В то время как московские власти преображают столицу на современный лад, поклонники старорусского стиля прицениваются к городским дворянским домам. В связи с этим трендом власти Москвы готовят проекты реставрации 80 городских исторических зданий.
Как сообщил глава Департамента культурного наследия Москвы Александр Кибовский, с начала 2014 года в столице завершена реставрация более чем 40 объектов, в настоящее время ведутся реставрационные работы на 157 объектах.
– Темпы работ действительно впечатляют. Только в прошлом году было отреставрировано 198 объектов на общую сумму 17 млрд руб., причем значительная часть из них была привлечена из внебюджетной сферы, – отметил Александр Кибовский.
По его словам, закончены восстановительные работы в городской усадьбе Суворовых (XVIII–XX века) на Малой Никитской, в доме Куракина (конец XVIII века, интерьеры Михаила Казакова) на Новой Басманной, а также в здании бывшего Центросоюза (1928–1936 годы, архитектор Ле Корбюзье) на Мясницкой. Три объекта в историческом центре столицы культурного наследия выставлены на торги Департаментом города Москвы по конкурентной политике на право льготной аренды после реставрации.
Торги по объектам
По словам руководителя Департамента города Москвы по конкурентной политике Геннадия Дёгтева, с 2012 года по итогам аукционов по программе «1 руб/кв. м» определены арендаторы 15 объектов культурного наследия, три из них – с начала этого года.
– Уровень конкуренции по всем трем объектам этого года был высоким – от трех до восьми участников на лот. Среднее превышение аукционной цены над стартовой составило 180%. Инвесторы поняли, что им интересно работать по правилам, которые предлагают столичные власти, – отметил Геннадий Дёгтев, напомнив, что инвесторы смогут использовать здания по своему усмотрению, но прежде им необходимо отреставрировать эти объекты.
Программа Правительства Москвы, получившая название «1 руб/кв. м», началась в 2012 году. Проведение работ по сохранению объектов культурного наследия (ОКН) регламентируется постановлением Правительства Москвы от 24.01.2012 № 12. Им предусматривается предоставление в аренду на срок 49 лет свободных от имущественных обременений объектов культурного наследия, требующих проведения комплекса ремонтных и реставрационных работ, после завершения которых (в течение пяти лет) будет установлена минимальная ставка годовой арендной платы 1 руб/кв. м. Решение о предоставлении каждого конкретного объекта культурного наследия на условиях льготной аренды принимает Департамент городского имущества Москвы.
Одновременно с договором аренды Мосгорнаследие оформляет охранное обязательство пользователя с актом технического состояния объекта, определяющим состав необходимых работ по сохранению объекта и сроки их проведения пользователем. Все работы по сохранению ОКН должны выполняться в соответствии с разработанной по заданию Мосгорнаследия научно-проектной документацией и выданными им разрешениями на производство работ. Список ОКН, планируемых к выставлению на торги в рамках реализации постановления, разъяснение процедуры взаимодействия потенциальных инвесторов с Департаментом городского имущества Москвы и Мосгорнаследием размещаются на сайте Департамента города Москвы по конкурентной политике.
В целях повышения привлекательности ОКН для потенциальных инвесторов Правительством Москвы прорабатываются вопросы установления льготной ставки арендной платы (1 руб/кв. м) земельного участка, подключения ОКН к сетям жизнеобеспечения (в том числе водо- и теплоснабжения, а также к электрическим сетям). В настоящее время Мосгорнаследие готовит Административный регламент госуслуги «Согласование проектной документации на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия регионального значения, выявленного объекта культурного наследия в городе Москве». Также в Мосгорнаследии готовят Административный регламент госуслуги «Согласование Департаментом культурного наследия города Москвы проектной документации на проведение землеустроительных, земляных, строительных, мелиоративных, хозяйственных и иных работ на территории объекта культурного наследия регионального значения, выявленного объекта культурного наследия».
