Город ужесточает контроль деятельности управляющих компаний и ТСЖ. Товарищества, не раскрывшие информацию о своей деятельности и не представившие свои уставы, будут ликвидироваться. А все потому, что контрольный орган, занимавшийся до конца прошлого года лишь проверкой технического состояния домов и выдачей разрешений на перепланировку, получил новые полномочия.
ТСЖ на особом контроле
В марте Сергей Собянин дал указание подвергать управляющие компании (УК), скрывающие от жителей информацию о своей деятельности, внеплановым проверкам и поручил взять под особый контроль работу ТСЖ. Если компания не раскрывает эту информацию (от контактных данных до годовой бухгалтерской отчетности, включая и сведения о расходовании средств, которые собираются с собственников квартир, услугах по ремонту и содержанию дома, тарифах, случаях привлечения компании к административной ответственности, в том числе о штрафах, наложенных на нее и ее руководство) или представляет недостоверные сведения, она будет оштрафована до 300 тыс. руб., а ее должностные лица – до 50 тыс. При повторном нарушении должностное лицо может быть дисквалифицировано на срок от года до трех лет, а с компанией будет расторгнут договор.
И санкции эти активно применяются. Только за первый квартал инспекция оштрафовала столичные управляющие компании на 6,4 млн руб. УК чаще всего скрывают данные о доходах, полученных за оказание услуг, и сведения о выполненных работах. Во второй половине года ситуация не улучшилась. По данным заместителя начальника Мосжилинспекции Николая Ревина, с мая по сентябрь зафиксировано более 20 тыс. нарушений, а сумма штрафов превысила 5 млн руб. Причем среди компаний встречаются и злостные рецидивисты: некоторые из них привлекались к административной ответственности по 50–60 раз!
Чтобы снизить количество нарушений, Мосжилинспекция инициировала существенное повышение штрафов (проект поправок в Административный кодекс города принят уже в первом чтении). На-пример, если сейчас штраф для должностных лиц составляет 30–50 тыс. руб., в обновленной редакции кодекса он вырастет до 70–100 тыс. руб.
Наказание за нерадивость
Однако страшнее для УК даже не штрафы, а угроза разрыва контракта или дисквалификации руководителей. «МТ» уже писали о рейтинге, составленном в марте, по итогам которого были сделаны организационные выводы: руководители 15 худших принадлежащих городу ДЕЗов лишились своих руководителей. Вот только в отношении частных компаний город не имеет аналогичных рычагов воздействия: расторгать или не расторгать контракт с коммерческим управляющим – решать собственникам квартир на общем собрании.
Николай Ревин пояснил, что рейтинг был составлен исходя из количества допущенных компаниями нарушений жилищного законодательства, того, как устраняются выявленные огрехи, а также суммы выписанных управляющей компании штрафов. При этом учитываются сведения о деятельности УК, собранные из разных источников: Мосжилинспекции, Департамента ЖКХ и благоустройства, ОАТИ. Потом для определения места компании в рейтинге общая обслуживаемая площадь делится на недостатки компании, просуммированные с определенными «весовыми» коэффициентами. В итоге получается относительная величина, выявляющая, сколько недостатков приходится на один квадратный метр, уточнил чиновник.
В упомянутых домах были проведены собрания членов ТСЖ. В итоге, по словам Николая Ревина, с пятью или шестью компаниями собственники предпочли расстаться. При этом если часть площадей находится в социальном найме, то за эти квартиры на собрании голосовали пред-ставители городских властей. Если же собственники не смогли достичь кворума, то работники ГУ ИС разносили по квартирам анкеты, на основании которых выясняли, нужны ли перевыборы вообще. Если владельцы жилья решали, что нужны, общее собрание назначалось повторно. Но, между прочим, если собственников не устраивает их нынешняя УК, они могут расторгнуть контракт с ней, не дожидаясь никаких отрицательных рейтингов.
