НулевойПервыйВторойТретийЧетвертыйПятыйШестойСедьмойВосьмойДевятыйДесятыйОдиннадцатыйДвеннадцатыйТринадцатый

Баланс интересов. Департамент городского имущества должен обеспечить пополнение городской казны и поддержать бизнес


Имущественно-земельный блок Правительства Москвы в кризисных условиях вынужден решать двойную задачу. С одной стороны, Департамент городского имущества должен обеспечить наполнение казны за счет продажи непрофильного городского имущества, сдачи в аренду принадлежащих городу земельных участков и нежилых помещений. С другой стороны, он должен обеспечить выживание в непростых экономических условиях малого и среднего бизнеса столицы за счет льгот и преференций по аренде городского имущества. Также, продавая и сдавая в аренду городскую недвижимость, Департамент недвижимости следит за тем, чтобы она использовалась инвесторами для реализации проектов, способствующих развитию городской экономики и социальной инфраструктуры при сохранении архитектурно-культурного наследия города.

В Москве продолжается реализация программ по сдаче в аренду помещений по арендной ставке 1 руб/кв. м в год под частные детские сады и поликлиники при условии, что арендаторы выполнят в них ремонт за свой счет.

Нынешняя экономическая нестабильность не помешала в конце минувшего года Департаменту городского имущества осуществить целый ряд знаковых приватизационных сделок. Город успешно реализовал 100%-ную долю в уставном капитале ООО «ЗИЛ-Юг». Эта компания создана для застройки южной части территории завода ЗиЛ – второй части крупнейшей промзоны Москвы. На северной ее части уже успешно возводится новый район, включающий в себя ледовый дворец, центр синхронного плавания и музей современного искусства. При стартовой стоимости 25,9 млрд руб. участок был продан за 34,2 млрд руб. Это крупнейшая приватизационная сделка, заключенная Департаментом имущества в минувшем году. Выплачивать деньги инвестор сможет с рассрочкой до 2022 года, когда должно полностью завершиться строительство района.

На южном участке победитель торгов – ООО «Развитие» – возведет на месте устаревшего производства и заброшенных построек современный многофункциональный район, гармонично сочетающий общественную и жилую зону.

– Концепцией предусмотрено достижение баланса зоны застройки, озелененной территории и дорожной инфраструктуры, – рассказал руководитель Департамента городского имущества Владимир Ефимов.

Вторая по величине сделка конца минувшего года – это продажа принадлежавшей городу трети торговых площадей ЦУМа, находившихся в хозяйственном ведении ГУП «Московское имущество». Город предпринимал попытки продать этот актив несколько раз, однако покупатели не находились – почти 20 тыс. кв. м, большей частью расположенные в семиэтажном архитектурном памятнике 1906 года постройки, продавались за 4,3 млрд руб. Победитель аукциона ООО «Аркада Холдинг» приобрело часть ЦУМа по стартовой цене. За это компания получила контроль над историческим зданием площадью 12,27 тыс. кв. м и еще 7 тыс. кв. м – в более новом корпусе, 1974 года постройки.

Теперь новый собственник после заключения договора купли-продажи должен выплатить 1,4 млрд руб., а оставшиеся 3,15 млрд руб., согласно договору, можно внести на протяжении трех лет. Компания также берет на себя ряд охранных обязательств, так как магазин – объект культурного наследия. В течение трех лет он должен отреставрировать фасады и интерьеры зданий по согласованному с городом проекту. А после завершения работ – поддерживать объект в порядке.

Как пояснил Владимир Ефимов, продажа городской части ЦУМа связана с общей концепцией выхода города из непрофильных активов.

– В частную собственность передаются объекты, которые не участвуют в обеспечении жизнедеятельности горожан, их безопасности и здоровья или иных стратегически важных целей, – пояснил Вла5димир Владимирович. – За счет этого пополняется городской бюджет, где денежные средства в дальнейшем могут быть перераспределены на реализацию социальных проектов.

Остальные приватизационные сделки в IV квартале 2015 года были не столь масштабными. В числе удачных сделок можно назвать продажу на аукционах зданий кинотеатров «Горизонт» и «Стрела», за которые городской бюджет выручил 210,8 млн и 209,4 млн руб. соответственно. Инвесторы модернизируют указанные строения, но оставят основную функцию – кинопрокат.

