НулевойПервыйВторойТретийЧетвертыйПятыйШестойСедьмойВосьмойДевятыйДесятыйОдиннадцатыйДвеннадцатыйТринадцатый

Аренда вышла в сеть. Тендерных рейдеров собрали в один реестр


Повышение ставки арендной платы для малого бизнеса, отмена льгот для ряда категорий арендаторов и специальных аукционов для малого бизнеса по сдаче в аренду городских помещений – тема достаточно болезненная и вызывающая немало нареканий со стороны предпринимательского сообщества столицы. Однако мера эта насущно необходимая.


Постановлением по злоупотреблениям

В период кризиса 2008 года городская администрация установила для субъектов среднего и малого предпринимательства, арендующих помещения у города, льготную ставку арендной платы в размере 1800 руб/кв. м в год. Считалось, что ставка эта будет действовать лишь на период кризиса. Несмотря на то что кризисные явления городской экономики удалось преодолеть уже в 2010 году, размер льготной ставки арендной платы не пересматривался. При этом рыночная ставка арендной платы за нежилые помещения категории С, к которой относится большинство сдаваемых городом в аренду площадей, выросла до 8 тыс. руб./кв. м.

Существенная разница цен между городскими и рыночными расценками стала благодатной почвой для злоупотреблений. При этом выгода, упущенная городом от сохранения льгот по аренде для малого бизнеса, была очень существенной. Суммарные поступления в бюджет Москвы от сдачи в аренду городской недвижимости по итогам 2012 года составили 12 млрд руб., в то время как, согласно оценкам, приведенным заместителем Мэра по имущественно-земельным вопросам Натальей Сергуниной, если бы город отказался от льгот по аренде, они бы выросли еще на 23 млрд руб.

Поэтому в конце минувшего года было принято постановление Правительства Москвы от 25.12.2012 № 800-ПП «О мерах имущественной поддержки субъектов малого предпринимательства, арендующих объекты нежилого фонда, находящиеся в имущественной казне города Москвы». В соответствии с этим документом, минимальный размер ставки арендной платы вырос вдвое: с 1,8 до 3,5 тыс. руб. Причем круг тех, кто имеет право воспользоваться минимальной ставкой арендной платы, резко сократился. Теперь к их числу относятся не все арендаторы из числа малых предпринимателей, а лишь те из них, кто взял у города в аренду помещения площадью менее 300 кв. м. Из арендаторов более крупных городских помещений право платить арендную плату по временной минимальной ставке сохранили лишь частные медицинские центры.


Для кого осталась льгота

Отдельным распорядительным документом для частных образовательных учреждений – детских садов и школ была сохранена существовавшая прежде ставка аренды – 1800 руб/кв.м. Эта мера должна снизить нагрузку на городскую систему образования и помешать возникновению дефицита мест в детских садах и первых классах школ. На сегодняшний день лицензии на оказание образовательных услуг имеют 54 частных дошкольных образовательных учреждения и 138 частных школ, лицеев и гимназий. Непосредственно у города через Департамент имущества, а также у учреждений, входящих в структуру Департамента образования города Москвы, арендуют помещения 189 негосударственных образовательных учреждений, но лишь 19 платили городу по льготной ставке аренды. Теперь все они смогут воспользоваться ставкой 1,8 тыс. руб/кв. м в год и получить перерасчет размера арендной ставки с начала года, для чего потребуется лишь представить в Департамент городского имущества до 1 июня лицензию на оказание образовательных услуг.

Помимо негосударственных образовательных структур право на льготную ставку аренды удалось отстоять лишь Московскому цирку Никулина на Цветном бульваре.

Для старейшего московского цирка было сделано исключение – он будет платить за арендуемые у города помещения по символической ставке 1 руб/кв. м в год. Такой же уровень ставки в городе установлен для арендаторов, восстановивших из руин обветшавшие особняки. Всем же прочим, включая и субъекты малого бизнеса, придется привыкать к новым ставкам арендной платы, которые постепенно будут приближаться к рыночным.