Претензии, которые предъявляют компаниям и власти, и жильцы, все чаще касаются именно раскрытия информации об их деятельности (прежде горожан больше волновало техническое состояние зданий).
Как считает Николай Ревин, непрофессионалы и дилетанты долго бесконтрольно работать на рынке управления жильем не будут. На местах такие управляющие организации сразу попадают на контроль органов исполнительной власти. Свидетельством тому стали два первых в России случая дисквалификации руководителей УК. Сама инспекция правом на это не обладает, так что для дисквалификации потребовалось решение мирового суда.
Первая в России дисквалификация
Первым дисквалификации на год за несоблюдение стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами, утвержденного постановлением Правительства РФ от 23. 09.2010, подвергся и.о. директора ГУП ДЕЗ Новокосино Павел Тарасенков. Ранее он уже привлекался к административной ответственности за это же нарушение.
А в конце сентября имела место первая в России дисквалификация руководителя частной компании: по решению мирового суда, права занимать руководящие должности в организациях сферы ЖКХ сроком на год была лишена генеральный директор ОАО «РЭУ-24 района Измайлово» Лидия Журавлева. Причина – та же, что и в первом случае. Причем Мосжилинспекция неоднократно штрафовала как само ОАО, так и его руководителя и выдавала предписания о раскрытии информации. Однако нарушения продолжались, пока очередное административное дело в отношении Журавлевой не было передано в мировой суд, сообщил глава Мосжилинспекции Олег Кичиков.
По его словам, нарушения управляющими компаниями стандартов раскрытия информации – далеко не единичны. Однако нужно сильно запустить дела на вверенной территории, чтобы дошло дело до суда и дисквалификации. Так что случай в ВАО – своего рода предупреждение всем руководителям УК вне зависимости от форм собственности.
В частности, компанией «РЭУ-24 района Измайлово» не были размещены на официальном сайте Минэкономразвития информация об услугах организации, проект договора управления, заключаемого с жильцами, сведения о выполнении обязательств организации по договору управления, информация о случаях, когда компания привлекалась к административной ответственности, информация о тарифах и ценах услуг.
В январе – июле 2012 года более 60 должностных лиц были привлечены к административной ответственности за нераскрытие информации или представление недостоверных данных о деятельности своей УК.
Однако если компании под угрозой штрафных санкций и дисквалификации все же в срок и в полном объеме раскрывают информацию о своей деятельности, то ТСЖ это делать не спешат. Ведь они являются добровольными некоммерческими объединениями, и прямых рычагов воздействия на них у городской администрации нет. Между тем в соответствии с постановлением Правительства РФ № 731 товарищества, как и УК, должны разместить данные о своей деятельности на сайтах либо стендах. Мосжилинспекция в начале года уже проверила на этот предмет УК, а со второй половины года проводит мониторинг. Теперь же дошел черед и до ТСЖ.
Кроме того, в соответствии с ФЗ-123 (о поправках в Жилищный кодекс, ужесточающих государственный контроль в сфере управления многоквартирными домами) до 1 марта 2012 года все товарищества должны были представить в Мосжилинспекцию свои учредительные документы, протокол общего собрания о выборе способа управления, реестр членов и устав с внесенными в него по ходу деятельности изменениями, а инспекция – проверить уставы на соответствие требованиям законодательства. Однако в срок это требование выполнили лишь 3700 из 6700 ТСЖ.
Все, кто этого не сделал, получили предписания со сроком исполнения до 1 сентября. И вновь только тысяча объединений вышла на контакт с инспекцией. Понятно, что и у реально работающих ТСЖ протокол учредительного собрания, проведенного в 2007 году, или тогда же утвержденный устав могли затеряться.