Вскоре должен состояться еще один крупнейший приватизационный аукцион – продажа дома № 15 на Новом Арбате, одного из «домов-книжек». Начальная цена уже известна и составляет 2,42 млрд руб. На торги выставлены 28 нежилых помещений общей площадью более 28,9 тыс. кв. м, расположенных в 26-этажном здании постройки 1968 года. Ранее здание уже несколько раз выставлялось на торги, поэтому теперь стартовая цена была снижена на 360 млн руб. Новый собственник должен реконструировать здание и превратить его в гостиницу.

Курс на избавление от непрофильных активов предполагает и сокращение в 2 раза числа городских государственных унитарных предприятий. Сейчас их насчитывается 150, в итоге должно остаться не более 70–80. В городской собственности, безусловно, останутся ГУП «Мосгортранс», ГУП «Московский метрополитен» и оказывающее похоронные услуги ГУП «Ритуал». Отметим, что политика сокращения числа ГУП последовательно реализуется на протяжении пяти последних лет. На начало 2010 года в городе было около 270 ГУП, и за эти годы произошло их сокращение примерно в 2,5 раза. Статус «ГУП города Москвы», по словам Владимира Ефимова, сохранят лишь предприятия, работающие в важных стратегических сферах, таких как общественный транспорт и жилищно-коммунальное хозяйство. Остальные будут преобразованы в акционерные общества со 100%-ной долей города с возможностью последующей приватизации.

Ивесторам предложат пустующие больницы и руины


В течение первой половины этого года на приватизационные или арендные торги будут выставлены здания и помещения закрытых школ и больниц. По словам Владимира Ефимова, новые владельцы самостоятельно определят назначение купленных объектов: там могут быть открыты торговые комплексы, офисы, кинотеатры и бассейны. За некоторыми объектами будут закреплены медицинские или образовательные функции. И если в районе есть потребность в учреждениях образования или в клиниках, то именно эти функции будут жестко закреплены за лотами в качестве обременений.

– Если на данном участке необходим именно объект образования или здравоохранения, то мы закрепим за лотом соответствующий вид разрешенного использования. Но если особой потребности в школе или больнице нет, тогда будущий собственник сам решит, как наиболее эффективно использовать здание или помещение после реконструкции, – пояснил глава Департамента городского имущества.

Всего в распоряжение городской казны поступило более 80 зданий и помещений в разных районах Москвы, где раньше размещались объекты образования и здравоохранения. На данный момент все эти объекты пустуют, и по каждому из них в Департаменте городского имущества будет приниматься отдельное решение.

При этом заместитель Мэра по социальным вопросам Леонид Печатников еще в конце прошлого года объявил, что все деньги, вырученные от реализации бывших лечебно-профилактических учреждений, пойдут на нужды городского здравоохранения, в первую очередь на финансирование системы обязательного медицинского страхования.

Еще одно пустующее здание, которое должно было стать больницей еще три десятилетия назад, но так и не было достроено, тоже в скором времени продадут инвестору. Речь идет об одном из самых старых московских долгостроев – Ховринской больнице или «Ховринском монстре». Чтобы сделать привлекательным проект, требующий сноса гигантского больничного комплекса, в Департаменте имущества инвестору разрешат построить здесь жилье, а также на месте недостроенных корпусов могут появиться административные здания или торговый центр.

Конкретного проекта застройки территории указанного долгостроя пока нет. В настоящий момент, по словам Владимира Ефимова, городские власти ведут переговоры с крупнейшими застройщиками. Профильный департамент принимает от девелоперов предложения по функциональному наполнению площадки, но уже однозначно определено, что инвестору придется самому снести превратившиеся за десятилетия в руины строения. Ховринская больница находится на улице Клинской на севере Москвы. Ее начали строить еще в 1980 году, но спустя пять лет стройку забросили. За минувшие годы здание просело, первый этаж неоднократно затапливало. Заброшенную стройку облюбовали представители различных неформальных сообществ.

В 2009 году объект перешел в собственность Москвы. Через три года участок земли вместе с незавершенным объектом выставили на аукцион по начальной цене 1,8 млрд руб. Площадь недостроенного здания составляет почти 100 тыс. кв. м, площадь участка – 24 тыс. кв. м. В 2012–2013 годах торги дважды объявляли несостоявшимися.

Купи себе немножко департамента


Помимо этого Департамент имущества намерен пустить с молотка помещения органов городской власти, которые освободятся после переезда ряда столичных департаментов и ведомств в новые здания в «Москва-Сити».