Кроме того, Правительством Москвы проводится активная работа по расторжению договоров аренды с недобросовестными пользователями ОКН. При нарушении какого-либо обязательства собственником/пользователем объекта культурного наследия, предусмотренного разделами охранного обязательства, собственник/пользователь уплачивает штраф в размере, который установлен охранным обязательством. Кроме того, нарушения условий охранного обязательства также влекут за собой ответственность, предусмотренную ст. 7.13 КоАП, согласно которой за нарушение законодательства РФ и г. Москвы об объектах культурного наследия налагается административный штраф до 5 млн руб.
Сотрудниками Департамента городского имущества 14 октября от незаконных пользователей был освобожден объект культурного наследия регионального значения. Это нежилое кирпичное здание в Протопоповском переулке (д.19, стр.1). С 2003 года оно находилось в собственности города и было передано в аренду прокуратуре города до 2010 года (в здании размещалась Останкинская межрайонная прокуратура). Однако, в связи с перебазированием органа власти, договор аренды в 2007 году был расторгнут по обоюдному согласию сторон, здание возвращено Департаменту городского имущества. Согласно выписке из ЕГРП (Единого государственного реестра прав) от 25 марта 2014 года, какие-либо зарегистрированные обременения на здание отсутствовали. Несмотря на это, фактический осмотр объекта недвижимости сотрудниками Департамента показал, что здание используется сторонними арендаторами (более десяти различных организаций), у которых отсутствовали какие-либо документы на право занятия помещений. Совместно с Департаментом региональной безопасности Москвы были проведены работы по освобождению городской собственности, установлены запирающие устройства и пост охраны.
Перспективные лоты
В середине октября Тендерный комитет провел презентацию объектов культурного наследия (аукционы назначены на декабрь). Большой интерес у собравшихся в здании Старого Гостиного Двора инвесторов вызвала возможность аренды усадьбы Андрея Сытина (конца XVIII века). Объект культурного наследия площадью свыше 683 кв. м расположен в Сытинском переулке (д. 5/10, стр. 5). Это одноэтажный деревянный дом с цокольным этажом, архитектурные особенности которого необходимо сохранить при ремонтных и реставрационных работах. Историческую ценность представляют устройство крыши, лестницы, архитектурно-художественное оформление фасадов, декоративное оформление комнат. Начальная (максимальная) цена контракта составляет 13,1 млн руб., шаг аукциона – 657 тыс. руб. Представитель Департамента культурного наследия города Москвы Олег Голосной уточнил, что ансамбль здания составляют еще два объекта, но в настоящее время они уже находятся в аренде. Он не исключил возможности объединения в будущем всех трех участков в один. По этому объекту предусмотрена субаренда.
Следующим лотом был представлен северный флигель городской усадьбы Лепехиных (конца XVIII века) на Андроньевской площади (д. 4, стр. 2). В основе объекта – разноформенные этажные объемы, небольшой флигель и каретный сарай. Предметом охраны являются крыша, архитектурно-художественное оформление фасадов, стены и перекрытия, подвал с белокаменной лестницей. Здание под аренду ранее не использовалось. Торги по объекту начнутся с цены 3,6 млн руб., шаг аукциона составляет 180 тыс. руб.
Третьим лотом на презентации стал служебный корпус усадьбы Эминского (конца XVII–середины XIX века), находящегося на Покровке (д. 14/2, стр. 3), площадь объекта составляет около 82 кв. м. Одноэтажное кирпичное здание выстояло при пожаре 1812 года без ущерба для своей конструкции. При выполнении реставрационно-ремонтных работ, как отметил Олег Голосной, объект сложностей не вызовет: «Служебный корпус не потребует серьезных денежных вложений, отчего может стать для инвесторов еще более привлекательным». Начальный размер годовой арендой платы – 749,3 тыс. руб., объявленный шаг аукциона составляет 307 тыс. руб.
