пор составляют до 30%.

В связке с правоохранителями

Контроль за сферой управления жилыми домами осуществляет не только Мосжилинспекция, но и правоохранительные органы. Одна из функций Федеральной антимонопольной службы – контроль за соблюдением норм законодательства при проведении конкурсов по выбору управляющих компаний. Комиссия Московского управления ФАС России рассмотрела ряд жалоб о бездействии префектуры Юго-Восточного административного округа при проведении конкурсов по выбору управляющих компаний для недавно построенных многоквартирных домов.

По итогам разбирательства в отношении должностного лица префектуры было вынесено четыре постановления. Общий размер наложенных на чиновника штрафов составил 60 тыс. руб. В соответствии с нормативно-правовыми актами Правительства Москвы, за проведение конкурсов по выбору управляющих компаний в городе отвечают районные управы, а префектуры административных округов обязаны эти конкурсы контролировать. Бездействие чиновников, ответственных за ЖКХ, нередко приводит к ограничению конкуренции на рынке коммунальных услуг, что является нарушением Федерального закона о защите конкуренции. Ответственность за это предусмотрена ст. 14.9 КоАП.

С 23 декабря 2013 года вступил в силу Закон о «резиновых» квартирах, существенно ужесточающий наказание собственников за оформление «липовых» регистраций. Максимальное наказание, которое грозит владельцам «резиновых» квартир, – три года лишения свободы.

Также за оформление поддельной регистрации собственникам жилья может грозить штраф от 100 до 500 тыс. руб., принудительные работы на срок до трех лет.

В связи со вступлением в силу этого нормативного акта на Мосжилинспекцию возложена еще одна задача – совместно с Федеральной миграционной службой и правоохранительными органами выявление квартир, где на малой площади проживает значительное количество трудовых мигрантов. К этому процессу будут привлечены и управляющие компании.

Кроме того, в ходе подобных рейдов Мосжилинспекция проводит проверки столичных зданий на предмет целевого назначения коммерческих помещений – офисов и производств. И если подтверждается факт нарушений целевого использования (например, на территории офиса или в помещении цеха проживают нелегалы), то на собственника помещения накладывается штраф.

Мосжилинспекция фиксирует нарушение условий проживания, а затем обращается либо в УК, чтобы та предъявила претензии собственнику, либо в органы внутренних дел. Управляющие компании, в свою очередь, могут быть оштрафованы за то, что допустили проживание в домах незарегистрированных граждан.

При этом, по мнению заместителя начальника Мосжилинспекции Николая Ревина, на настоящий момент размер этих штрафов недостаточно велик, для того чтобы стимулировать управляющие компании активно подключаться к процессу выявления мест массового проживания нелегальных мигрантов. Поэтому контрольный орган собирается внести предложение о повышении штрафов для УК, допускающих в находящихся под их управлением зданиях появление «резиновых» квартир.

С этой точкой зрения согласно и руководство ФМС. Ее глава Константин Ромодановский заявил, что к поиску нелегалов должны активно подключиться управляющие компании и ТСЖ:

– Я считаю, что должен быть примерно такой алгоритм, когда нет внезапного вторжения со стороны органов внутренних дел, а в большей степени проявляются ответственность и включенность в этот процесс муниципальных властей и органов жилищного самоуправления.

В Мосжилинспекции также рассчитывают на более активное сотрудничество не только управляющих компаний, но и активистов из числа населения. – Это в первую очередь выгодно самим жильцам, ведь обитатели «резиновых» квартир или технических помещений – чердаков и подвалов пользуются коммунальными услугами, перекладывая их оплату на других собственников квартир в доме, – пояснил Николай Ревин.

Субсидии на капремонт

Если же говорить непосредственно о содержании общедомового имущества и подъездов, то здесь в наступившем году ожидается несколько нововведений.

Во-первых, у граждан появится возможность приобретать картинку с камер видеонаблюдения, установленных перед подъездами, чтобы смотреть ее на домашнем телевизоре в качестве одного из телеканалов. Пилотный проект по ретрансляции изображения с камер в квартиры был реализован в минувшем году в Юго-Западном административном округе, стоимость этой услуги там составила около 200 руб. в месяц.

Повышается роль органов самоуправления жильцов и при принятии решения о проведении капитального ремонта здания или текущего ремонта мест общего пользования – подъездов и лестничных клеток.