В отношении же 2 тыс. товариществ, которые не подают никаких признаков жизни, по словам Николая Ревина, «будет проводиться серьезная работа». Имеется в виду, что вместе с представителями налоговых органов сотрудники Мосжилинспекции будут решать, оставить такое ТСЖ как юридическое лицо или же ликвидировать. Если ТСЖ останется, ему придется либо поменять способ управления домом, либо, как минимум, переизбрать правление.
Членство в СРО – признак благонадежности?
Стоит напомнить, что процесс появления в столице ТСЖ уже имеет непростую историю. Создавать их как органы жилищного самоуправления было разрешено еще в середине 90-х. Однако до 2008 года были созданы лишь единицы. Процесс был запущен с вступлением в силу в 2005 году нового Жилищного кодекса РФ.
В июле 2007 года был создан Фонд содействия реформированию ЖКХ, чтобы государство могло вернуть свои долги по капитальному ремонту зданий перед передачей их объединениям собственников. Государство в декабре того же года единовременно внесло в фонд 240 млрд руб. на эти цели. Для получения денег регионам требовалось выполнить ряд условий, одним из которых была организация в определенном проценте домов ТСЖ. В регионах началась массовая кампания по их созданию.
Москва, конфликтовавшая тогда с федеральным центром, от средств фонда демонстративно отказалась. Проводить капитальный ремонт решено было исключительно на средства городского бюджета, для чего было выделено 42 млрд руб., а в комплексе городского хозяйства создан Департамент капитального ремонта. Несмотря на то что на средства из Фонда реформирования ЖКХ наш город не претендовал, тогдашние власти решили от других регионов в деле создания ТСЖ не отставать, и процесс этот приобрел у нас такие же черты кампанейщины. Перед службами ГУ ИС была поставлена задача, как во времена сплошной коллективизации, к определенной дате создать в своем районе нужное число ТСЖ. В итоге создавались они на бумаге, их главами становились руководители или сотрудники ГУ ИС, а протоколы собраний зачастую подделывались, благо в Уголовном кодексе не предусмотрена ответственность за фальсификацию документов некоммерческих организаций.
В итоге тысячи ТСЖ в городе оказались «липовыми», а жители зачастую даже не подозревали об их существовании. От них-то и начали поступать жалобы.
Со всем этим пришлось разбираться уже новой городской администрации. Созданные с нарушениями установленного порядка ТСЖ или те, легитимность создания которых оспаривалась частью жильцов, были ликвидированы. В итоге число существующих ТСЖ к началу года сократилось по сравнению с 2008-м почти на 2 тыс. Столько же может быть ликвидировано и теперь – за нераскрытие информации. И пока еще непонятно, сколько товариществ может прекратить существование из-за несоответствий в уставных документах.
Еще одним шагом, направленным на повышение профессионализма, может стать введение для них обязательного членства в СРО. Это положение коснется как ТСЖ, так и ЖСК. Требование может появиться в законопроекте о саморегулировании в сфере управления многоквартирными домами, который сейчас готовится ко второму чтению в Государственной Думе. В первом чтении законопроект был принят в мае, но тогда содержащееся в нем требование вступать в СРО относилось лишь к управляющим компаниям. Пока же УК и ТСЖ объединяются в СРО добровольно. По данным Росреестра, на 1 октября 2011 года зарегистрированы 73 объединения в 58 регионах России. Они объединяют всего 15% УК страны.
Согласно законопроекту, руководство СРО обязано разрабатывать условия членства, стандарты деятельности, правила контроля и меры дисциплинарного воздействия на своих членов. СРО сможет проверять их отчетность и проводить плановые и внеплановые проверки. В случае неоднократного нарушения в течение года или невыполнения стандартов и правил управления домами, а также за не-уплату членских взносов участник СРО может быть исключен. В СРО должно быть не менее 100 членов, а минимальный взнос каждого члена должен составлять 100 тыс. руб. Из этих средств будет сформирован компенсационный фонд, существование которого сможет гарантировать реальную финансовую ответственность и компенсацию вреда в случае оказания некачественных услуг.
Назад в раздел