Механизмы адаптации

Чтобы сделать процесс перехода менее болезненным и максимально прозрачным, Департамент городского имущества и руководство комплекса имущественно-земельных отношений города задействовали несколько механизмов. Как сообщила Наталья Сергунина, в Департаменте городского имущества создана комиссия, которая будет рассматривать обращения юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, которые считают новый размер ставки аренды необоснованно высоким. Комиссия будет проводить заседания один раз в неделю. На заседания Комиссии по рассмотрению разногласий по размеру арендной платы будут приглашаться в зависимости от категории заявителя представители отраслевых органов исполнительной власти. При этом записаться на заседание комиссии арендатор сможет, как подав заявление в бумажном виде, так и через Интернет – с помощью сервиса «Электронная приемная».

Кроме того, для удобства арендаторов был организован специальный интернетпортал, посвященный вопросам аренды городского имущества, – arenda-portal.mos.ru.-Зайти на него можно по прямой гиперссылке с официального сайта Департамента городского имущества.

Портал был запущен в июле прошлого года, и за первые пять месяцев его работы на нем было зарегистрировано более 15 тыс. посещений, при этом около 9% посетителей сайта заходили на него неоднократно. Новый ресурс предоставляет дополнительные возможности как действующим арендаторам, так и тем, кто только собирается ими стать. Так, зарегистрировавшись на портале, юридические лица или индивидуальные предприниматели, уже арендующие у города нежилые помещения, могут завести свой «личный кабинет». С его помощью у арендаторов есть возможность заполнить и отправить заявление на пролонгацию договора аренды, получить информацию о наличии у них текущей задолженности по арендной плате, о платежных поручениях, которые поступили на счет Департамента городского имущества в счет оплаты аренды.

Реализованные в «личном кабинете арендатора» сервисы позволяют просматривать статус договора аренды, состояние финансово-лицевого счета, а также отслеживать движение заявлений, поданных в службу «одного окна» департамента.

Пользователь получает возможность видеть, на какой стадии находится его заявление и в каком подразделении ведомства оно рассматривается.

Для потенциальных арендаторов на портале представлена во всей полноте информация об объектах недвижимости, которые Департамент городского имущества планирует выставить на торги.

На сайте также имеется встроенная функция поиска объектов, при этом все выставляемые на торги помещения отображаются на интерактивной карте города Москвы, так что потенциальный арендатор может увидеть, в каком именно районе расположена приглянувшаяся ему недвижимость. В разделе «Интерактивный календарь» представлен график предстоящих и прошедших аукционов на право заключения договоров аренды.

Кроме того, в разделе для потенциальных арендаторов представлена вся информация о трех аукционных площадках, на которых проводятся арендные торги: СГУП по продаже имущества города Москвы, ЗАО ИФК «Солид» и ОАО «Российский аукционный дом». Перейдя по ссылке, пользователь сайта попадает на соответствующую страницу торговой площадки организатора аукциона, где размещается подробная информация об объекте – с фотоматериалами, техническими и стоимостными характеристиками.

Важным элементом функционала портала, посвященного аренде городского имущества, стал механизм привлечения внимания к проблемам в сфере сделок с городским имуществом через открытое обсуждение на форуме и взаимодействие с арендатором через интерактивные модули на сайте. На форуме в настоящее время зарегистрирован 141 пользователь, зафиксировано более 1,5 тыс. просмотров его тем. А в разделе «Народный контроль» посетитель, как и на других городских порталах, может оставить жалобу. Например, сообщить о нецелевом использовании полученных от города в аренду помещений.


«Постоянные участники» теряют позиции

Для того чтобы сделать работу ведомства, занимающегося управлением городским имуществом, более прозрачным, на портале арендаторов ежемесячно публикуется общая сумма поступивших арендных платежей и общий размер задолженности арендаторов по договорам аренды. Динамика поступлений отражена на публикующихся здесь же графиках.