Городские структуры займут 30 тыс. кв. м офисных помещений в строящейся башне «ОКО», воздвигнутой на территории нового Делового центра столицы. В общей сложности на покупку недвижимости в «Сити» Москва потратит 7,8 млрд руб. по 260 тыс. руб/кв. м. В «Москва-Сити» переедут Департамент имущества, Тендерный комитет и Департамент экономической политики. В данный момент эти ведомства занимают восемь зданий в центре столицы. После того как ведомства переедут в «ОКО», Департамент имущества будет продавать занимаемые ими прежде здания. Городские власти намерены реализовать 50 тыс. кв. м недвижимости в исторических зданиях в центре Москвы по цене 550 тыс. руб/кв. м. В случае успеха торгов бюджет города пополнится на 27,5 млрд руб.

– Нынешнее снижение цен на рынке офисной недвижимости позволит произвести покупку офисов максимально выгодно. Продажа городских объектов не только покроет расходы на приобретение новых офисов, но и принесет прибыль в городской бюджет, – считает Владимир Ефимов.

В настоящее время столичным властям приходится ежегодно тратить по 125 млн руб. на содержание зданий, в которых работают три готовящихся к переезду департамента. После передислокации их совокупные ежегодные расходы на содержание помещений должны уменьшиться на 54 млн руб. При этом площадь помещений, занимаемых ведомствами, уменьшится в 2 раза. Кроме того, размещение смежных по функционалу ведомств в одном здании обеспечит комфортные условия для горожан при взаимодействии с департаментами.

А вот старое здание Мосгордумы на Петровке, 22, после ее окончательного переезда в отреставрированное здание Екатерининской больницы площадью 10,8 тыс. кв. м, напротив, сохранят за городскими органами власти. Переезд городского собрания в новое, более просторное здание обусловлен тем, что после выборов депутатов шестого созыва осенью 2014 года численность депутатского корпуса увеличилась с 35 до 45 человек.

Частные парковки возвращаются

В сфере земельных отношений важным нововведением этого года должно стать принятие поправок в городское законодательство, которые позволят предпринимателям организовывать частные платные парковки. Новые правила выделения в упрощенном порядке земельных участков для этих целей должны быть утверждены на протяжении первого квартала. Город будет заключать с представителями бизнеса договоры на размещение и организацию деятельности частных плоскостных парковок на объектах уличной сети, аналогичные тем, что заключаются для размещения объектов мелкой розницы. По словам Владимира Ефимова, такая схема более удобна, чем обычная земельная аренда, поскольку отпадет необходимость в длительной процедуре оформления договора. Это упрощает и процедуру администрирования, и предоставления площадок под организацию платных парковок, а в случае необходимости, позволяет освобождать эти площадки для решения задач развития города без лишних формальностей.

Оформление же земельного участка в аренду требует выполнения целого ряда формальных процедур, занимающих длительное время: необходимо регистрировать договор аренды в Росреестре, менять кадастровые и другие учетные документы. В конце срока действия аренды документы вновь переоформляются обратно на город. В то же время договор размещения и организации деятельности позволяет заниматься обозначенной предпринимательской деятельностью в конкретном месте, а кроме того, расторгнуть договор с бизнесом, в случае если у города к нему есть претензии.

Малому бизнесу сохранили льготную ставку аренды

Что же касается антикризисных мер поддержки столичного малого и среднего бизнеса, то городские власти, для того чтобы поддержать деловую активность в столице, вынуждены были отказаться от курса на постепенное увеличение ставки аренды для субъектов малого предпринимательства до рыночной. В этом году для льготных категорий арендаторов сохранится минимальная ставка аренды в размере 3500 руб/кв. м, она останется на том же уровне, что и в 2015 году. На такую меру городские власти пошли, откликнувшись на обращение предпринимательских общественных организаций. При этом средняя рыночная ставка аренды помещений составляет 10–11 тыс. руб/кв. м.

Отметим, что, для того чтобы получить от города преференции по аренде, нужно написать заявление в Межведомственную комиссию по предоставлению имущественной поддержки.

При этом для субъектов малого и среднего бизнеса размер минимальной ставки арены решено сохранить до 1 июля, после чего Правительство Москвы в зависимости от складывающейся в городе экономической ситуации примет решение, стоит ли продлевать льготы еще на полгода. А для некоммерческих организаций льготную ставку аренды продлили на весь год.