Если говорить о выборочном капитальном ремонте, то за год в городе ему подвергается около 2 тыс. зданий. Мосжилинспекция выявляет проблемное жилье, дальше списки подлежащих ремонту зданий формируют префектуры. В последние годы все чаще практикуется выборочный капитальный ремонт на условиях софинансирования городом и жильцами.

В минувшем году на таких условиях в городе было отремонтировано 230 жилых домов. Для того чтобы стать участником программы капремонта на условиях софинансирования, собственники квартир в здании должны внести не менее 5% от стоимости предстоящего ремонта.

Остальное доплачивает город, причем средства на ремонт перечисляются в форме субсидии органу жилищного самоуправления – ТСЖ, ЖСК либо управляющей компании по выбору собрания. Субсидии предоставляют уполномоченные банки, отобранные Правительством Москвы.

Чем большую долю расходов готовы взять на себя собственники, тем выше шанс получить субсидию в короткие сроки. Каж--дая заявка оценивается по балльной системе: чем больше баллов, тем раньше заявители получат субсидию. Например, если собственники готовы выделить всего 5–6%, их заявке присвоят всего один балл, да еще умножат на отрицательный «коэффициент весомости». Если владельцы квартир и нежилых помещений в доме готовы выложить свыше 22% от общей суммы расходов, им присвоят 10 баллов.

Всего заявка может набрать максимум 60 баллов. Департамент капитального ремонта обязуется вынести решение по поступившим заявкам до 15 марта, а к 1 апреля опубликовать Адресную программу на 2014 год.

В среднем ТСЖ и ЖСК как участники программы софинансирования платят 6,2% от стоимости ремонта, то есть 420 млн руб. Средняя стоимость полноценного капремонта типового 9- или 12-этажного дома – примерно 20 млн руб., то есть, как показывает опыт софинансирования капремонта таких домов, владельцы квартир «скидываются» примерно по 10–20 тыс. руб.

Помимо капитального ремонта в жилых домах осуществляется и текущий ремонт. За три последних года были отремонтированы десятки тысяч подъездов и лестничных клеток.

Согласно постановлению Госстроя РФ от 27.09. 2003 № 170, текущий ремонт в жилых домах проводится раз в 3–5 лет.

Если за пять лет косметического ремонта в доме ни разу не было, жильцы могут обратиться в свою управляющую компанию и потребовать его сделать. На общем собрании жильцы дома решают, какие конкретно работы должна выполнить управляющая компания.

К текущему ремонту подъезда относятся работы по ремонту козырька над его входом, крыльца, ступеней, полов, входных дверей, перил, почтовых ящиков, деревянных оконных рам, а также частичный ремонт кровли, окраска стен и потолков, ремонт электропроводки и мусоропроводов и т.д. Список всех работ, которые необходимо провести, вносится в так называемую дефектную ведомость. Ее должны подписать сами жильцы, управляющая компания, ТСЖ, а также глава управы района. Дома, в которых требуется провести текущий ремонт, включают в годовой план, который согласуют с Мосжилинспекцией.

Сейчас управляющие компании проводят ремонт подъездов за свой счет, с 2013 года бюджетные средства на эти цели больше не выделяются. Однако дополнительно оплачивать ремонт жильцы не должны, ведь эти платежи уже внесены в квитанции по оплате услуг ЖКХ.

Прием выполненных работ осуществляют сами жильцы и инспектор из Мосжилинспекции. На практике ремонт редко принимают сразу, поскольку, по данным Мосжилинспекции, управляющие компании и их подрядчики при его проведении часто допускают нарушения. Как отмечают в Мосжилинспекции, наибольшее количество грубых нарушений в последние годы отмечается в Южном и Восточном административных округах Москвы. Были даже случаи фальсификации подписей жильцов в актах приемки работ.

Не нужно платить жильцам и за замену лифтов, проработавших больше 25 лет. За последние три года в Москве было заменено почти 15 тыс. лифтов. Речь идет не о ремонте или продлении срока службы исчерпавшего свой гарантийный срок работы подъемного механизма, а о полной замене оборудования. Город взял на себя эту дорогостоящую часть ремонта – ведь в противном случае это обошлось бы в 60 тыс. руб. с квартиры.

Текст: Дмитрий Ильин



Назад в раздел
МОЭКГераМоскапстройКрост
СтройИнвест-3СбербанкФУД