Этот раздел позволяет получить отчет о ритмичности поступления арендных платежей. Здесь же опубликована информация о 100 арендаторах с самым крупным размером задолженности.

Это не единственный «черный список» портала арендаторов. В отдельном разделе приводится реестр постоянных участников торгов. Несмотря на внешне невинное название, в этой части сайта содержится информация о злостных тендерных рейдерах, которые на протяжении ряда лет препятствовали становлению цивилизованного рынка арендных отношений.

«Постоянными участниками торгов» в Департаменте городского имущества именуют лиц, в отношении которых имеются свидетельства скрытой или явной уступки прав аренды третьим лицам с целью извлечения прибыли вместо использования имущества по назначению.

Это тендерные рейдеры, которые используют, как правило, два возможных сценария действий. Бывает, что они вымогают деньги у реальных участников торгов.

«Постоянные участники» шантажируют их, угрожая, что в противном случае «задерут» ставку аренды до заоблачных высот.

Случается, что, став победителями торгов по завышенной цене, они ничего не платят городу, пытаясь при этом нелегально переуступить право аренды. «Они становятся победителями торгов, не допуская на рынок потенциальных реальных арендаторов, при этом объекты не используются, арендная плата не перечисляется», – подчеркнула Наталья Сергунина.

Реестр «постоянных участников торгов», представленный на портале арендаторов, разделен на 10 групп по учредителям фирм-однодневок. В настоящее время в реестр внесено более 300 организаций и физических лиц. Эти лица и структуры в установленном законодательством порядке не допускаются на торговые площадки. С другой стороны, лица, которые хотят взять помещение в субаренду, могут свериться по реестру и понять, предлагает им помещение недобросовестный участник рынка или же лицо или структура, получившие помещение на вполне законных основаниях.

Еще в 2011 году «постоянные участники торгов» занимали на рынке аренды городской недвижимости доминирующее положение. Им доставалось 64% помещений, выставляемых городом на торги по определению размера арендной ставки. Но в минувшем году на сообщества, паразитировавшие на аренде муниципальной недвижимости, городские власти начали наступление сразу по нескольким направлением.

Одно из них связано с повышением уровня открытости арендных торгов и улучшением их информационного обеспечения, проведением широких рекламных кампаний для привлечения добросовестных участников торгов. Например, при проведении торгов по сдаче в аренду нежилых помещений в новостройках, возведенных на бывших Люберецких полях аэрации на территории района Некрасовка (организатором выступил СГУП), была задействована специальная служба клиентской поддержки, а в выставляемых на торги объектах были созданы show room, в которых была представлена информация о других выставляемых на торги в этом районе помещениях.

Всего на территории Люберецких полей планируется сдать в аренду 42 помещения общей площадью более 6 тыс. кв. м.

Кроме того, чтобы отсечь от торгов рейдеров, предполагается задействовать также и экономические рычаги. Для этого введена процедура получения задатков для участия в торгах, которые засчитываются победителю в счет арендной платы за первые месяцы действия договора аренды, введены обеспечительные меры по договорам аренды.

Другое направление противодействия тендерным рейдерам – сотрудничество с правоохранительными органами. С помощью полиции была нейтрализована организованная группа, которая на протяжении 2011 года получила 30% всех выставлявшихся на торги помещений.

В 2012 году несколько участников этой группы были задержаны, и в минувшем году эта группировка Департаменту имущества больше не досаждала. В итоге доля помещений, достающихся на арендных аукционах «постоянным участникам торгов», в 2012 году должна снизиться с 64 до 15%. В ближайшее время руководство комплекса имущественно-земельных отношений рассчитывает снизить этот показатель до нуля.

Текст: Дмитрий Ильин



Назад в раздел
МОЭКГераСаториЭнергокомплекс
ЦентрШкола