Город готов идти на заметные потери доходной части бюджета, для того чтобы небольшие компании могли сохранить и деловую активность, и рабочие места. В общей сложности от аренды принадлежащих городу нежилых помещений столичный бюджет в минувшем году выручил почти 13 млрд руб.

Минимальная ставка аренды для льготных категорий арендаторов не менялась с 2013 года. Сегодня ею пользуются около 7670 компаний малого бизнеса и различных некоммерческих организаций, – это примерно половина от общего числа арендаторов городских помещений. Также льготами пользуются предприятия, на которых больше 50% работников имеют инвалидность. А бизнес-структуры, работающие по особым городским программам, получают право платить за предоставленные им помещения символическую арендую плату – 1 руб/кв. м в год.

Например, частные клиники, получившие право арендовать отремонтированные помещения по программе «Доктор рядом», обязаны бесплатно принимать местных жителей по полисам ОМС, а детские сады, отремонтированные по программе «Образование», обязаны принимать бесплатно определенное количество воспитанников.

Реализация этих программ, а также программы передачи инвесторам в долгосрочную аренду ветхих зданий – объектов культурного наследия за ту же символическую плату взамен за обязательства их реставрировать, продолжится и в нынешнем году.

– С помощью льготной аренды мы привлекаем частные инвестиции в такие важные социальные направления, как здравоохранение, образование и культура. Результаты торгов показывают высокий уровень интереса бизнес-сообщества к выгодным условиям аренды городских помещений, – отметил Владимир Ефимов.

По программе «Образование» с 2013 года уже реализовано 30 объектов, 19 из них уже функционируют, семь находятся на стадии ремонта. По остальным оформляются документы. В рамках программы «Доктор рядом» реализовано 54 объекта, в 21 уже открыты и функционируют медкабинеты. По программе реставрации объектов культурного наследия предприниматели получили в распоряжение 21 обветшавший особняк.

Протокольным махинациям положат конец

С этого года на Департамент городского имущества возложена дополнительная обязанность – контроль за переводом квартир на первых этажах домов в нежилые помещения для размещения в них магазинов или предприятий службы быта. Это довольно востребованная услуга: в 2015 году в Департамент городского имущества поступило 636 обращений по данному вопросу. Теперь сотрудники департамента будут проверять на подлинность протоколы общих собраний жильцов жилого дома, разрешивших производство такой перепланировки. Превращение квартиры на нижнем этаже в магазин требует, в соответствии с Жилищным кодексом, оборудования отдельного входа, проведения перепланировки, затрагивающей общее имущество многоквартирного дома (стены, фундаменты, перекрытия). В соответствии с законом согласие на такую перепланировку дает общее собрание собственников квартир жилого дома большинством не менее 2/3 голосов.

Зная, что большинство жильцов будут не слишком довольны подобными работами, предприниматели, купившие помещение, попросту подделывают протоколы общих собраний. Нередки и другие нарушения, например, собрание проводится, но жильцам предоставляется недостоверная информация: сообщается, что в доме откроется аптека или парикмахерская, хотя на самом деле хозяева помещения на первом этаже собираются открыть магазин, торгующий алкоголем.

Как пояснил Владимир Ефимов, теперь в соответствии с новым порядком будет проводиться обязательная предварительная проверка подлинности протокола общего собрания собственников. Департамент городского имущества будет направлять собственникам запросы с просьбой подтвердить факт присутствия на собрании и согласия на перепланировку.

– В случае расхождения сведений в протоколе общего собрания собственников и ответов на запросы материалы будут направляться в правоохранительные органы, – уточнил глава департамента. – Кроме того, информация о переводе жилого помещения в нежилое будет размещаться на сайте департамента.

Процесс перевода жилых помещений в нежилые предполагается сделать настолько прозрачным, чтобы не оставить шансов для фабрикации итогов обсуждения за спиной у жителей дома. Кроме того, был увеличен срок рассмотрения заявок на перевод помещений из категории жилых в нежилые, введена возможность подачи заявок через филиалы МФЦ – для физических лиц, юридические же лица по-прежнему должны обращаться в Департамент городского имущества или на портал госуслуг.


Назад в раздел
КростМосинжпроектГлавУПДКТеплоцентрстрой
СтройИнвест-3Сбербанк