Участники мероприятия интересовались состоянием инженерных коммуникаций. Как выяснилось, ни тепловые, ни электрические сети к объекту не подведены, отсутствует и водоснабжение – их арендатору придется прокладывать самостоятельно. Дополнительно контракт предусматривает проведение противоаварийных работ, которые направлены на предупреждение дальнейшего повреждения или уничтожения объекта культурного наследия в рамках реставрационно-ремонтных работ. Таким образом, инвестор может начать исполнять контракт не с реставрационных работ, а с противоаварийных.
– Но, как показывает практика, инвестору все же выгодней приступить сразу к реставрации, – отметил Олег Голосной.
Начальник отдела проведения торгов Департамента по конкурентной политике Василий Калинкин отметил, что степень износа здания усадьбы Андрея Сытина и северного флигеля городской усадьбы Лепехиных составляет более 20%, служебного корпуса усадьбы Эминского – более 60%. Говоря о процедуре торгов, Василий Калинкин заметил, что времени для подачи заявок остается не так много: до 3 декабря 2014 года. Он напомнил участникам презентации, что для проведения реставрационных работ у инвестора должны иметься специальные лицензии от Министерства культуры.
В середине октября состоялся аукцион по продаже 49% пакета акций ОАО «Ильинское подворье» посредством публичного предложения участников. По итогам открытого аукциона победителем признана компания «Премьер Инвест», предложившая наибольшую сумму за лот – 618,5 млн руб., что составило 50% от цены первоначального предложения. В аукционе участвовали две компании. Цена первоначального предложения акций составляла 1,237 млрд руб. с возможным шагом понижения цены на 61,85 млн руб., но не более 50% от цены первоначального предложения. В собственности «Премьер Инвеста» находится 15,481 тыс. кв. м площади Гостиного Двора, расположенного на Ильинке, д. 4, и являющегося историческим памятником. Площадь земельных участков, на которых расположено недвижимое имущество открытого акционерного общества, составляет 5, 241 тыс. кв. м.
Согласно уставу, ОАО «Ильинское подворье» занимается проведением полного комплекса работ в части здания Гостиного Двора по созданию и обустройству бизнес-центра с гостиницей и его дальнейшей эксплуатацией.
– Пакет акций ОАО «Ильинское подворье» теперь сконцентрирован в одних руках, – заявил победитель аукциона Михаил Хубутия. – Изначально цена была высокой, поэтому решение о приобретении пакета акций сразу не последовало. Оно созрело после принятия столичными властями решения о продаже актива посредством публичного предложения (аукциона на понижение). Мы с интересом наблюдаем за тем, как Москва выходит на новый уровень своего развития. Мы понимаем, что наши услуги должны соответствовать высоким стандартам. Поэтому нами было принято решение открыть на площадях Гостиного Двора отель Accor-MGallery вместо планировавшегося ранее отеля Novotel. Предполагаем, что это произойдет к концу 2015 года.
Руководитель Департамента города Москвы по конкурентной политике Геннадий Дёгтев подвел результаты аукциона по продаже доли ОАО «Ильинское подворье»:
– Комплексное развитие исторического центра Москвы с привлечением частных инвесторов – задача сложная, но необходимая, поскольку социальная ответственность бизнеса начинается именно с таких проектов.
Усадебный интерес возрастает
По мнению эксперта архитектурно-проектного бюро Владимира Долгова, несмотря на все запреты и ограничения, рынок усадебной недвижимости существует.
– Спрос на усадьбы раза в два превышает предложение, и около 20% всех усадеб покупается под жилье и офисы. За последние несколько лет частными лицами были выкуплены у государства 30 – 50 усадеб, – говорит Владимир Долгов. – Гражданин, пожелавший приобрести старинный особняк, теперь обращается не к риелтору, а покупает усадьбу через участие в аукционе. Но есть рынок недвижимости, где чаще всего переоформляются усадьбы, находящиеся на балансе какого-то предприятия. Риелтор проводит переговоры с руководством, если условия устраивают обе стороны, усадьбу выводят из активов предприятия и заключают договор купли-продажи. Правда, в данном случае речь идет о старинных усадьбах, историческая ценность которых не выявлена. Но таких объектов год от года становится все меньше.
Текст: Андрей Золотов
Назад в раздел
